2021年上半年西安市地产市场分析报告
土地市场,2021年上半年西安土地市场总体运行稳健,受调控政策影响呈阶段性波动。一季度,多宗开发用地溢价成交,市场需求旺盛,热度持续;二季度,政府推出“限房价、定品质、竞地价”房地联动调控机制,调整优化竞拍规则,并试行“两集中”供地,市场趋于理性。上半年全市招拍挂市场共推地13166.27亩,其中开发用地8089.69亩,占比61.44%,同比上涨2%;上半年共成交国有建设用地188宗合计13261.37亩,同比下降8.19%;实现土地出让收入543.168亿元,同比上涨24.41%。
房产市场,受商品住房限价职能下放影响,供应短期缩量,需求依旧强劲,市场供求矛盾依旧突出。上半年全市新增商品房供应885.99万平,同比下滑21.7%;上半年全市商品房共成交1110.87万平,同比上涨25.26%。其中商品住宅成交818.35万平,同比上涨21.15%,中心城区成交452.30万平,主力区域为浐灞;西咸新区成交247.48万平,沣西新城为主力区域;远郊区县成交118.58万平,高陵区远超其他区域,占比超三分之一。
2021年上半年西安市土地招拍挂市场成交各类建设用地188宗,合计13261.37亩,实现土地出让收入543.17亿。
西安市招拍挂市场土地成交面积
及出让金半年变化图分用途看,2021年上半年西安市成交工业用地5602.85亩,居住用地5004.13亩,商业用地2353.67亩,其他用地300.73亩。
西安市土地招拍挂市场2021年上半年
成交各类用途占比图
分区域看,西咸新区成交面积7113.40亩,泾河新城居首;中心城区成交面积3999.46亩,高新区居首;远郊区县成交土地2148.51亩,蓝田县居首。
西安市招拍挂市场2021年上半年
中心城区各区域土地成交总量对比图
西安市招拍挂市场2021年上半年
西咸及远郊区县各区域土地成交总量对比图
上半年,西安市共成交居住用地68宗,5004.127亩,实现土地出让收入444.409亿元,相较去年同期,成交面积下滑9.54%,出让金收入上涨43.24%,整体表现为量降价涨。成交土地均价为955万元/亩,较去年同期上涨49.69%,环比上涨43.61%。西安市招拍挂市场居住用地量价半年度变化图
上半年西安市居住用地成交以西咸新区为最多,2544.57亩,占比总量50.85%,其中秦汉新城777.82亩居首,其次为泾河新城及沣西新城;中心城区成交居住用地1711.67亩,占比34.2%,高新区629.30亩领衔;远郊区县成交居住用地747.89亩,占比14.95%,主要分布于临潼区及蓝田县。
上半年中心城区居住用地出让金收入为218.94亿元,高新区及浐灞生态区分别以85.12亿元、44.84亿元远超其他区域;西咸新区合计193.06亿元,其中秦汉新城以63亿元领先其他区域,其次为泾河新城;远郊区县32.41亿元,临潼区及蓝田县表现突出。
2021年上半年西安市居住用地三大区域总量占比
及土地单价分区域对比图
上半年,西安市共成交商业用地47宗,2353.66亩,实现土地出让收入78.71亿,相较去年同期,成交面积下滑11.60%,出让收入下滑24.50%。土地成交均价340万元/亩,同比下滑18.66%,环比下滑4.23%。
西安市招拍挂市场商业用地量价半年度变化图
上半年西安市商业用地成交面积以西咸新区为最多,1820.06亩,占比西安市总量77.33%,其中沣东、泾河与沣西新城成交量较大;中心城区474.63亩,占比20.17%,长安区以239.88亩位居第一,其余区域均不足百亩;远郊区县仅成交58.96亩。
上半年中心城区商业土地出让金收入28.91亿元,占比36.74%,长安区8.85亿元位列第一;西咸新区土地出让金48.76亿元,占比61.95%,沣东新城以30.16亿元遥遥领先;远郊区县1.03亿元,占比全市仅1.31%。
2021年上半年西安市商业用地三大区域总量占比
及土地单价分区域对比图
2021年上半年房企普通商品住宅拿地37宗,2813.71亩,购地资金306.75亿元;城棚改出让地7宗,土地面积449.78亩,购地资金34.59亿元;22宗市场化安置商品住房用地,土地面积1616.35亩,购地资金100.72亿元;另有2宗共有产权房用地,土地面积124.29亩,购地资金2.35亿元。
上半年,西安市新增供应面积为885.99万平,同比下滑21.70%,环比下滑41.05%,销售面积1110.87万平,同比上涨25.26%,环比下滑25.60%,销售均价13442元/平,同环比分别上涨11.1%、1.09%。截止上半年末,全市商品房库存量2789.75万平,去化周期12.9个月。
西安市2018-2021年上半年商品房量价走势图商品住宅新增供应面积630.24万平,销售面积818.35万平,与2020年同期相比,供应量下滑20.11%,销售量上涨21.15%,与2020年下半年相比,供应量下滑36.06%,销售量下滑32.13%。销售均价14451元/平,环比上涨4.88%。截止上半年末,全市商品住宅库存量548.02万平,去化周期仅为3.2个月。
西安市2019-2021年上半年商品住宅量价变化图
商业新增供应面积47.28万平,同环比分别下滑31.66%、43.22%;销售面积60.86万平,同比上涨26.50%,环比下滑37.16%,销售均价14212元/平,同比微降0.44%,环比下滑14.29%。截止上半年末,全市商业库存量663.90万平,去化周期60.4个月。西安市2019-2021年上半年商业量价变化图
办公类物业新增供应面积14.32万平,同环比分别下滑65.26%、72.66%;销售面积28.17万平,同环比分别下滑16.24%、3.13%;销售均价13646元/平,同比上涨2.86%,环比上涨13.57%。截止上半年末,全市办公库存量312.68万平,去化周期65.6个月。
西安市2019-2021年上半年办公量价变化图
市场小结
土地市场
(1) 3.30“房地联动”机制下,土地市场回归理性、表现分化。
(2)住宅用地供应结构优化,供给端发力满足各类住房需求。
(3)西咸新区高溢价成交多宗优质宅地,首宗摇号地块产生。
房产市场
(1) 楼市供应量能不济,短期市场供求矛盾依旧突出。
(2)商品住房限价调控职能下放,市场供应渐入常态。
(3)企业销售模式创新,“毛坯价+精装包”探索新空间。
上半年土拍市场经历了从上半场的火热到下半场的理性回归,3.30“房地联动”调控新政下,市场表现谨慎。政策执行中如何把握“放活”与“管好”,考验着政府的调控艺术;如何遵循新的调控机制,也对房企的开发运营模式提出了全新的挑战。预计后市商品住宅用地将很快补量,保障性住房用地供应力度会进一步加大,招拍挂竞价方式也会适时结合市场反应不断优化;商品住房限价调控职能下放磨合后,市场供应将集中释放,供求矛盾将得到有效缓??解;二手住房交易参考价格调控机制的推出,也将有效遏制市场投机炒作。着力实现“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标,良好有序的市场环境需要各方共同营造,政市联动协同推进,才能保证我市房地产市场行稳致远,社会经济可持续高质量发展。
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- 编辑:崔雪莉
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