成交进一步下挫 调控进一步加码

成交进一步下挫 调控进一步加码一马饮尽池中水 【 市 场 关 注 】 7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话。韩正指出，要高度重视房地产工作

【 市 场 关 注 】

• 7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话。韩正指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。
• 。《办法》拟规定，共有产权保障住房可以增购和上市。
• 7月20日，浙系房企宋都基业投资股份有限公司发布公告称，于2021年7月20日收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书，公司全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司前期获得的杭政储出【2021】8号地块的竞得资格取消，已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。
• 7月23日，上海建工集团股份有限公司发布关于中期票据获准注册的公告。主要内容为：上海建工中期票据注册金额为100亿元，注册额度自通知书落款之日起2年内有效，由东方证券股份有限公司和中国建设银行股份有限公司联席主承销；上海建工在注册有效期内可分期发行中期票据，接受注册后如需备案发行，应事前先向交易商协会备案。另于本日，上海建工发布公告称，拟出售上海盛唐置业有限公司100%股权。

【 一 周 综 述 】

上周成交继续回调，据上海中原地产数据显示：上周（7.19－7.25）新建商品住宅成交面积5.9万平方米，环比减少37%。

随着成交进一步降低，大部分区成交都出现缩水。全市只有2个区成交超过1万平方米，和前期最高峰有约10个区有巨大落差。而且从成交绝对量来看，通常只有农历新年前后才会出现如此低的现象。上周表现比较好的是奉贤区，成交2.4万平方米，排名已经连续2周位于第一。并且上周成交量还环比增加71.4%。和大部分交易下降的区形成反差，说明入市项目多，并且签约速度较为稳定。从趋势来看，即便有回落也会有1万平方米左右的交易量。另一个成交超过1万平方米的是大浦东，为1.1万平方米。上周象传统交易大户，比如青浦、松江等等成交都出现大幅回调，尤其象松江，成交不超过1千平方米，基本和市区成交量相当。可见上周市场属于比较疲软格局。

。包括住建部近期也在传递信号，对于房价上涨过快的城市加以问责。从这些导向来看，如果上海房价还有快涨的信号，对于房价上涨的预期没有改变的话，那么调控举措不会停。

7月23日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、上海市自然资源确权登记局出台加强住房赠与管理规定。新规明确，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

上海楼市继续“打补丁”。从目前购房的现状来看，尤其是为了买到新房，需要高积分，往往通过各项操作，腾出一张“房票”。赠与如果是直系亲属之间转让，手续成本最低,而且操作流程上是最省时间的，因此赠与是转移房产的主要方式。从最近一些热点楼盘的买家很多都想到这种方式，让某一家庭成员变成名下无房，这样积分高。

现在堵住赠与的通道，一方面，5年内仍记入赠与人拥有的住房套数，那么新房买家的积分不会高，另一方面，受赠人也要符合限购标准，如果直系亲属间名下房子多，不具备操作空间，同样不能达到腾房票的目的。因此随着需求端进一步收缩，“打新”热可以进一步降温。相信，第四批新盘上市后，触发积分制的项目数量有望减少。

7月23日上午，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜，首套房贷利率从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，这项新规同样于7月24日起开始实行。

从以往经验来看，第一次涨利率对心理冲击最显著。可以算一笔帐，以首套房为例，若贷款30年的200万商业贷款，按原来的4.65%的贷款利率来算，以等额本息的方式计算，每月要还款1.03万元；若是按照现在的5%的贷款利率来计算，每月还款为1.07万元，相当于每月要多还400元，利息总共要多还15万左右。

总支出的确有明显增加，但是每个月月供仅仅增加几百元，增加的负担有限。况且，上海利息是全国最便宜的。与上海同是一线城市的广州，四大行房贷利率首套基本上已经达到5.65%，二套房贷利率最高达到5.85%。此外，北京目前首套房贷利率是5.2%，二套房5.7%。因此尽管涨了利息，但从全国范围内来看还是属于偏低的格局。所以，增加利息是一种姿态，显示出调控维持高压的信号。如果市场预期没有得到改变，那么调控还会继续升级加码。

从现实影响来看，短期金融端收紧信号明显，从审核时间加长，到房贷时间延长，都会对交易产生影响。房东卖出房源，资金得不到回笼，或者回笼的时间不确定，那无法实现置换。这就要挑选有支付能力的买家。一些对价格敏感的人也会计算利息上涨带来的新负担，如此，可挑选的买家可能就少很多。一旦交易速度放缓，价格的支撑力也就不足了。

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