广州二手房挂牌量破8万+,房东正在“排队卖房”?
调控之后,广州二手房市场的现状如下:购房者站在买or不买的分岔路口犹豫不决,业主和中介则站在“买字路”,等待买家光临。
买卖双方态度,与去年相比,简直是180°大转变。
而其中很大一部分原因,就来自不断增长的挂牌量。不知不觉,广州二手房挂牌量已经突破8万+关卡。
众所周知,二手房挂牌量的变化,是衡量一座城市房价走势的重要参考指数。
从当前广州二手房挂牌量的迹象来看,是否意味着广州二手房要不好卖了?又是什么原因导致挂牌量在不断攀升?
在链家平台上,广州二手房挂牌量为80156套,贝壳挂牌量也已经去到79883套。
截止发稿前数据
这个数字相当于什么概念?
我们把时间阵线拉长,在2019年3月,广州二手房挂牌量仅有3.1万套,2020年4月,数量冲破7万+,来到今年7月,挂牌量已升至8.1万套。
显然易见的一点:广州二手房挂牌量正在不断增长。按照目前这个消耗趋势,明年或许会去到9万+。
而在挂牌量不断攀升的背后,至少有三个方面的因素助推。
其一,受限价影响,新房比二手房更受购房者欢迎。
限价带来的影响已无需多言。对无房买家来说,限价后的新房,尤其是在一二手到挂的区域,新房显然更有性价比。
正所谓“买新不买旧”,新房分流走不少购买力,导致二手房挂牌量上涨更快。
对有房买家而言,不少人想把手里的房产置换成一套更优质新房,也是助推二手挂牌量上涨的原因之一。
其二,信贷、增值税等政策层面对二手房市场的不利影响。
近段时间,二手房“停贷”的消息时有传出,不完全统计,截止6月底,至少有6家银行暂停了二手房贷业务。
不仅如此,放款周期和房贷利率也是摆在购房者面前的一大难题。
贝壳研究院数据显示也证实了这一点:广州房贷放款周期较上月延长14天至98天。
至于房贷利率,今年已经上调了4次。7月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。
图源:中国人民银行
收紧的信贷政策,外加此前增值税征免年限由2年变5年,使得购房者面临极大首付压力。二手房门槛的拔高,自然会加速二手房市场遇冷。
其三,像是新房交付入市,次新房回流;市场降温后业主不愿意降价出售,导致成交周期变长等等,都是造成挂牌量上升的因素。
第二个问题,挂牌量的增多,会对广州二手市场造成什么影响?8万+的挂牌量,市场吃得消吗?
毕竟大家都想尽快把房子卖出去,但客户就那么多,卖不出的房子,多半会采取降价来促成交。
这就涉及到二手房市场的流通性,流通性数值的高低,可以看做是市场的一个预警信号。
我们先来看几组数据。
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按照这个消化速度,且在二手房供应不增加的情况下粗略计算,广州8.1万套的库存,至少需要10个月才能“清空”。
这样看,10个月似乎还不算太差,但如果和之前的去化周期相比,差距立马就出来了。尤其是对比年初广州二手房走势的“一路长红”,当下二手房市场凉风阵阵。
除了二手房市场流通性减缓之外,二手房的价格,也明显被“按住”了。
7月15日,国家统计局发布了上月70城住宅价格变动数据。其中,广州二手房环比涨0.6%,年内首次跌出“全国涨幅TOP10”榜单。
甚至是中介,都有些顶不住压力,宣布减少中介费:买家、卖家各付0.69%,比之前业界普遍收取的2.2%-2.7%有所下降。
整体来看,二手房确实在降温,全市进入投资客观望、刚需客等待的境地,挂牌量上涨,也就不足为奇了。
挂牌量激增对于购买者来说,算是一件好事,毕竟房源多了,可供选择空间大,更能买到适合自己的房子。
那么,对购房者而言,怎么判断这些二手房值不值得入手?
换个角度来看,不值得入手的房子,一定有卖不出去和高位站岗的房产。
问题来了,什么样的房子最难卖呢?挂牌数量庞大、成交周期漫长的小区,绝对可以算一个。
为此,小编特意选取了广州在售房源超过100套,且挂牌/户数比排在高位的小区。
挂牌/户数比越高,意味着小区想卖房的业主占比越多,尤其是超过10%这个分界线,竞争程度可想而知。
就拿排名前三的小区来说。增城的嘉骏豪苑,挂牌数143套,13栋楼总户数1212户;新都盛世名门宏城汇,挂牌数155套,6栋楼总户数1493户;新塘新世界花园嘉华苑,挂牌数135套,50栋楼总户数1376户。
这类小区总户数不超1500,但挂牌数甚至比一些总户数5000的小区还多。反观那些真正抢手的小区,不是挂牌数少得可怜,就是上新一套卖一套。
这些挂牌/户数高的小区业主,为什么都争先把房子卖出?是因为小区很受欢迎吗?亦或是小区房价最近涨幅十分可观?
还是以上述几个小区为例。从成交周期来看,链家数据显示,嘉骏豪苑成交周期>36个月;新都盛世名门宏城汇成交周期>25.5个月;新塘新世界花园嘉华苑成交周期>36个月。
嘉骏豪苑成交周期
从房价涨幅来看,嘉骏豪苑近半年的房价浮动都非常稳定,上周甚至还微跌了0.1%,目前保持在均价15070元/平这个水平线。新塘新世界花园嘉华苑与之情况相似,目前均价为16984元/平。
新都盛世名门宏城汇近期表现略高于前面两个,小区均价从今年3月的2.36万/平,上涨至6月的2.45万/平,但整体依然十分平缓。
既然不是因为房子受欢迎,也不是因为房价涨幅喜人,那只能是:住在这里的业主对小区并不满意,并且急于抛售。
说到这,关于”怎么判断这些二手房值不值得入手“的答案已经十分明显了。
实际上,不少人在买房时,会认真研究小区所在前景、产业、交通、学校等配套,却忽略了房zi流通性的重要。
买房功课已经做了那么多,不妨也把“我买了这套房后会不会没人接盘”这个因素也考虑上,或许可以避免日后踩雷。
文章来源:地产少年
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- 编辑:崔雪莉
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