尊重基本事实!北方哪个城市最令人担忧?

尊重基本事实!北方哪个城市最令人担忧?科瑞计算簿下载 撰文=燕十三 西安的投资客群应该要感谢《咪宅》，如果不是他们在2016年带队抄底西安，很多外地人可能还不一定了解西安，更不知道西安曾经是个洼地。我们记忆最深刻的就是《咪宅》带队抄底

撰文=燕十三

西安的投资客群应该要感谢《咪宅》，如果不是他们在2016年带队抄底西安，很多外地人可能还不一定了解西安，更不知道西安曾经是个洼地。我们记忆最深刻的就是《咪宅》带队抄底西安城北，当时我们也疑惑，为什么不是抄底曲江高新，为什么不围剿大明宫板块？。补充阅读，可以查询《西安楼市：疯狂之后》，里面写的比较清楚。但现在的《咪宅》似乎并不很看好西安了，可能也是那一波人已经出手清仓。于是，《咪宅》连续刊发了《连涨61个月，摇号摇疯了，一个北方城市的绝地反击！》、《单价1.8万，1万多人去摇，专治不服够刺激！》、《实话实说，北方哪个城市房价最令人担心？》，作为《咪宅》的读者，我们也是深感诧异。为什么深感诧异？主要有两点：其一，《咪宅》作为河南优质自媒体，《郑州楼市》的升级版，关注西安无可厚非，但这种带色彩的关注，似乎与初心有点错位；其二，目前郑州市场已经连跌五年，又遭遇了“千年一遇”等等问题，似乎影响不小，关注郑州市场不好么。但《咪宅》似乎并没有过多关注郑州，只说了一句“如果你把石家庄和郑州的10年房价走势图放在一起比较，你就会发现这两个城市实在太像了”。郑州和石家庄很像么？一点都不像，即便是石家庄经济表现得很羸弱，而且有点入不敷出，也和郑州不一样。

石家庄作为北方大城，只能说造血能力出现了一些状况，此外，长期被吸血，加上招商引资、人口进驻跟不上，这种情况与天津略有相似。通俗一点来说，任何一个城市放在石家庄的位置，最终的归宿都是一样。

郑州发展的速度是有目共睹的，而且在北方楼市涨幅中曾经一度占据第一梯队，早在吴天君时代，郑州就掀起了轰轰烈烈的城棚改运动，当时的拆迁规模几乎是西安“三年拆迁计划”的三倍不止。

具体拆迁规模有多大？2016年11月18日新华社报道《“回头看”后落马“首虎”：“拆迁书记”吴天君的功与过》指出：

根据官方的数据，截至2015年11月，“十二五”期间，郑州市四个开发区、六个城市区及县城、产业集聚区、组团新区规划区范围内，共启动拆迁村庄627个，动迁175.65万人，郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度。其中，中心城区（围合区域内和航空港区107国道以西）的476个村庄，已完成拆迁改造城中村383个，占总数的八成。

这些城棚改拆迁，加上郑州的新城扩张，给郑州带来了什么？城市变化很快，房价涨幅更猛！以郑州中牟县绿博板块为例，2015年郑州绿博房价就达到8千多一平，2017年开始郑州绿博逐渐走上巅峰，高层均价达到15500元/㎡，洋房标准层达到17961元/㎡，而且当天开盘去化100%！而在同一时期，西安的市政府旁房价如何？2018年12月底，龙湖·景粼天序价格公示17458元/㎡，可以说，西安在房价涨幅方面是远远输给郑州的，这一点我们还是要承认。但就在2021年，涨幅摧枯拉朽的郑州绿博爆出了大新闻，绿博从1.5万/㎡跌到0.75万/㎡，郑州连跌五年的市场氛围，似乎并没有改变。最近情况更是复杂，大批的“顶账房”、“低首付”出现，也让人深感困惑。一个连跌五年的城市，按照经济实力来说，应该早就翻盘了，为什么还在连续下跌？关于这个问题，我们还是希望看到郑州方面的分析，不做揣测。而西安市场也表现得很妖异，在2016年涨起来之后，一直到2021年涨幅还在持续，连续上涨了64个月。

连续上涨，让西安成为北方楼市唯一穿越涨跌周期的城市，济南、郑州下跌的时候西安在上涨，郑州、石家庄有点热气了西安还在涨，究竟西安为什么会出现连续上涨？

为什么西安连续上涨？只要深谙西安近几年发展，对于西安房价涨幅就会比较清晰，至少有三点变化：

其一，行业上的规范：2017年以来，人们终于感受到房价上涨，而政策变动影响更大，首先是城棚改政策必须先安置再摘地，其次，所有土地必须走招拍挂，再次，不再审批经适房项目。要知道西安是城棚改大城，经适房更是全国第二，小产权项目也是不胜枚举，行业规范之下，市场供应量剧烈下滑。

其二，成本上的增长：2017年以来，西安开发成本上涨主要在五个方面，招拍挂土地价格上涨明显，普遍采用竞拍配套费的方式，明确要求2019年1月后摘地项目必须为成品房，而且摘地要求配建15%的公租房（5%无偿移交，10%成本价转让），此外还有建筑标准提高之后，所带来的建安成本的增加，多重因素叠加影响。

其三，政策红利影响：2017年以来，城市的投资强度变大，先是城市群及国家中心城市获批，以及“十四运”基建大规模投资；其次，西安2017-2018年连续招商4.8万亿，几乎是过去年均招商水平的十倍增长；再次，全市开动城棚改、治水、教育、医疗、科创等多个领域的“三年计划”，这一点与郑州此前略有相似之处。

其四，人口增长需求：在2016年之前，西安连续十年平均人口增长4.8万，甚至在2015年西安出现了人口净流出3.5万，一直都是低速增长，西安也被媒体称为北方落户第二难。而根据七普数据，十年间（2010-2020）常住人口增加了448.51万，这就意味着四年间西安落户人数大增，在北方城市中独一无二。

当然，西安持续上涨之下，难道西安市场就健康么？肯定不健康，所以西安地方才出政策重锤！

因为，我们也经常看《咪宅》稿件，又身处于西安市场，《实话实说，北方哪个城市房价最令人担心？》里面比较明显的错误有三个：

其一，将连续上涨64个月写成了“连涨四五十个月”。因为连续五年V型探底，2016年中旬房价上涨之际，房企是普遍轻仓促销，因此，西安这边统计在2016年部分板块出现量价齐跌，但整体走势并非如此。而《咪宅》上一次稿件标注，也与此不符。

其二，是说“二手多年徘徊”。因为二手房数据普遍是滞后的，从二手房门店反馈及个人买卖房屋的体验，可以肯定的一点是，西安二手房价格普遍上涨是从2018年开始，最典型的例子就是曲江二期，从每平七八千涨到每平两三万。

其三，是说“二手却始终在比2012年基础上上涨20%上下徘徊”。2012年市场均价才每平米大概六千，如果按照20%，西安市场的二手房是七千多？目前，七千多的房价没办法在西安买房，只能去三原、泾阳、兴平，甚至更远。

最后简单总结一下，西安楼市发展虽然有些“过激”，但与郑州楼市相比，二者各有问题，大家也需要尊重客观规律。

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