大消息！刚刚中央对“房地产税”有了新说法

　　近日出版的《人民日报》在头版头条位置发表了这样一条消息：中办国办印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》。

　　（二十八）鼓励开展改革探索。……在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。……认真总结各地区在实践中的经验做法，及时加以推广。

　　这就是官方关于“房地产税”的最新提法，其核心是“支持各地区探索创新”，总结之后“及时加以推广”。

　　我个人认为，这传递了两大信息：第一，房地产税距离出台还有相当距离；第二，可能先在某些城市、省份试行，然后再推广。

　　众所周知，开征房地产税目前有巨大的争议，一是合法性的问题，二是如何收取的问题，三是征税会不会对经济发展产生负面效应的问题。

　　所谓合法性的问题，其实是土地产权问题，目前的商品住宅都缴纳了70年土地使用权，房子是业主的，但下面的土地是业主向国家租赁的。在缴纳了70年租金的情况下，再征收房地产税，是不是合适。

　　其实如何收很简单，只要全国电脑联网，就可以开征。但问题是，目前楼市出现严重分化，人口流失的中小城市房屋严重过剩，卖不出去、租不出去，如果开征房产税，势必对这些城市的经济产生巨大负面作用，有可能导致人口进一步下降，房屋库存量进一步上升。最终，过剩的住宅只能拆除、或者炸掉。

　　所以，未来有条件收取房地产税的城市不多。我的建议是，通过全国立法开征房地产税，但授权各地可以减免、缓征、自定税率。最终，大概只有中东部100来个有人口增量的城市能实施房地产税，能成规模征收的，或许只有30到50个城市。

　　对于一线城市、强二线城市来说，开征房地产税是必要的，甚至可以考虑在第四、第五套住宅之后，实施惩罚性、累进制的房地产税，这样可以减少空置和调整财富结构，有利于减轻平民、年轻人在大城市的生活负担，防止社会阶层的固化。

　　现在看起来，中央似乎有这个意图。目前上海、重庆已经试行了房地产税，但主要是针对新增住房的，至于在试行之前购买了多套房的人，则不用缴纳。所以，这种试点不是真正意义上的试点。

　　据央视等媒体报道，国土资源部今天表示：要坚决落实中央关于房地产调控的重大决策，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例；对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

　　应该说，这种调整是非常有必要的。对于库存量大的三四线城市来说，这是重大利好，意味着房屋新的增量将减少，再加上棚改上只拆不建、货币补偿，将带来新的需求，有利于去库存。部分有人口增量的、经济规模偏大的三四线年有所上涨。但中西部人口流失严重的三四线城市，仍然有漫长的去库存过程。

　　对于一二线城市来说，增加土地供应、提高住宅用地比例，有利于化解供需矛盾、平抑房价。重庆之所以房价长期保持稳定，就是因为供地量巨大。可见，只要增加土地供应，一样可以抑制房价。但北京、上海这类城市还有控制人口总量的任务，所以土地供应量一直偏低，估计未来也不会有大的改变。至于深圳，有强烈的扩张人口的，但土地面积狭小，也很难大幅增加土地供应量。所以未来北上深仍然是三个非常特别的城市。

　　从上述两个大消息来看，高层的确在酝酿建立长效机制。但这个机制的建立，恐怕需要相当一段时间，没有5年时间很难形成一个体系。

　　没有一套房子，在这个城市待再久，都很难有切切实实的归属感，它就像一场盛大的暗恋，我在你怀里，但是我不能说我属于你。

　　虽然手里不缺钱，但在人民币加速贬值的当下，他们害怕自己的钱被稀释的没有购买力，他们每天在思考我的第N套房子应该买在哪里？

　　80后已经成为住宅消费的主要群体，而他们正处于结婚或者生子的人生重大转折阶段，中国人的传统观念将家庭和房子绑定，结婚需要房子，小孩成长，小孩教育依然需要房子。

　　近些年房地产市场的快速发展，使得很多人已经从中受“益”，这种钱和辛辛苦苦日复一日工作赚钱相比来的太轻松了，人人都有不劳而获的心理，但是房子助长了它。

　　对于我们普通人来说，摆脱阶层的一大驱动力就来自于房子，如果你没有买房，哪怕你工作不错，薪水不错，你基本就是底层。

　　仔细观察，你会发现整个社会都在“人以群分”，比如飞机有头等舱，高铁有头等座，一等座，二等座，酒店也有商务套房，豪华大床房，普通标间等等，这说明未来社会的等级只会越来越严格。

　　BBC的一部纪录片《人生七年》也用49年的时间揭露了一个残酷的事实，穷人的孩子依然是穷人，富人的孩子依然是富人，这种阶层是很难打破的。这其中只有一个叫Nicolas的男孩，成功打破了阶层的天花板晋升为精英。纪录片说，这个概率仅约为7%。

　　广义货币M2的同比增速，可以被看作是央行的“发钞速度”；同期GDP的同比增速，可以看作是财富增长的速度。两者的差距，就是真实通胀率。

　　假设2016年中国的GDP增速是6.7%，M2同比增速是4%，那么中国的线%。也就是说，你拿着现金啥也不干，一年购买力就升值了2.7%。但悲催的是，这种事情基本上不会发生。自从中国政府开始公布M2，M2就一直比GDP跑得快！

　　快的时候，M2的速度可以达到GDP的四倍，慢的时候，也不会低于1.5倍。这样，通胀就是常态。比如目前（截至2016年11月）的M2增速是11.4%，GDP增速大量在6.7%左右。那么，中国的线倍！

　　顺便说一句，11.4%的增速，基本上是中国改革开放以来发钞速度最慢的时候。快的时候常常超过30%，高于16%在2010年之前几乎就是常态。

　　假如未来10年，M2增速仍然按照11.4%这个比较低的速度增长，那么10年之后M2的规模将达到目前的2.94倍。目前中国的M2是153万亿人民币，或者22亿美元。10年之后，将变成450万亿人民币，或者65亿美元。当然，达到65万亿美元的前提是，人民币不贬值。

　　我可以悄悄地告诉你，2016年美元的M2总量只有13.2万亿（人民币总量相当于22万亿美元）。如果按照过去5年的增长速度，美元最多在2027年膨胀到24万亿美元。如果人民币不贬值，到那时，中国的货币总量将达到美元的2.7倍！

　　假设中国经济未来10年保持6.5%的增速，那么中国的线倍，人民币的购买力将在10年里最少下降1.57倍。

　　换句线倍，就等于没有涨。也就是说，北上深中心区的房价，如果在10年之后达到15.7万元一平米，其实只是在原地踏步而已。这个价格水平，可以看作是10年后北上深房价的下限。

　　事实上，过去10年，深圳的房价涨幅相当于M2增速，北京和上海的涨幅相当于M2增速的0.8倍左右。如果未来10年重演这种局面，那么三个城市中心区普通高层住宅新房的均价，将有可能从目前的10万元一平方米，上涨到24万到30万一平方米。这个价格水平，可以看作是10年后北上深房价的上限。

　　当然，这是人民币计价，如果折算成美元未必是3.4万美元到4.3万美元一平米。也就是说，如果人民币这样发行的话，未来一定会持续贬值。否则，资本外逃的冲动将越来越大，而中国跟发达国家的资产价格差距将大到荒谬的程度。如果仍然实施外汇管制，一定会出现外汇黑市。

　　这告诉我们一个事实：按照人民币计价模式，中国的房价固然可以一路上涨下去；但按照美元计价模式，这是不可能的。所以，中国楼市的“美元顶”一定会先到来，至于有没有人民币顶，关键看央行的货币政策了。

　　来源：理财中国综合自财经韬略（ID：tttmoney8）；作者：韬略哥、富书（ID：zhongchoudushu）；作者：叮当猫、网络等

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