北大教授谈房地产10年巨变：疫情后还该买房吗？

　　1983年生的赵波是北京大学经济学长聘副教授，负责的学生横跨了本科生、研究生和MBA学生。自2012年入职北大，今年是他教书的第10个年头。

　　研究中国的房地产市场，与他学生时期的经历息息相关。2007年，他跟随博士生导师Kjetil Storesletten（现欧洲经济学会会长），前往美国明尼苏达美联储研究访问学习3年，恰逢美国

　　，金融体系大规模崩盘，波及到法国、英国，甚至是爱尔兰、冰岛，追根溯源发现导火索是美国的房地产价格的大幅下降造成的房贷违约，平均下降了30%。在那之前，美国的房地产市场已经红红火火了好多年，只涨不跌，其实跟中国现在的情况比较类似。

　　，房价也高速增长，房价跑赢GDP；很多人买了房子不住就等着高价出手，曾经温州炒房团的房哥房姐买一个单元、买一栋楼；鄂尔多斯等个别地区出现了鬼城，就是整体的资金投入进去，但是没人住。”“房地产泡沫是一个非常有意思的东西，就是它在不破灭之前，你永远不知道它会在哪天破灭。”

　　就连做宏观经济学的教授们也曾抵不住这样的，“在北京还不限购的时候，很多外地学生会来找我们咨询买房。2012年，我的同事宋国青老师就跟我们说，‘

　　“我老家是在合肥，那段时间合肥发展很快，房价快速上升，再加上周围亲戚朋友的影响，父母也对买房投资有极大的兴趣，咨询我的意见，我就说：‘房地产买多了也会成为泡沫’，他们一听这话就不乐意了，后来的解释一句不愿意听。”

　　，退休以后如果有房产，可以租出去，每个月能收一些租金；房子放着，也可以当你的婚房；而且钱放在银行里是真的不保值，买的房子房价天天在涨，这是‘看得见摸得着’的好处。”

　　即使赵波是经济学教授，他的“不购房”建议依然没有被父母采纳，他说：“过去的12年，一线%，二线%，我父母对房价的判断还是有一定道理的。”

　　，并且中国的储蓄率和首付比例相比欧美高出很多。2022年，在遭受3年疫情的影响后，5月的数据显示中国二线城市的房子存销比已经有了明显的下降；而一线城市下降还是比较缓慢，可能与一线城市的抗疫压力更大和限购政策有关。

　　有一些记者也问过我，刚开始下意识的回答是“不应该过早买房”，因为房贷的压力的确会限制年轻人的发展。但现在我更想说作为一个理财师的角度来给你一对一分析。你买房的动机是什么？如果你是“刚需”，那我今天跟你说不要买，你还是会买。

　　房产跟户籍制度在了一起，比如说孩子上户口需要住房，上学需要买学区房。虽然义务教育法规定就近上学（理论上租房也可以就近上学），但中国人口多，导致公立教育资源有限，所以在城市里会按照住房是租是买、户口是当地还是外地，这样的顺序来排序进小学。

　　撇开年龄，你还有两个要素要考虑。第一，你是否预期房价的长期增长会超过你收入的长期增长。第二，你是否预期房价的租金回报率高于存款/理财回报率。

　　北京的房价，即便是对于北大的老师来说也太贵了。所以很多人就逃离北上广去二三线城市，然后把这个房子一卖，可以过非常平静的生活，挺令人向往的。不过我觉得，你要享受这个城市给你带来的工作和机遇，你就需要去承受一部分高房价带来的成本。

　　这个效应在经济学上叫做“丈母娘效应”，是由婚姻市场上的竞争造成的。比如说我曾经去过云南弥渡的一个对口扶贫村，那几年还没有完全脱贫，村里有好多个光棍，20岁找不起老婆，就只能慢慢攒钱买房，等到40岁的时候再去追求一位二婚的妇女。当地的丈母娘们，通过房产来判断这家人是否靠谱，“我的女儿嫁过去不能吃苦”，逐渐地就变成了一种竞争，你盖两层，我就第二年攒钱盖三层。

　　我作为一名老师，看到很多男孩高中甚至初中毕业就辍学，跟着父母去工地打工，赚到钱就回老家盖房子。我问他的父母：“为什么让孩子这么早就辍学？他上完大学，收入水平会比现在更高。”

　　他就回答说：“孩子又考不上清华、北大，他如果考上了一个很普通的大学出来又能干什么，当一个老师都赚不到多少钱，还不如早点出来赚钱，说不定就能娶上媳妇了。”

　　在城市里，存在的就是中国式的家长主义。你会看到一个很年轻的户主，可是出钱者未必是他。如果家长的收入很高，但子女刚毕业收入低，家长就拼命想办法给子女买房，让他压力小一些，少还点，甚至于举全家之力来买房子，

　　为什么欧美不会有这么浓重的家长主义，经济也是很大的因素。我的一个合作者法布里奇奥·齐利博蒂是耶鲁大学的教授，他的书《爱、金钱和孩子》中就分析了，为什么北欧的年轻人可以更自由地做选择？因为学习不是那么重要的因素，因为干哪一行都不会太差，工资差距小，一个水电工和一个大学教授的薪资差别没有那么大。

　　意大利和日本其实跟中国是相似的。首先，这两个国家的国民私人储蓄率占总收入的30%以上，中国更高，甚至要到40%。日本人将这些储蓄变成了房地产投资，直到80年代他们经历了一个房地产泡沫的破灭。

　　我也认识一些意大利的经济学家，聊起房地产作为避险资产，作为价值储藏的手段，他们就不会像美国人那么反对这个观点。

　　其中有一位说，“美国跟我们是不一样的，美国是新，新没有世袭制的土地财产，大家踏上这块新，谁都能当地主。可是欧洲国家经历了农业社会慢慢转型，知道土地有多么宝贵。”

　　从今年3月份开始，各地的楼市都出现了大松绑，包括北上广深这些一线多个城市已经出台了相关政策。最近甚至我和一个同事也在说，今年下半年可能是一个比较合适的机会，如果你正巧有刚需，想要结婚买房或者买学区房，那可能短期的确是一个窗口期，因为：

　　首先，我们想跟海外做贸易，他们出技术我们出人力。但是“地”怎么办？土地是国有的，使用权归国家。

　　租售同权在孩子入学方面的问题，预计在00后这一代还解决不了。但是在未来，随着人口增长率的下降，公立的教育资源相对于人口的压力会减少，私立教育资源也会逐步上升，那10后或者20后，他们就会有迎来“租售同权”的入学机会

　　A：房产税会是一笔很大的开支，如果按照0.6%来征收，它的规模相当于我们的消费税，会超过我们的个人所得税。

　　从老百姓的角度来说，骂房产税的一定是有房子的，赞成的人一定是没有房子的。但如果房产税能用于当地的基础设施改善，让房子升值呢？那肯定有更多人会愿意缴纳房产税；但如果国家想用这笔钱支援别的区域，那缴纳的人肯定又不愿意了，凭什么要征我的钱花在别人身上呢？

　　对于中国人而言，房产是一种优质资源，或者说是一种避险资源。”其实我刚说出这个结论的时候，美国人是不相信的，因为对于他们来说，黄金和美元才是避险资源

　　所以我就慢慢展开去解释，中国作为一个发展中国家，它特有的问题就是优质资产不足，投资渠道单一。

　　老百姓缺乏辨别能力。我们中国老百姓的储蓄率也特别高。中国不找国外借钱，我们的钱主要来自自己的储蓄，老百姓存了一辈子的钱来买房子，尽可能少

　　抗通胀的资产。中国的家庭房贷违约的风险会比欧美小很多。所以在这些综合因素的影响下，中国的房产泡沫是一个“刚性泡沫”，不容易破。且中国的优质投资资源不多，房产投资至今无可取代。

　　丰富投资渠道。中国不乏有好的企业，但是你会发现很多优秀的民营企业，他们融资非常困难，企业想上市困难重重。当这些被完善，金融中介就可以把老百姓的钱投到有价值的企业，老百姓就不需要仅仅依赖房地产投资了。

　　医保保障还没有做到全国统筹，导致“你在哪缴费就只能在哪看病”，如果我年轻的时候在安徽工作，晚年在北京生活，就有一些问题——无法用安徽的医保在北京的医院看门诊。

　　83%的住房拥有率。长期来看，我们的人口是在下降的，所以对房子的需求就会下降。再过几十年，人口可能就要负增长了。当我们的子女成长的时候，他们会从父母那继承很多套房产

　　，你把你居住房子抵押给银行或者养老机构，比如说抵押1000万的房子获得500万的，银行或者养老机构定期给你发放，你还可以住在你的房子里，用这500万来养老。怎么偿还呢，等你想要搬家了或者去世了，就可以把房子卖给银行用于偿还。这里本质上是把老人把房子卖给银行，再租用自己的房子。