2022年中国房地产开发行业市场销售分析 回暖信号显现【组图】

　　从中国商品住宅销量及金额变动情况看，整体上每年5-6月、11-12月的销量情况较为良好，而3-4月、7-8月销售情况较差。销量的波动程度与金额的波动程度较为一致，表明市场销售规模主要受销量影响。2021年，中国房地产行业加码调控，从销售端、融资端、供给端约束市场，加之部分企业多年积累的债务风险集中爆发，导致行业整体剧烈调整。2022年以来，受国内新冠疫情再度爆发影响及市场信心萎缩，商品住宅销量一度环比负增长，2022年5月迎来反弹，5月份销量环比增长23.78%，销售金额环比增长26.37%，虽然2022年5月份销量及售价同比情况仍远不及同期，但已有止跌趋势，行业发展拐点或将出现。

　　从中国办公楼销量及金额变动情况看，销量波动幅度小于金额波动幅度，表明近年来办公楼产品价格变化较大。对比来看，办公楼产品的波动程度比商品住宅更大，反映办公楼产品销售情况稳定性较差。2022年以来，办公楼产品同样一度负增长，2022年5月，办公楼产品销量环比增长62.06%，销售金额环比增长122.15%，而从同比数据来看，5月份办公楼产品销量及销售金额同比均大幅增长，办公楼产品或率先走出低迷行情。

　　住户也是反映房地产市场交易热度的重要指标，中国社融指标包括人民币、外币、企业债券、政府债券等等，人民币中的“住户”是住户购房增量的监测指标，能够从资金层面反映市场交易热度。

　　从中国社会融资规模增量来看，2021年增量较为平稳，但2022年以来波动幅度相对较大，2022年5月社融增量走高，其中的人民币增量同步走高，五月份人民币增量达到1.82万亿。

　　人民币分部门来看，5月份，住户增量数据已有所改善。2022年第一季度，住户增加1.26万亿元;4月住户减少2170亿元，同比少增7453亿元，反映出4月份居民提前还贷，市场热度萎缩;5月住户增加2888亿元，同比少增3344亿元，环比大幅增加，表明市场热度有所回暖。

　　通过观测2020-2022年中国一线城市商品住宅月度销售面积，四个城市的成交量走势较为一致。自2022年以来，一线城市销量呈现下滑趋势，目前销售面积处于历史低位。2022年5月，广州实现77.71万平方米销售，环比增长超过100%;上海自疫情管控有所改善后，商品住宅销量有小幅回升;受疫情复发的影响，北京销量数据仍呈下降趋势;深圳销量数据也继续下探。

　　新一线城市方面，成都市销量一直处于首位，但其销量数据波动变化较大。整体来看，2022年以来新一线城市销量处于历史低位，但进入五月份之后，如青岛、苏州、杭州、南京等城市销量面积有所上升，回暖信号初步显现。

　　根据CRIC监控数据，2022年6月份前20天，多数新一线城市销售面积环比大幅上涨，成都、青岛、苏州、杭州、南京分别环比变动32%、99%、47%、40%、-1%。

　　二三新城市方面，自2022年3月以来，厦门、福州、无锡、惠州等城市销量数据持续攀升，回暖较为明显，但总体销量目前仍处于较低水平。

　　根据CRIC监控数据，2022年6月份前20天，整体二三线城市销售面积环比继续小幅上涨，虽仍远不及去年同期，但恢复势头良好。