楼市问题向深层次演进——近期热点解读(2)
近期发生的几件事件,比如优质蓝筹龙头遭到“做空”,居民和企业长期拖累导致流动性陷阱,强二线城市调整“认房又认贷”,7月全国楼市触底趋势受阻,房价和销售规模跌幅在5-6月收窄以后,跌幅再次扩大等。这些都预示着,楼市深层次矛盾,正在向纵深方向演进:
近期,龙湖等优质蓝筹遭到“做空”,反击“秃鹫们”肆意挥刀的同时,更应深究当下楼市的问题。一则无厘头的做空,为啥引起大幅度的“股债双杀”。显然,要警惕风险频发和信心脆弱的循环。
比如,合肥发生的房企集体,要求维护营商环境,打击“房闹”事件,其中不乏万科、保利等房企;
比如,已经出险的项目,处置严重不及预期,看似稳健的企业,居然主动“躺平”,拒付利息以推动整体债务重组;
统计局数据显示,消费者收入信心指数和消费意愿信心指数已降至近6年来最低。市场信心本已低落了,而这些事件,就像一个有一个雷,在继续打击下坠的信心。其结果就是,对楼市的信心一降再降。
进入下半年,楼市触底回升的势头貌似戛然而止了。7月份,30大城市新房销售同比跌幅为33.6%,6月份为10.2%,环比下跌27.4%。8月以来的两周,30大城市新房周均成交量环比分别下降12.5%和14.9%。尽管7-8月是淡季,但不能忽视深层次矛盾,在挫伤市场的信心。
销售回款是房企最主要的资金来源,7月占比达到50.2%,今年以来首次弹到50%的上方,意味着外源融资(自筹资金、银行)越来越不靠谱。只有销售好转,资金链改善,复工和交付能保障,信心才会好转,居民就愿意买房,销售进一步好转。这就是良性循环。这个良性循环还与土地市场、金融市场一起,形成更大范围的良性循环。过去楼市好,就是这个循环顺畅。
热点城市南京,近期调整了“认房又认贷”,将二套房首付降至最低30%,有贷有房的再次申请,首付从80%降至50%。这是热点城市(或强二线城市)中,第一个调整或退出“认房又认贷”。这个政策的最大效果,就是降低购房门槛,提高买房的杠杆,激活地产的信用创造功能。
很多人在探究南京楼市的基本面,但其实,多数城市面临的问题和南京是一样的。楼市深层次矛盾暴露,风险从行业层面向民生和金融领域传导,其最直接的影响,就是地产的“金融加速器效应”减退,通过上下游、预期效应等,导致整个社会的信用,出现流动性陷阱或紧缩。
7月份,人民币新增仅6790亿元,同比少增4010亿元,大幅低于过去3年7月平均新增规模(1.16万亿)。中长期,短期;居民端,企业端;信贷端,债券端,均大幅回落。
近期,管理层非常希望,信贷能稳定:央行《二季度货币政策执行报告》中提到,“要增强信贷总量增长的稳定性,保持货币供应量和社会融资规模合理增长”;“7月28日”的局会议强调,“财政货币政策要有效弥补社会需求不足”。为此,金融机构供给端的意愿很强:
比如,二季度末金融机构人民币平均利率降至历史新低4.41%,比一季度回落了24个基点,企业票据融资利率(企业把票据卖给银行,提前收回资金)大幅下降至1%以下;
比如,今年以来M2已经连续5个月提速。7月末,M2同比增长12%,增速分别比上月末和上年同期高0.6个和3.7个百分点。
这些努力作为的背后,无不是希望以财政、货币双重扩张的方式,特别是以政府带头搞投资,推动市场机构能积极,启动全社会信用。但俗话说得好,可以把马拉到河边,但无法强制马喝水。目前,企业借钱搞生产,居民借钱消费或买房等等,大家积极性很低。
7月信贷增长低于预期,有很多原因:比如,6月信贷投放多,透支的影响;比如,大项目减少、落地进度不够,政府专项债支撑作用不够;比如,7月份往往是银行冲半年业绩后的淡季。但信贷增长较差,核心仍是实体需求疲弱,特别是房地产的金融“加速器效应”全面萎缩。
过去,房地产从土地拍卖开始,各方资金就开始全面进入,到居民加杠杆买房,以强大的带动性,将上下游(建筑建材、家具家电、装饰装潢、工程机械等)裹挟其中,形成巨大的“金融加速器”效应,并带动社会信用全面扩张。但今年以来,土地出让、新开工和商品房销售,连续14个月出现两位数的下跌,近几个月卖地和开工连续40%-55%的巨大跌幅。
信用紧缩,一方面是主动的收缩,比如集中度管理;另一方面也是供给端冲击导致的被动收缩。目前来看,供给端冲击导致的被动紧缩更明显,最典型的就是信用风险不断爆发,但处置进程不及预期,出险企业名单越来越长,一些大企业也不例外,市场对房企信心越来越差。
尽管管理层强调,项目和企业要分开,满足房企合理融资需求,但金融机构避险情绪不断上涨。二季度销售好转,但开发商到位资金中,银行降幅在继续扩大;另外,房企疲于处理风险、保卫资金链,拿地、开工自然就减少;施工单位、供应商也不愿意再为房企垫款或融资。
房地产循环不畅,其另一面就是地产的信用创造功能、信用派生功能明显下降。尽管调控政策基本退出,按揭利率降到2017年来新低,但信用紧缩恶化了市场预期,居民、企业并不买账,甚至还出现了“还贷潮”、“存款潮”、“维权潮”,对地产的前景、买房的信心降到历史最低。
今年以来,对于热点城市退出“认房又认贷”,监管上是有担心的,就怕楼市热度再次回升,影响了居民消费、经济转型等,资金再次大规模进入楼市。但种种迹象表面,这种担心可能有点过了。现在更应该担心的是,对地产信心的下降,导致信用萎缩,全社会可能陷入流动性陷进。
同时,疫情持续冲击、经济下行,传统高薪行业(金融、地产、互联网等)降温、公务员减薪等,都对居民的买房意愿、对房价的看法等,造成重大的冲击。因此,7-8月以来楼市销售端复苏明显受阻,地产的“金融加速器”效应全面受挫,这是全社会信用不稳的根源之一。
优质蓝筹被做空,背后反映了信心悲观到了极点。我们不缺大的企业,过去一直认为行业集中度不高,大的企业就是好的企业、强的企业,都是金融机构“白名单”里面的企业,各方资金都争着抢着“喂钱”。但是,去年下半年以来,凡是暴雷倒下的,很多都是大的企业。
资金投入地产的逻辑信仰,彻底颠覆了。所以,信心极度悲观,且不知所措,它所造成的影响,就是信用功能的损伤。调整甚至退出“认房又认贷”,本质上是修复地产的信用功能,降低其对于全社会信用萎缩、资产负债表萎缩的拖累,贯彻国家提出的“保持货币供应量和社会融资规模合理增长”“财政货币政策要有效弥补社会需求不足”。这或许就是下一阶段需求端纾困的重点。
当然,供给端的措施更需要发力,只有供给端止住风险蔓延,需求端的政策才会有效力。近期,不管是地方纾困基金,还是央企AMC出场,或是“一盘一策”保交楼,目的都是让供给端的冲击尽快打住。去年以来,这一进程太慢了,风险演进太快了,导致其冲击向纵深突进。现在,供给端切断风险传染的工作部署,正在进入深水区,其效果拭目以待吧!
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- 编辑:崔雪莉
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