上海楼市：这些板块可以买这些板块千万别碰！

　　我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：沪叔，你好，我刚需买房，首套房，买房预算总价在800-1200万，该怎么选?应该考虑哪些因素？能否推荐几个楼盘？

　　沪叔：你好， 对于预算在800-1200万的购房者来说，首先应该关注政府规划即板块因素，张江地区整体未来发展前景不错，产业聚集，政府规划倾斜，教育资源较好，商业聚集，环绕森林公园，整体环境较好。其次这类购房者也可以根据楼盘配置来购房，考虑整体配置，南翔是较好的选择。南翔地区高速公路四通八达，周围也有地铁站公交站，交通便利，离医院，学校等设施距离较近。生态环境较好，绿化面积大。还有康桥板块的楼盘也是不错的选择。

　　提问：沪叔，你好，坐标上海，我是外地人，不太了解上海的房产市场，有一笔现金打算在虹口地区投资买房，请问虹口区的发展潜力怎么样？哪些板块比较值得投资呢？有没有什么合适的楼盘推荐？

　　沪叔：你好，上海地区经济发达，工作机会多，有着全国的金融中心，商圈聚集，因此有着较大的人口数量，上海楼市的购房需求也一直很大。虹口区位于上海市的核心地区，离市中心较近，交通便捷，生活配套设施齐全，居民生活舒适度高。因此，虹口地区也是上海地区人口较为密集的区域。而该区值得投资的主要有三大板块，即北外滩板块，临平路板块及四川北路板块。详见内部资料《价值百万的购房逻辑》。

　　提问：沪叔你好，上周我去看了一个新盘，在售楼部大厅中央的沙盘，置业顾问在讲整个项目在建一期，看不懂里面有什么点要注意的，感觉很不错的样子。

　　沪叔：你好，沙盘的重要性一直以来被很多购房者忽略，在售楼部看沙盘第一看整体，不仅要清楚所选楼栋的位置，还要了解其他楼栋的规划，再看是否是临街房源，有没有绿化带或隔离带，临街房源的噪音相对大一些，但是价格低；其次还要看小区车道的规划，是否人车分流，车辆入口和建筑物之间是否有遮挡等等；第二看比例尺预估实际距离，这样可以测算楼与楼，楼与街道之间的距离，如果距离太近，会降低居住舒适度；第三看内部规划中不好的地方，比如说变电站，垃圾处理中心等地，不仅有辐射伤害，还会对居住环境造成影响，挑选楼栋时要注意避开；第四看房子的朝向，要注意并不是所有的房子都朝南，建议大家避开朝西北和北向的房子，这类朝向的房屋采光不好；第五看沙盘上的水晶体，向售房人员了解这些地方未来的具体规划；第六看车位，提前了解车位的位置和数量等；最后还要看周围的配套设施，主要是商业、学校、医疗等方面，要有一个比较全面的了解。

　　提问：沪叔，你好，上海招生改革了，学区房会出现什么动向呢？坐标上海，有一些资金想投资一套学区房，当前这种情况还能入场吗？能不能解读一下新政？什么样的学区房房价会有潜力？

　　沪叔：你好，上海高中招生改革方案一出，不少人就放出了学区房可能会跌的消息。不过从高中入学名额的变迁格局来看，初中学票价值依然存在，改革只是加剧了顶尖学生的下沉式竞争，头部学生的八大重点空间可能有所压缩。总体来说，头部中的顶尖学生是不受到什么影响的，他们依然能够凭借考试或者自主招生去到自己理想的学校，不过，头部学生中尾部学生可能会面临更大的压力，因为他们的名额很有可能被分配到区内的普通高中和菜中。腰部和尾部学生是新政的最大受益者，他们又几乎获得重点学校的名额，但是也必须考过控分线，也就是说真正受益的，其实是普通中学和菜中中比较优秀的孩子。这给学区房的影响是，一梯队小学和初中、二梯队小学和初中周边学区房的房价会保持平稳，普通中小学周边的学区房房价也不会有太大的变化，反而是一梯队小学和二梯队初中、以及二梯队的中小学房价会略微变化。上海各区域性价比高的学区房，关注知识星球内部分享。