楼市问题向深层次演进——近期热点解读（2）

　　近期发生的几件事件，比如优质蓝筹龙头遭到“做空”，居民和企业长期拖累导致流动性陷阱，强二线城市调整“认房又认贷”，7月全国楼市触底趋势受阻，房价和销售规模跌幅在5-6月收窄以后，跌幅再次扩大等。这些都预示着，楼市深层次矛盾，正在向纵深方向演进：

　　近期，龙湖等优质蓝筹遭到“做空”，反击“秃鹫们”肆意挥刀的同时，更应深究当下楼市的问题。一则无厘头的做空，为啥引起大幅度的“股债双杀”。显然，要警惕风险频发和信心脆弱的循环。

　　比如，合肥发生的房企集体，要求维护营商环境，打击“房闹”事件，其中不乏万科、保利等房企；

　　比如，已经出险的项目，处置严重不及预期，看似稳健的企业，居然主动“躺平”，拒付利息以推动整体债务重组；

　　统计局数据显示，消费者收入信心指数和消费意愿信心指数已降至近6年来最低。市场信心本已低落了，而这些事件，就像一个有一个雷，在继续打击下坠的信心。其结果就是，对楼市的信心一降再降。

　　进入下半年，楼市触底回升的势头貌似戛然而止了。7月份，30大城市新房销售同比跌幅为33.6%，6月份为10.2%，环比下跌27.4%。8月以来的两周，30大城市新房周均成交量环比分别下降12.5%和14.9%。尽管7-8月是淡季，但不能忽视深层次矛盾，在挫伤市场的信心。

　　销售回款是房企最主要的资金来源，7月占比达到50.2%，今年以来首次弹到50%的上方，意味着外源融资（自筹资金、银行）越来越不靠谱。只有销售好转，资金链改善，复工和交付能保障，信心才会好转，居民就愿意买房，销售进一步好转。这就是良性循环。这个良性循环还与土地市场、金融市场一起，形成更大范围的良性循环。过去楼市好，就是这个循环顺畅。

　　热点城市南京，近期调整了“认房又认贷”，将二套房首付降至最低30%，有贷有房的再次申请，首付从80%降至50%。这是热点城市（或强二线城市）中，第一个调整或退出“认房又认贷”。这个政策的最大效果，就是降低购房门槛，提高买房的杠杆，激活地产的信用创造功能。

　　很多人在探究南京楼市的基本面，但其实，多数城市面临的问题和南京是一样的。楼市深层次矛盾暴露，风险从行业层面向民生和金融领域传导，其最直接的影响，就是地产的“金融加速器效应”减退，通过上下游、预期效应等，导致整个社会的信用，出现流动性陷阱或紧缩。

　　7月份，人民币新增仅6790亿元，同比少增4010亿元，大幅低于过去3年7月平均新增规模（1.16万亿）。中长期，短期；居民端，企业端；信贷端，债券端，均大幅回落。

　　近期，管理层非常希望，信贷能稳定：央行《二季度货币政策执行报告》中提到，“要增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模合理增长”；“7月28日”的局会议强调，“财政货币政策要有效弥补社会需求不足”。为此，金融机构供给端的意愿很强：

　　比如，二季度末金融机构人民币平均利率降至历史新低4.41%，比一季度回落了24个基点，企业票据融资利率（企业把票据卖给银行，提前收回资金）大幅下降至1%以下；

　　比如，今年以来M2已经连续5个月提速。7月末，M2同比增长12%，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和3.7个百分点。

　　这些努力作为的背后，无不是希望以财政、货币双重扩张的方式，特别是以政府带头搞投资，推动市场机构能积极，启动全社会信用。但俗话说得好，可以把马拉到河边，但无法强制马喝水。目前，企业借钱搞生产，居民借钱消费或买房等等，大家积极性很低。

　　7月信贷增长低于预期，有很多原因：比如，6月信贷投放多，透支的影响；比如，大项目减少、落地进度不够，政府专项债支撑作用不够；比如，7月份往往是银行冲半年业绩后的淡季。但信贷增长较差，核心仍是实体需求疲弱，特别是房地产的金融“加速器效应”全面萎缩。

　　过去，房地产从土地拍卖开始，各方资金就开始全面进入，到居民加杠杆买房，以强大的带动性，将上下游（建筑建材、家具家电、装饰装潢、工程机械等）裹挟其中，形成巨大的“金融加速器”效应，并带动社会信用全面扩张。但今年以来，土地出让、新开工和商品房销售，连续14个月出现两位数的下跌，近几个月卖地和开工连续40%-55%的巨大跌幅。

　　信用紧缩，一方面是主动的收缩，比如集中度管理；另一方面也是供给端冲击导致的被动收缩。目前来看，供给端冲击导致的被动紧缩更明显，最典型的就是信用风险不断爆发，但处置进程不及预期，出险企业名单越来越长，一些大企业也不例外，市场对房企信心越来越差。

　　尽管管理层强调，项目和企业要分开，满足房企合理融资需求，但金融机构避险情绪不断上涨。二季度销售好转，但开发商到位资金中，银行降幅在继续扩大；另外，房企疲于处理风险、保卫资金链，拿地、开工自然就减少；施工单位、供应商也不愿意再为房企垫款或融资。

　　房地产循环不畅，其另一面就是地产的信用创造功能、信用派生功能明显下降。尽管调控政策基本退出，按揭利率降到2017年来新低，但信用紧缩恶化了市场预期，居民、企业并不买账，甚至还出现了“还贷潮”、“存款潮”、“维权潮”，对地产的前景、买房的信心降到历史最低。

　　今年以来，对于热点城市退出“认房又认贷”，监管上是有担心的，就怕楼市热度再次回升，影响了居民消费、经济转型等，资金再次大规模进入楼市。但种种迹象表面，这种担心可能有点过了。现在更应该担心的是，对地产信心的下降，导致信用萎缩，全社会可能陷入流动性陷进。

　　同时，疫情持续冲击、经济下行，传统高薪行业（金融、地产、互联网等）降温、公务员减薪等，都对居民的买房意愿、对房价的看法等，造成重大的冲击。因此，7-8月以来楼市销售端复苏明显受阻，地产的“金融加速器”效应全面受挫，这是全社会信用不稳的根源之一。

　　优质蓝筹被做空，背后反映了信心悲观到了极点。我们不缺大的企业，过去一直认为行业集中度不高，大的企业就是好的企业、强的企业，都是金融机构“白名单”里面的企业，各方资金都争着抢着“喂钱”。但是，去年下半年以来，凡是暴雷倒下的，很多都是大的企业。

　　资金投入地产的逻辑信仰，彻底颠覆了。所以，信心极度悲观，且不知所措，它所造成的影响，就是信用功能的损伤。调整甚至退出“认房又认贷”，本质上是修复地产的信用功能，降低其对于全社会信用萎缩、资产负债表萎缩的拖累，贯彻国家提出的“保持货币供应量和社会融资规模合理增长”“财政货币政策要有效弥补社会需求不足”。这或许就是下一阶段需求端纾困的重点。

　　当然，供给端的措施更需要发力，只有供给端止住风险蔓延，需求端的政策才会有效力。近期，不管是地方纾困基金，还是央企AMC出场，或是“一盘一策”保交楼，目的都是让供给端的冲击尽快打住。去年以来，这一进程太慢了，风险演进太快了，导致其冲击向纵深突进。现在，供给端切断风险传染的工作部署，正在进入深水区，其效果拭目以待吧！

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