【重磅】提振汉中房地产市场的重大建议

　　当前汉中房地产市场已很低迷，为此市政府也出台了不少政策，比如6月27日12部门的“若干措施”，但收效并不理想，主要原因是本轮低迷有两个难以逾越的非房地产行业自身原因的重大障碍：

　　其一，经济不景气；房产消费相对于食品医药教育等一线刚需，属二线刚需，当前中国经济增长率已出现断崖式下跌，人们普遍对未来收入不乐观，此时为确保一线刚需便会收敛包括购房的消费需求。

　　其二，城镇化减缓；2021年底汉中常住人口城镇化率达52.26%，该买房的大多已买，有些家庭甚至已有多套商品住宅，汉中城镇化的本轮已过，致使新增住房消费需求急剧萎缩。

　　此外是房地产供应的结构性失调，这是一个次要的房地产行业自身原因，当前供应主要集中在大河坎片区，老城区和滨江新区缺乏供应，这使得少量改善性需求因找不到合适产品暂时得不到释放。

　　由于这些障碍的存在，刺激住房消费已不是通过“降首付”之类政策可奏效的，因为更多的家庭是“不愁首付愁月供”。基于上述原因，当前要想提振房地产市场，必须从更宏观层面着手，敢为天下先，打好“组合拳”，多部门联合释放政策红利，激活“流通性”，继而激活土地市场。

　　汉中作为一个内陆中小城市，思想普遍保守，只注重招商引资和引进人才，不敢大胆大声喊出导入人口，理由是汉中难以解决就业，这是典型的“掮的是杠子，走的是巷子”思维方式。

　　假如我们从南江县引入了一户农民，这家人的男女主人全去广东打工了，孩子由老人照顾在汉中读书，那么对经济的促进意义也非常大，他们购房和装修买家具发生在汉中，他们打工挣钱后会寄回汉中花在汉中，他们老了会回汉中；这是比较底层和极端的例子；如果他们收入可观过几年回汉中创业，或者引入的人条件较好，直接在汉中开店或开公司，那么对汉中经济的推动作用将更大。

　　城市人口的增加，意味着市场更大，劳动力更充沛，发展前景更好，这本身就是吸引商家的“重要参数”。常规思维是先招商扩岗再增加人口，那么我们为什么不能逆向思维先扩充人口再促进招商扩岗？

　　当然，为顺从普通人的常规思维以便吸纳人口，为实现可持续发展，最终还是要倚重就业，为此应通过“宣传造势＋兴办实体”为引入人口发力。具体措施有三：

　　其一，将“人才引进”政策调整为人才和人口“双引进”政策，充实“双皕战略”的具体内容，为吸纳人口宣传造势；其二，重视劳动密集型产业的招商，实实在在地引入一些劳动密集型工厂，解决好就业，让大家看到希望；其三，将“稳人口”乃至“扩人口”纳入区县领导的政绩考核，尤其是汉台区和南郑区。

　　汉中作为秦巴地区的中心城市，除了汉中11县区外，周边地市尤其是陇南和巴中一直有在汉中购房的习惯，但我们对此的重视远不够，当前市场艰难，更应精心谋划，深刻挖掘。为此可制定五个方面的政策，形成一套“组合拳”。

　　其一，奖励政策；开发商对户籍在汉中以外居民，每销售一套住宅奖励1万元，此奖励可激发开发商向外拓展客户的动力，也可视为开发商对外拓客费用的补贴。

　　其二，补贴政策；外销住宅的业主，如果愿将户口迁入汉中，在购房迁入户口后，可按迁入户口的数量，按每人1万元的标准发放补贴，此补贴是为了在对外拓客时增强吸引力；为使补贴倾向于有劳动力的家庭成员，可限定50岁以下家庭成员，当然也可不做此项规定；户口已迁到外地的汉中人，也可享受此政策，让“汉人回汉”；所有享受到此政策的购房户，10年内非上大学或参军等原因，不得将户籍迁出汉中，否则应退回补贴。

　　如果按户均补贴3万元、奖励1万元计，那么用1亿元资金可引入2500户外来购房家庭，平均每套房按70万元计，可为汉中楼市注资17.5亿元（计入装修和家具等至少20亿元），为汉中引入劳动力人口至少5000人。

　　其三，配套政策；主要是学区支持和金融支持，在学区支持上应适当倾斜，以发挥“学研在汉中”的优势，增强吸引力，金融支持主要是构建绿色通道，方便按揭办理；其次是社保、合作医疗等方面的手续衔接，应尽量简化，方便办理；此外，如果能给外来创业客户三年期的税费减免，无疑会加大对有创业意愿的外来客户的吸引力。

　　其四，推广政策；以建设“宜居汉中”以及“区域中心城市”为由头，在汉中周边重点客户地区以及天水和榆林等窗口地区投放广告，广告形式视当地媒体，比如大型户外广告和自媒体广告等，并可组织一些楼盘前往举办“房展会”（参展楼盘承担费用），如果政府不方便出面，可让房协或组织出面。

　　其五，关怀政策；外地人来汉中购房后，很需要一个熟人圈子，这对壮大购房团体非常重要，因此可考虑成立“汉中巴中商会（同乡会）”、“汉中陇南商会（同乡会）”等等社团；另外可选一些城市道路取名为巴中路、南江路、通江路、陇南路、康县路、徽县路、安康路、石泉路、广元路、宝鸡路、天水路，以增强“新市民”的亲切感和附属感，以及对原籍的辐射力。

　　“过桥购”针对当前住房条件较差，有较强购房意愿，但资金缺乏的客户，可通过金融担保，用旧房子做抵押，此需监管，作为“过桥资金”专款专用，只能用于新房交首付或装修等，等入住新房子后，再通过销售旧房子归还担保。

　　这种方式稍作变通还可用于棚改，相当于一些城市推行的“房票制度”（用相当于债券的虚拟等价票据先购房，先拆迁，然后再补缺口），这对资金不足困境下推进大面积棚改大有助益，而且可直接刺激新盘的销售。

　　“延期供”是给“不愁首付愁月供”的客户设计的，客户交首付网签后，不立即月供还款，第一年只还利息或纯粹不还，彻底为客户缓解压力，一年后再开始正常月供，一年后如果仍有困难，可申请再适当延期半年到一年。

　　这两种方式可结合起来使用，如此可激活大量客户，尤其是对近期经济不乐观担忧的客户。这两种方式在全国具有“首创”意义，具体细则可让金融机构研议，一旦实行，对汉中楼市的复苏会大有助益，同时还可提升汉中在全国的知名度。

　　近年来政府对开发商的售房资金采用了监管账户进行监管，这对化解楼市风险维护社会稳定起到了很好的保障作用，但因审批效率低下导致开发商资金周转率低下的问题日趋严重，为此建议资金监管部门加快审批速度，只要符合条件，承诺必须在3个工作日内将资金划入开发商账户，而且最好“一窗式”受理，不让开发商反复跑。

　　由于经济低迷且没有明显好转迹象，加之容积率的调低，使得许多开发商担心市场消化不了楼板地价的上涨，于是选择了“躺平”。开发商躺平是经济停滞的重要原因，为唤醒开发商，促棚改和加大老城区供应，缓解结构性失调，急需多措并举。

　　其一，由于汉中为空气流通性差的盆地，因此“南北通透”对房子的宜居性来讲特别重要，客户也特别在意，对许多地块来讲，60米的限高很难规划出户户南北通透的房子，因此希望能放宽到80米。

　　其二，为促进开工，可设定奖励政策：凡在半年内开工且在2023年底前封顶的项目，可采用起初土地出让时给下发的容积率指标（如果认为幅度过大可奖励调高容积率0.2或0.3）；之所以要求封顶时间，是为了避免“假开工”忽悠政府；如果开工后未在限定的日期内封顶，应补交“超容罚款”，迟半年轻罚，迟一年乃至更长按楼板地价重罚；本政策只限于新开工楼栋，如果项目较大分多期开发，那么未开工的楼栋不享受该奖励政策，当然为使规划更合理，当前所增容积率加大的建筑面积也可移到后续楼栋中使用。

　　其三，采用“房票制度”，加快棚改项目的推进；给拆迁户按赔偿金额发房票，房票限12或18个月内使用（房票可转卖但不鼓励也不禁止），通过售房收到房票的开发商可在政府主管部门领取房款。此政策推行的核心是构建信用体系，一定要安排好资金，避免开发商持房票后不能及时兑现房款。

　　当前“二元化”户籍制度非常死板，不利于自由迁徙，不利于资源配置，可在国家政策允许前提下进行一些系统性改革变通，以破解障碍促进发展，政策要点有三：

　　其一，已在城市购房的村民，如果愿意将户口全部迁到城市，那么其农村房舍及宅基地可以出售，价格由买卖双方协商；金融机构评估后应给予买入方进行支持。

　　其二，买入方有权将全家户口迁入，当地村镇不得计较转入转出户口人数是否一致，一概全部接纳，并在土地分配、子女上学、公共收益分红等方方面面与其他同村村民享受同等待遇，不得有歧视性政策，不得出现原村民欺负排斥“外乡人”状况。

　　其三，买入方如果是城市居民（含汉中市以外城市居民），户口应迁入当地并变性为农村户口（如果不愿变性不享受当地土地分配等相关待遇，按挂靠在当地房舍上的城镇户口对待）；如果是汉中市内地方农村村民，应在五年内放弃原户口所在地各项权利，这五年中可依据本政策出售原房舍及宅基地，并通过承保或出售等方式妥善处理林产或经济作物，逾期没处理收归原村所有；如果是市外农村村民（比如陇南或巴中），可直接转入户口，原户口所在地农村房舍及权责由其自行处理。

　　以上政策实施后，可率先激活城市周边的农村房产和有特殊资源的农村房产，并通过这种流动，可以带来五个方面的社会效益：

　　其一，有利于优化资源配置；农村没人住的房舍对房主来讲几乎是废物，而且在不断的变旧，过些年还面临坍塌，通过上市成交可变废为宝激活资源，新房主搬家前的修缮还可促进装修、家具等行业的消费，而且购房还扩宽了金融服务业。

　　其二，有利于活跃城市经济；卖房村民得到一大笔钱后，可以更安心更高质量地融入城市，无论是创业或消费包括再次改善城市居住条件，或供子女上学、结婚或养老等，都会促进经济发展，提升家庭幸福指数。

　　其三，有利于实现经济的集约化发展；人口向较大城市及周边地区迁移后，可降低山区及贫瘠地区的人口密度，减少地质灾害造成的人员伤亡和财产损失，促进汉中盆地中心地区的经济活跃度，改善用工荒，同时让人口密度降低了的地区更加山清水秀，更利于涵养水源，和大型经济林或经济作物的规模化开发。

　　其四，有利于增加就业岗位提高村民收入；能迁入的村民其中许多必定是有一定想法的，无论是农业种植加工，还是开农家乐，搞小型生产或创意作坊等，都需要一定的用工，农民就近就业，可增加村民收入，减少外出务工。

　　其五，有利于稳定人口；通过资源的激活，可减少人口向汉中以外城市流动，而且通过运作还可以“虹吸”一些汉中以外的村民，这对补充人口非常重要。

　　据我所知，当前汉中仍有大量移民搬迁空置房，这些房产因当年过度开发而空置多年，由于没人住正在迅速折旧，甚至已趋破败，因此急需激活投入使用，方法如下：

　　第一步，通过土地流转给购房者分配菜地；许多人对购房后收入跟不上生活陷入困境存在忧虑，为此可通过土地流转，给项目配上土地，然后规定每购一套房，分给二分菜地（可自给三四人吃菜），免费使用20年，如此会激起新一波的搬迁潮。当前农村撂荒地很多，流转100亩就可分给500户。

　　第二步，低价出售空置移民搬迁房；可推出“一万购房”计划，购买时必须迁户口，而且此政策不限于本县区居民，也不限于本市居民，外省市居民也可以，政策拟定好后可前往客源地推广。房子虽极便宜，但人来了，各类消费就来了，劳动力也就来了，对地方发展助益非常久远。

　　第三步，引进一些劳动密集型的社区小工厂；安康的毛绒玩具社区工厂很成功，可借鉴，灵活上班，社区就业，有利于留守妇女增收，有利于减少留守儿童，而且对解决这些房的销售也非常有帮助。

　　此外，如果遇到周边邻近地市发生大的自然灾害，可以免费提供住宅为号召请缨向汉中移民，然后争取到一些方面的扶持。

　　一、讲究策略：以上政策在拟定和落实时会遇到较多问题，主要有三个方面：其一，符合上级政策，比如有关户口的改革政策要以国家大政策为前提，至少做到自圆其说不冲撞；其二，做好分工配合，政府主要拟定政策和落地后的服务，外拓由企业或社会组织实施，变政府意志为商业行为；其三，做到师出有名，在发布政策时要注重措辞，充分考虑兄弟地市的感受，比如以汉中为计划生育先进地区，急需缓解“老龄化”问题为由，或以“建设区域中心城市、服务秦巴经济发展”为号召等。

　　二、循序渐进：基于楼市的淡旺季，以上措施中前四条最好在9月上旬拟定好政策并颁布，为落实部门留出筹备和拓客时间，以便国庆黄金周就能大张旗鼓地行动起来并收到效果；后两条收效比较缓慢，操作相对复杂，可稍迟一点，但最晚应在11月底颁布政策，以便利用好元旦到春节的这个旺季，为明年经济“开门红”助力。

　　此外，可调整税费并加强流通环节的服务；当前商业地产的高税费几乎冻结了其流通性，为此建议在国家政策范围内极力为商业地产降税；同时学习杭州等城市，由市政府住建部门搭建平台，免费为有房产买卖意向的上下家提供信息服务，以降低二手房交易成本，二手房为市场，销售畅通了有利于刺激新房市场。