馨月说财经：解决房地产问题的根源是减杠杆 不唯中国全球都是如此

　　近来，部分城市楼市火爆，一些“网红”楼盘甚至出现“万人抢房”“众筹打新”现象。“打新热”背后，新房、二手房价格“双轨套利”浮现，楼市调控问题再次引起关注。

　　我对国内房地产业出现的这些现象并不感到意外，这是因为国内在调控房地产价格时一直未能从根本上去解决问题，所以近些年来每年推出的关于调控房地产市场的文件都是非常多的，但是问题却迟迟无法解决，再加上房地产销售手段花样百出，自然会不断暴露种种问题。

　　其实房地产问题说复杂也复杂，说简单也简单。复杂了可以从土地政策、土地财政等角度说起，但是简单来看，实质上就是房地产市场的金融化问题，不在房地产金融化这个问题上解锁，最终什么问题都解决不了。再加上我国经济处于逆周期调整过程之中，国内在处理房地产问题上始终前怕狼后怕虎，就只能被房地产业牵着鼻子走，令房地产问题始终威胁着我国经济的系统性安全。

　　金融业更倾向于向房地产和建筑一类的领域投资，这些领域虽然生产力很低，但能提供更快、更可靠的短期收益，因此国内外都乐衷于大搞房地产金融化。虽然房地产金融化已经搞垮过几次世界经济，但是不论国际还是国内的利得者们都放不下这块大蛋糕，因为这里不仅有暴利，还有层层食利群体，从政府、金融机构、企业、个人，乃至到金融市场，这里都在围绕着一个高收益在博弈，因此房地产业的金融化是全球的普遍问题，这个问题解决不了，房地产业就是全球资产泡沫的主要组成部分，最终需要经济危机来洗礼。

　　日本广场协定之后，资产泡沫崩盘，房价暴跌，导致日本经济遭受重创，次贷危机中的美欧也是如此，房地产泡沫最终搞垮了经济，但美欧并没有接受教训，当前随着美欧的货币超发，房地产的金融化又卷土重来。

　　美国的抵押市场利率近期续创历史新低，成屋销售火爆，房屋中价也在不断刷新历史新高。9月份标普CoreLogic凯斯-席勒全国房价指数同比上涨6.96%，创2014年5月以来最大升幅，前一个月上涨5.81%。美国的房地产泡沫化趋势非常明显。

　　而这样的情况同时也发生在英国及欧盟一些国家的身上，美欧房地产的投机热潮再度归来，这主要是货币现象的反映，也是金融化的具体反映，但是美欧当前因经济疲软，所以不得不放纵这一泡沫的快速形成，试图用房地产泡沫来拉动经济增长，但这就好比给一匹老马注入大量兴奋剂，然后让它发狂，最后再拉经济一程，但是当这匹老马再次跌倒时，美欧的经济会付出比新冠危机更大的代价。

　　2008年受次贷危机影响最大的地区，其经济形势几乎全都表现出信贷和房地产业的快速增长。那时中国的房地产价格还比较低，这令中国在很大程度上规避了次贷危机，可是如今呢？如果全球未来再次爆发经济危机，我也不会那么幸运，房地产所潜在的系统性风险也会全面暴露出来，将会给中国经济沉重一击。

　　因此国内房地产业应该有一个长期的减杠杆过程，随着中国经济的逐步稳健，房地产的减杠杆力度要适度加强，通过周期性调控让房地产问题软着陆，不然按当前的国际与国内的房价趋势来看，未来一旦爆发全球性经济危机，中国的房地产业就会出现硬着陆，那对国内经济将会是一个沉重打击，不仅房地产业会整体遭受重创，金融体系包括金融机构、债市、、货币市场、信托、银行理财等等都要遭受严重冲击，企业与个人的破产率将大幅攀升，银企信用、个人信用也将出现大问题，再加上华尔街一直对中国虎视眈眈，外资再借机生事，中国的经济前景是很难想象的。