2020一季度中国房地产市场总结！热点城市卖房恢复快土拍热度高

　　2020年一季度，受疫情影响，我国经济面临较大挑战，中央保持房地产调控定力，坚持“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，促进房地产市场平稳运行。地方层面，为应对新冠疫情带来的影响，多地密集出台房地产扶持政策，从供需两端提振市场信心，因城施策更加灵活。

　　从市场表现看，一季度市场受疫情冲击明显缩量，重点城市成交规模降至近十年同期最低水平，其中2月同比降幅超七成，3月成交规模逐渐回升，但仍不及去年同期，部分热点城市市场恢复相对较快；新房价格经历短暂小幅调整后转涨，整体较为平稳。土地市场供需规模均回落，住宅用地成交楼面价结构性上涨明显，部分热点城市优质地块推出量增加，土地竞拍热度较高。

　　房企短期销售回款承压，叠加偿债规模高企，一季度资金需求不减；拿地规模有所下降，布局更加聚焦热点一二线年品牌房企销售目标趋向审慎，伴随着行业发展转向高质量发展阶段，企业逐渐回归本源，将客户需求放在首位，新冠疫情的出现将加速房企锻造自身产品优势、打造高品质的社区服务，提升核心竞争力。

　　当前国内疫情已获得阶段性成效，但国外疫情集中爆发并呈蔓延态势，对我国经济带来新的不确定性，中央继续加大逆周期调节力度，促进经济恢复发展，降息降准依然可期。短期来看，房地产行业仍面临一定压力，未来仍将有更多地区优化调控政策，以稳定市场预期。预计二季度受疫情压制的置业需求将逐渐释放，房地产市场也将逐渐恢复，

　　供给端，通过对已出台扶持政策的省市进行梳理，供给端的政策主要包括延期或分期缴纳土地出让金、办理开竣工延期、调整商品房预售条件和预售资金监管、调整土地出让竞买保证金比例、加大对企业的信贷支持、对企业实施税费支持政策以及加大土地供应等方面，政策的出台对缓解企业资金压力、提振企业投资信心等起到积极带动作用，将进一步促进房地产行业的稳定发展。

　　需求端，政策更聚焦在加大住房公积金支持力度、发放购房补贴、放宽公积金条件、支持人才购房和降低人才落户门槛等方面。3月，多地人才政策密集出台，从天津技能型人才落户放宽，到广州完善人才政策，再到苏州调整人才落户，城市引才力度不断加大，对当前的房地产市场亦起到一定提振作用。值得注意的是，3月，驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁等城市出台的涉及限购、限贷等方面的政策均被撤回，充分体现了中央保持房地产调控的定力。

　　总体来看，一季度，为应对新冠疫情带来的影响，我国财政和货币政策持续发力，为经济的恢复发展提供了宽松的金融环境，与此同时，中央保持房地产调控定力，坚持“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。

　　短期来看，房地产行业仍面临一定压力，未来仍将有更多地区优化调控政策，以稳定市场预期，但限购、限贷等主体政策难现放松，需求端的政策仍将以购房补贴、人才落户等方式落实。

　　从各级城市来看，一季度一线城市价格相对平稳，三四线代表城市小幅调整。一线城市：一季度各月价格环比均运行在0.1%以内，整体累计上涨0.19%，与去年同期基本持平。二线、三四线代表城市：受疫情影响，2月价格小幅调整，3月随着被抑制的需求逐渐释放，价格环比均止跌转涨，二线城市一季度价格累计上涨0.13%，三四线%。

　　一季度十大城市二手房价格累计下跌，3月购房者入市意愿增强，价格维稳。2020年一季度，十大城市主城区二手房价格累计下跌0.12%，其中除深圳、成都、上海价格累计略有上涨外，其余城市均有所下跌。单月来看，1、2月受春节和疫情影响，二手房需求减少，价格环比连续两个月下跌，进入3月，买卖双方入市意愿增强，价格环比止跌维稳，涨幅为0.002%。

　　一季度地方政府推地节奏放缓，各类用地供需规模同比均下降。受新冠疫情的影响，多地延迟或暂停土地出让，据初步统计，2020年一季度，全国300个城市各类用地共推出4.2亿平方米，同比下降11.4%，其中住宅用地推出1.8亿平方米，同比下降14.5%；成交方面，全国300个城市各类用地共成交3.2亿平方米，同比下降20.0%，其中住宅用地成交1.3亿平方米，同比下降28.9%。

　　如北京2月共成交10宗住宅用地，8宗为非限价地块，多宗地块成交溢价率超过20%；绍兴越城区地块竞拍轮次超160轮，竞拍热度高，成交楼面价刷新全市最高楼面价记录；成都3月19日成交一宗新都区地块，成交楼面价为区域最高，另有25日两宗流拍再入市地块条件放宽，参拍企业数量均超过30家，溢价率亦在较高水平；东莞四环路地块，参与竞拍企业数量超过50家，地块成交溢价率超50%。

　　整体来看，受新冠疫情的影响，一季度地方政府推地节奏放缓，土地成交规模有所回落，住宅用地成交楼面均价同比涨幅显著，一方面受一线城市成交规模增加、二三线城市成交缩量带来的结构性因素影响；另一方面，热点城市优质地块推出量增加，企业竞拍热度提升亦带动整体楼面均价上涨。

　　受疫情影响，短期代表企业销售业绩同比下降，3月销售有所回升。2020年一季度，20家品牌房企累计销售额为9330亿元，较去年同期下降10.9%；累计销售面积7202万平方米，同比下降3.6%。3月以来，在政策微调和市场情绪有所恢复的带动下，20家品牌企业销售金额为4548亿，销售面积为3515万平方米，环比显著增长，同比由降转增。预计随着疫情逐步得到控制，市场秩序和购房需求将会持续恢复，房企销售有望回升。

　　融资方面，销售回款承压叠加偿债规模高企，一季度房企资金需求不减。2020年，受疫情影响，房企销售回款不畅，同时叠加偿债高峰期的到来，行业资金链进一步承压。1-2月，房地产开发企业到位资金2.0万亿元，同比下降17.5%，各项资金来源同比均降。

　　从不同融资渠道来看，一季度房企海外债、信用债和资产证券化融资金额为4083.8亿元，同比小幅增长1.7%。其中海外债融资1901.3亿元，同比增长33.0%；信用债融资1689.2亿元，同比基本持平；资产证券化发行562.1亿，同比下滑42.5%。

　　从拿地结构来看，代表房企新增土储向一线城市转移趋势明显，企业在一线年来的最高值。二线和三四线城市拿地金额占比分别为46.1%和22.6%。

　　拿地方面，品牌房企保持审慎的投资策略，战略布局更加聚焦核心一、二线城市，大型房企紧抓拿地窗口期，热点城市投资力度有所加大。在相对宽松的金融环境下，房地产金融监管仍较为严格，企业销售回款承压叠加偿债规模高企，整体资金需求不减。着眼全年，品牌房企将围绕高质量增长的战略目标，销售规模更加强调稳健增长，并着重关注产品品质和服务质量的提升，持续增强发展内核。

　　全年来看，需求端，受疫情冲击影响，居民收入预期普遍下调，需求入市将更为谨慎，预计2020年商品房销售面积同比降幅将在原预测基础上扩大两个百分点左右，全年市场规模保持近16亿平方米水平，同比下降7%-8.5%。价格端，疫情背景下房企让价促销动力较强，短期房价存调整预期，但疫情对三四线市场销量的影响更为突出，将导致全国销售均价继续结构性上涨。

　　分线来看，疫情将加剧行业发展进一步向一二线城市聚焦，三四线城市尤其是疫情重灾区城市调整压力突出。短期各线城市房地产市场均面临突出的调整压力，但随着疫情缓和，延期释放的置业需求将逐渐回归市场，而三四线市场在疫情中被压制的返乡置业需求难以在疫情后得到有效回补，疫情重灾区市场信心也需更长时间的修复，全年三四线城市及疫情重灾区市场规模调整压力较大。