地产大事件｜一周热点回顾（829-92）

　　本周，上市房企2022中报季迎来收官。具体来看，富力地产营业额177.82亿元，同比减少55%，净亏损达68.99亿元；大发地产录得毛损3.73亿元；祥生控股集团期内亏损6.22亿元，毛利率10.6%，同比下降7.4%；禹洲集团归母利润同比下滑93%至5908.5万元；正荣地产合约销售额213.17亿元，同比下降74.1%；合景泰富收入84.7亿元，同比减少34.7%。同时，也有部分企业业绩指标出现增长，万科实现营收2069.16亿元，同比增长23.82%，利润242.38亿元，同比增长10.23%；保利发展营收为1107.63亿元，同比增长23.1%，归母净利润108.26亿元，同比增长5.11%；合生创展、德信中国归母净利润也实现了同比13.5%及17.5%的增长。

　　看点：2022上半年，房地产行业持续面临挑战，房企业绩仍处筑底修复期。不过变局之中危与机并存，行业会在震荡中进入全新阶段，韧性强大的房企经过此轮洗礼后也将更有质量地活下去。

　　8月31日，万科召开2022年中期业绩会，董事会主席郁亮重申，短期来看市场已经筑底，恢复是一个缓慢且温和的过程。他认为，市场收缩过头反而会积蓄自发修复的动能，我国住房的刚需性仍旧很强，房地产市场依然是10万亿级市场，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。郁亮直言，眼下行业最重要的任务是找到“生火取暖”的办法，万科总裁祝九胜也称，万科眼下需要做的是克服外部不利因素，坚持做难而正确的事，在销售上要做好售前管理和售后复盘。另外，就万物云上市问题，郁亮称分拆其上市不是卖猪仔，而是希望通过上市其能获得更大的发展空间。

　　看点：郁亮的言论往往能透露行业风向。当前，积极御寒过冬、寻求回稳成为房企共识。在此阶段，企业更应借机内功，以应对新的市场环境。

　　本周，世茂集团发布公告称，其与华润置地订立协议，转让4个公司部分股权，交易总代价达33.17亿元。4个标的公司中有2家为项目公司，主要涉及北京丰台南苑乡分钟寺村两宗地块的相应权益，出售完成后世茂将不再拥有任何权益。另2家为装饰公司，主营业务为向地块开发物业的购房者提供室内装修服务。自去年12月以来，世茂集团加快了出售资产的步伐，至今已出售包括香港、上海、广州等多个项目，回笼资金超128亿元。本周雅居乐也发布公告称，以6.8亿元向合作方路劲基建出售济南两个项目50%股权，该交易预计亏损约60万元。雅居乐表示，此次出售有助于改善公司流动性，有助于满足开发其他物业项目的营运资金需求。

　　看点：为回笼资金、改善流动性，房企出售资产已司空见惯，不过部分优质项目忍痛割爱能够降低企业的现金流风险也是必然之举。

　　9月1日，万物云递表五个月后，成功通过港交所聆讯，上市进程再进一步。2022年7月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。万科A半年报披露，2022年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%，其中，社区空间居住消费服务收入占比56.3%，商企和城市空间综合服务收入占比35.6%，AIoT及BPaaS解决方案服务收入占比8.1%。

　　看点：2022年以来，港股物管板块估值逻辑实现重构，市盈率整体回调。也因此，处于排队过程中的万物云何时能够上市也成为业界关注的话题。作为营收水平、管理规模均排在行业前列的企业，万物云若成功上市，或将为市场注入活力。

　　本周，中报季步入尾声，多家物管企业发布2022年上半年业绩。其中，时代邻里实现营业收入13.12亿元，同比增长12.9%；归母净利润0.31亿元，同比降低79.6%。保利物业实现收入64.49亿元，同比增长25.2%；公司拥有人应占溢利6.28亿元，同比增加28.0%。华润万象生活收入52.78亿元，同比增长31.5%；公司拥有人应占溢利10.28亿元，同比增长27.5%。金科服务实现收入25.65亿元，同比减少0.89%；公司拥有人应占溢利3.57亿元。此外，远洋服务、中骏商管、方圆生活服务、浦江中国、和泓服务、世茂服务等多家物管企业也披露了上半年业绩。Wind数据显示，57家港股上市物管企业中，共有53家企业披露了上半年业绩情况。其中，营收超百亿元的企业仅碧桂园服务一家；营收在10亿元至100亿元之间的共19家；营收增长的企业有45家，营收下滑的企业有8家。归母净利润超10亿元企业的有3家，分别为碧桂园服务、雅生活服务、华润万象生活；归母净利润在1-10亿元之间的企业共19家。归母净利润方面，有30家同比增长，23家出现下滑。

　　看点：整体而言，多数物管企业实现了业绩增长，但也有部分企业受疫情、关联地产公司等因素影响，导致营收或归母净利润下滑。下半年，物管企业应积极优化业务结构、提升企业独立性，以促进业绩增长。

　　又一家家居企业即将登陆A场。9月1日，中国证监会官网发布公告称，箭牌家居IPO已获核准。招股书显示，2018年至2020年，箭牌家居分别实现营收68.10亿元、66.58亿元、65.02亿元；归母净利润分别为1.97亿元、5.56亿元、5.89亿元。此次上市，箭牌家居拟募资18.09亿元，用于智能家居产品产能技术改造项目、年产1000万套水龙头、300万套花洒项目、智能家居研发检测中心技术改造项目、数智化升级技术改造项目、基于新零售模式的营销服务网络升级与品牌建设项目、补充流动资金等。

　　看点：随着技术水平提升，卫浴智能化进程不断加速，同时，随着消费水平的提升，消费者对智能卫浴产品的需求也持续增长。箭牌家居此次募资加码研发、提升产能，或有助于其在卫浴行业中的地位提升。

　　本周，多家家居企业发布2022年半年报。其中，德尔未来实现营业收入8.23亿元，同比下滑3.03%；实现归母净利润225.13万元，同比下滑93.52%。梦天家居实现营业收入5.52亿元，同比增长2.46%；实现归母净利润0.70亿元，同比增长31.18%。志邦家居实现营业收入20.35亿元，同比增长6.66%；实现归母净利润1.58亿元，同比增长3.96%。欧派家居实现营业收入96.93亿元，同比增长18.21%；实现归母净利润10.18亿元，同比增长0.58%。此外，三棵树、富森美、我乐家居、曲美家居、美凯龙等多家家居企业也披露了上半年业绩。具体而言，Wind数据显示，家具行业32家上市企业中，14家实现营收增长，11家实现归母净利润增长；装饰行业20家企业中，4家实现营收增长，2家实现归母净利润增长；建材行业16家企业中，6家实现营收增长，3家实现归母净利润增长；卫浴行业5家上市企业中，3家实现营收增长，3家实现归母净利润增长；软装行业5家企业中，3家实现营收增长，2家实现归母净利润增长；照明行业5家企业中，2家实现营收增长，3家实现归母净利润增长。

　　看点：受疫情、地产行业遇冷等因素影响，家居行业面临一定挑战，部分企业业绩仍待修复。下半年，家居行业也应及时调整经营策略，积极开展营销活动、提升产品质量、适时布局海外市场，以促进业绩企稳回升。

　　中指院9月1日发布数据显示，8月百城新房均价为16203元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅与7月持平；百城二手房均价为15991元/平方米，环比下跌0.13%，跌幅较7月扩大0.04个百分点。8月百城新房价格环比下跌城市数量达69个，较7月增加22个，是自2020年2月以来的最高点，而二手房价格环比下跌的城市共74个，较7月增加5个，数量为两年来最高点。就具体城市来看，常熟、哈尔滨、温州、湛江、聊城居新房环比跌幅前五位，幅度均在0.3%及以上；二手房环比跌幅前五位是洛阳、哈尔滨、淮安、张家口及昆明，幅度均超0.5%。

　　看点：受市场预期减弱、传统销售淡季等因素影响，8月各地楼市成交持续低位运行。随着“保交楼”的加快落实，市场预期有所提升，加之“金九银十”旺季即将到来，市场成交有望出现回暖。

　　本周，中指院发布数据显示，2022年前8月，百强房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%，降幅较上月收窄1.1个百分点。另据克而瑞数据，百强房企前8月销售操盘金额同比降幅高达47.4%。前8月销售额超千亿的房企仅有10家，前五位分别是碧桂园、万科、保利发展、中海及华润置地，若按权益销售额看，仅有该5家房企销售额突破千亿。克而瑞还指出，8月单月百强房企中近6成企业单月业绩环比降低，其中12家环比降幅在30%至50%，10家环比降幅超50%，且6成房企8月单月业绩不及上半年月均水平，此外也有中海、金茂、荣盛等少数企业实现单月销售额环比增长。另据中指院数据显示，前8月百强房企拿地总额8816亿元，同比下降53.3%，降幅较上月收窄2.3个百分点。从新增货值来看，保利发展、华润置地和招商蛇口位列前三。

　　看点：当前行业信心尚处低位，一系列维稳政策传导至市场端仍需时间，房企业绩或将继续承压。随着销售旺季的到来，房企当务之急是紧抓机会积极促销，力求现金流的稳定。

　　8月31日，首批3只保障性租赁住房REITs（红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT）在沪深证券交易所同步上市交易。上市首日，三只REITs开盘即涨停，并且截至收盘仍保持涨停。近期，证监会会同国家发展改革委等制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施，包括拓宽试点项目类型、加快推进民企REITs试点、推动REITs立法等。证监会李超在上市仪式上表示，下一步，证监会将会同相关部门和单位推动十条措施的落地实施，进一步促进盘活存量资产，助力稳定宏观经济运行。

　　看点：3只保障性租赁住房REITs备受资金追捧，上市首日均取得不错成效。当前多地大力发展保障性租赁住房，对投资者而言，此类公募REITs为其提供了一个新的投资方向，同时也为各地项目建设提供资金来源。

　　9月1日，据深圳市坪山区司法局发布消息，坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，实践二手房交易新模式。该模式是以公证提存服务为基础，在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，确保资金安全；资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款；在房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可以顺利拿到房产。同时，该模式免去了赎楼环节，也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。此前已有济南、昆明、珠海等多地推出了该模式。

　　看点：“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易新模式，解决了交易双方及债权人关于交易流程安全、资金安全、债权安全的担忧，缩短了交易周期，降低了交易成本。

　　8月31日，国务院常务会议确定进一步优化营商环境、降低制度易成本的措施，持续为市场主体减负激活力。在房地产方面，会议指出要支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。此前于8月24日召开的国常会曾提出允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。9月1日，国家发改委发表署名文章《加快构建新发展格局 牢牢把握发展主动权》。文章提到，坚持“房住不炒”，因城施策用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。此外，银保监会周亮在9月2日举行的“2022年中国国际金融年度论坛”上表示，保障房地产融资平稳有序，支持地方保交楼稳民生，促进房地产市场平稳健康发展。

　　看点：国常会再度提到“一城一策”，说明现阶段楼市政策的施行要更加精准、有效。地方层面要继续研究并用好政策工具，继续落实好稳交易、保交楼相关工作。

　　9月1日，全国首个规范住房租赁的地方性法规《北京市住房租赁条例》正式实施，从居住条件、安全保障、稳定租金、纠纷调处等方面进一步突出对承租人居住权益的保障。《条例》明确，中介和长租公寓将通过全市统一建设的住房租赁管理服务平台完成租赁合同网签，自动提交登记备案。网签和备案的租赁合同不但受法律保护，还可以享受到各种为租赁赋权的公共服务。《条例》明确禁止住房租赁企业、房地产经纪机构哄抬租金、消费，并建立政府对租金价格的干预机制。此外，中介机构和租赁企业还要编制房屋状况说明书并向租客告知有关信息。

　　看点：《条例》的出台规范了租赁企业及中介机构的经营行为，租房合同进行网签也有利于保障承租益，租赁市场将得到进一步健康发展。

　　9月1日，浙江温州龙港正式施行集体经济组织成员建缴住房公积金制度，试点将农民群体纳入公积金保障体系。首批报名的50名农民经审核后，将由龙港市公积金管理部门开立个人公积金账户。可纳入公积金建缴的对象包括大多数在村务农人员、进城务工人员、个体工商户等。集体经济组织成员可按照不低于龙港市上年度最低月工资标准10%的比例，自愿缴纳住房公积金。连续缴存6个月后，可享受15万至50万元不等的公积金额度，可基本覆盖农民购建房的资金缺口。

　　看点：龙港此次政策属全国创新，将农民群体纳入公积金制度保障范围。一方面能较好解决农民群体购房建房的资金需求，另一方面更能促进城乡接轨，推进以人为核心的新型城镇化进程。

　　据中新网8月31日报道，就近日热议的取消“公摊面积”一事，内蒙古自治区住建厅房地产市场处有关负责人回应称，“住建厅网站上登的是一个上报住建部的建议，部分媒体有过度解读之嫌。”此前，内蒙古住建厅在官网发布《关于对内蒙古自治区政协十二届五次会议第 0318 号提案的答复》，就委员提出的公摊面积问题，内蒙古住建厅答复称，在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用，我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。

　　看点：取消公摊面积不是一蹴而就，其关联问题繁多，还需权衡多方利益。不过，在广大消费者的呼声下，也将促进该议题从迈向实质性推动，一切需等待时间给我们答案。

　　该机构所称的商务园区，是指以办公功能为主的产业园区，园区通常拥有研发、物流、生产、办公等多种业态，从而满足租户的综合需求。

　　业内人士指出，丽水此次优化房票政策将提供一个样本，预计地方也将加强房票政策在市场中的作用。

　　此外，出于对项目状况的了解程度较高，同时“背负”着保交付重任的房企，更愿意选择已有合作项目的股权并购。

　　在“保交楼、保民生、保稳定”之下，出险房企纾困手段多样，包括AMC进场、城投公司助力、央企国企接盘或是成立纾困基金。