房地产及其附属行业热点税收问题20个

　　我司是一家房地产开发企业，一般纳税人，开发项目为一次购地、分期开发的情况（具体为一个土地出让合同，一个建设用地规划许可证，每期有对应的土地证），请问支付的土地价款如何在每期销售时的增值税中扣除？

　　是先按照土地证的土地面积将总的土地价款分摊到每期上，再用每期可供销售建筑面积算出该期的单位土地成本，以此为基础计算当期销售时增值税允许扣除的土地价款？还是将土地出让合同的总价在总的可售建筑面分摊计算出单位土地成本，以此为基础计算当期销售时增值税允许扣除的土地价款？

　　答：1.根据国家税务总局公告2016年第18号规定：“第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

　　当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

　　房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

　　支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。”

　　2.（1）根据财税〔2018〕32号文件规定，自2018年5月1日起，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

　　（2）根据财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号文件规定，自2019年4月1日起，原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%。

　　公司所在地推行棚户区改造，我公司拍得该地块，所建房屋全为回迁房，即房屋建成后交付给回迁户，不向社会公开销售，请问这种情况下，土地增值税是否可以享受减免政策？

　　答：根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）规定，二、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。……六、本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。七、本通知自2013年7月4日起执行。《财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）同时废止。2013年7月4日至文到之日的已征税款，按有关规定予以退税。

　　因此，根据您的描述，暂不清楚您公司具体情况，无法做出针对性答复。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定：“第五十七条 企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。

　　第五十八条固定资产按照以下方法确定计税基础：(一)外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础;(二)自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础;(三)融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础;(四)盘盈的固定资产，以同类固定资产的重置完全价值为计税基础;(五)通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础;(六)改建的固定资产，除企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项规定的支出外，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。

　　第六十条 除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：(一)房屋、建筑物，为20年……”

　　财税[2017]58号第一条规定，“建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。这一条“适用简易计税”是必须简易计税还是可以选择简易计税？

　　答：根据《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）规定：“一、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。……”符合文件第一条规定的情形的，必须适用简易计税，不能选择一般计税方法。

　　根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务所得税处理办法》的通知》（国税fa发2009）31号文件第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，做为公共配套设施进行处理。同时，该文件第二十七条规定，公共配套设施费包含在开发产品计税成本支出中。

　　那么根据文件指引，作为一家房产开发企业，我们在处理地下车位成本时，将其成本全部计算进公共配套设施里，并以此为基础，将该部分成本分配到住宅和商业等开发产品中进行了结转业务。

　　但在当年所得税汇算清缴时，地方税务局通知，需要将地下车位成本单独预留，不能和住宅商业等产品一并结转，待后期车位销售时在予以结转，请问是否合理？房企企业是否可以将地下车位成本一次性计入开发成本，待停车场出售时，一次性确认收入而不结转成本？

　　答：根据国税发〔2009〕31号规定：“第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

　　(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。……

　　第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”

　　我公司取得工程款，服务名称标明项目名称，备注栏标明工程地点，没有标明项目名称（已在服务名称注清），能否按照国家税务总局公告2016年第70号 规定在土地增值税成本中扣除？

　　答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：

　　营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，在的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

　　根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定：

　　（三）提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关增值税时，应在的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

　　答：根据《财政部国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第十六条规定，纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。

　　物业公司是小规模纳税人，名下有变压器，是变压器的所有者，是电表总表单位，但是非房东，不是厂房的产权所有者，物业公司根据国家税务局公告2017年第3号规定：按照本公告的要求提供相关资料给供电公司开13%电费专票，问：物业公司是否必须提供房东与一般纳税人客户签订的租赁房屋合同，物业公司与房东之间签订的物业管理协议是否必须提供，供电公司是否要求物业公司必须同时具备房东的身份，物业公司不是房东，即使提供了上述资料，供电公司是否也不能开票给一般纳税人客户？

　　答：为妥善解决并有效规范增值税一般纳税人通过不具有增值税一般纳税人资格的经营场所出租方、经营场所物业管理单位（以下简称电表总表单位）向供电企业代购电力产品取得进项税抵扣凭证问题，根据《财政部国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》（财税字〔1994〕26号）和《财政部国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016〕36号）精神，制定《安徽省国家税务局关于代购电力产品开具问题的公告》（安徽省国家税务局公告2017年第3号）。

　　我司为销售方，在收到供应商的产品后发生了退货，要开红字信息表，篮字已认证抵扣，我司开具红字信息表时未标明篮字信息，开票员开具红字信息表中的产品单价与原篮字产品单价不一致，会有什么影响吗？

　　根据中华人民共和国国务院令第587号规定：“ 第二十二条开具应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖专用章。第三十五条违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：

　　（一）应当开具而未开具，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具，或者未加盖专用章的；

　　您好，我司为餐饮公司。在商场租赁了铺位，并且由商场收取我餐厅的水电费。现我公司需要商场为我司支付的电费开具增值税专用，但是商场说他们不是电力公司没有转售电的资格，所以只能为我司开具增值税普通，不能开具增值税专用。请问商场上面的说法是否合理？国家税务总局是否有文件支持企业转售电的可以开具增值税专用，或者作为转售电企业需要办理什么手续或取得什么资质方可开具转售电的增值税专用？

　　答：《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第538号)第二十一条纳税人发生应税销售行为，应当向索取增值税专用的购买方开具增值税专用，并在增值税专用上分别注明销售额和销项税额。

　　《国家税务总局关于修订《增值税专用使用规定》的通知》(国税发〔2006〕156号)第十条 一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应向购买方开具专用。

　　商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽(不包括劳保专用部分)、化妆品等消费品不得开具专用。

　　因此，一般纳税人销售货物或提供应税劳务，购买方索取增值税专用，且符合增值税暂行条例及专用使用规定的，销售方即可开具增值税专用，无超经营范围不得开票的限制规定。

　　企业筹建期是否可按照营业执照设立日期前计算，另新设企业年度汇算企业所得税是否可以自行选择按筹建期或者不按筹建期进行？

　　根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）第九条规定，新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。

　　根据 《国家税务总局关于印发企业所得税汇算清缴管理办法的通知》（国税发〔2009〕79号）规定：“第三条凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照企业所得税法及其实施条例和本办法的有关规定进行企业所得税汇算清缴。

　　公司间品牌使用费是否可税前扣除？我理解这条税法是母公司与分公司品牌使用费不得税前扣除，但公司品牌使用费是可以税前扣除的。

　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）的规定，企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。

　　答：根据《国家税务总局关于公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》（国税发〔2008〕86号）规定：

　　二、母公司向其子公司提供各项服务，双方应签订服务合同或协议，明确规定提供服务的内容、收费标准及金额等，凡按上述合同或协议规定所发生的服务费，母公司应作为营业收入申报纳税；子公司作为成本费用在税前扣除。

　　五、子公司申报税前扣除向母公司支付的服务费用，应向主管税务机关提供与母公司签订的服务合同或者协议等与税前扣除该项费用相关的材料。不能提供相关材料的，支付的服务费用不得税前扣除。

　　按财税【2018】164号文的规定，“个人与用人单位解除劳动关系取得一次性补偿收入（包括用人单位发放的经济补偿金、生活补助费和其他补助费），在当地上年职工平均工资3倍数额以内的部分，免征个人所得税”。

　　答：根据《财政部 税务总局关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》（财税〔2018〕164号）文件第五条规定，关于解除劳动关系、提前退休、内部退养的一次性补偿收入的政策。

　　（一）个人与用人单位解除劳动关系取得一次性补偿收入（包括用人单位发放的经济补偿金、生活补助费和其他补助费），在当地上年职工平均工资3倍数额以内的部分，免征个人所得税；超过3倍数额的部分，不并入当年综合所得，单独适用综合所得税率表，计算纳税。

　　综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。

　　民办非企业单位连续12月月累计收入超过500万，是否可以不转一般纳税人，继续按照中华人民共和国增值税暂行条例实施细则 第二十九条规定选择按照小规模计税？

　　第二条 增值税纳税人（以下简称“纳税人”），年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准（以下简称“规定标准”）的，除本办法第四条规定外，应当向主管税务机关办理一般纳税人登记。

　　本办法所称年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月或四个季度的经营期内累计应征增值税销售额，包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。

　　（二）明确不办理一般纳税人登记的纳税人范围。《办法》中明确不办理一般纳税人登记的纳税人范围是：“按照政策规定，选择按照小规模纳税人纳税的；年应税销售额超过规定标准的其他个人”。其中，选择按照小规模纳税人纳税的政策依据有两个，一是根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十九条规定，非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按照小规模纳税人纳税；二是根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税﹝2016﹞36号文件印发）第三条规定，年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

　　答：一、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改中华人民共和国企业所得税法的决定》(中华人民共和国主席令第64号)第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

　　二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第三十条规定，企业所得税法第八条所称费用，是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。

　　三、根据《国家税务总局关于发布企业所得税税前扣除凭证管理办法的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）规定，第二条 本办法所称税前扣除凭证,是指企业在计算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收入有关的、合理的支出实际发生，并据以税前扣除的各类凭证。……第四条 税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。……第五条企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。……第七条 企业应将与税前扣除凭证相关的资料，包括合同协议、支出依据、付款凭证等留存备查,以证实税前扣除凭证的真实性。……第九条 企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以(包括按照规定由税务机关的)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关的或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。税务总局对应税项目开具另有规定的，以规定的或者票据作为税前扣除凭证。第十条 企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证;对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。……第十二条 企业取得私自印制、伪造、变造、作废、开票方非法取得、虚开、填写不规范等不符合规定的(以下简称“不合规”)，以及取得不符合国家法律、法规等相关规定的其他外部凭证(以下简称“不合规其他外部凭证”)，不得作为税前扣除凭证。……

　　四、根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第十九条规定，纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算。

　　因此，根据上述文件规定，纳税人应根据合法、有效凭证记帐，进行会计核算。如您单位实际发生的属于与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时凭合法有效凭证扣除。如企业使用员工个人车辆，签订了租赁合同并取得车辆租赁的情况下，可凭合法有效凭证在企业所得税前扣除，否则不得税前扣除。

　　河北省，石家庄，2021年，我公司员工到省内出差时收到的普票购买方只有名称和税号，没有填写地址，电话，银行账号。

　　现在向咱们省局确认普票只填写了购买方名称和税号，没有地址，电话和银行账号信息，该是否可以作为有效凭证？

　　答：根据《中华人民共和国管理办法》（国函〔1993〕174号）第二十二条规定，开具应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖专用章。

　　根据《中华人民共和国管理办法实施细则》（国家税务总局令第25号）第二十八条规定，单位和个人在开具时，必须做到按照号码顺序填开，填写项目齐全，内容真实，字迹清楚，全部联次一次打印，内容完全一致，并在联和抵扣联加盖专用章。

　　根据《国家税务总局关于增值税开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第16号）第一条规定，自2017年7月1日起，购买方为企业的，索取增值税普通时，应向销售方提供纳税人识别号或统一社会信用代码;销售方为其开具增值税普通时，应在“购买方纳税人识别号”栏填写购买方的纳税人识别号或统一社会信用代码。不符合规定的，不得作为税收凭证。本公告所称企业，包括公司、非公司制企业法人、企业分支机构、个人独资企业、合伙企业和其他企业。

　　综上，按照管理办法的要求，项目应填列完整，但目前在开具增值税普通时，对于购买方是企业的，必须填写企业名称和纳税人识别号，不是企业的话名称必须填写，购买方银行账号、地址电话等建议填列完整，但如确无法填写，目前暂不在强制限制范围内，不影响的有效性。

　　我公司从事新能源汽车充电设施的投资与运营,所建设的新能源汽车充电桩为公司的固定资产，类别划分为机器设备，按照10年计提折旧。我公司部分充电桩由于建设年份较早，随着新能源汽车行业的快速发展，充电桩设备更新换代速度大幅提升，加之大部分充电桩露天安装，日晒雨淋，设备破损严重，越来越不能够满足新时代电动汽车的充电需求。同时，随着资产的加速老化，已无法按预期为公司带来相应的经济效益，故为了使会计估计更贴近固定资产实际使用情况，公司计划对老旧充电桩设备的折旧年限进行调整，加速固定资产折旧，通过对会计估计的变更进而达到优化企业生产经营的目的。

　　答：根据国税发〔2009〕81号规定：“一、根据《企业所得税法》第三十二条及《实施条例》第九十八条的相关规定，企业拥有并用于生产经营的主要或关键的固定资产，由于以下原因确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法：

　　根据国家税务总局公告2018年第23号规定：“第二条 本办法所称优惠事项是指企业所得税法规定的优惠事项，以及国务院和民族自治地方根据企业所得税法授权制定的企业所得税优惠事项。包括免税收入、减计收入、加计扣除、加速折旧、所得减免、抵扣应纳税所得额、减低税率、税额抵免等。

　　第四条 企业享受优惠事项采取“自行判别、申报享受、相关资料留存备查”的办理方式。企业应当根据经营情况以及相关税收规定自行判断是否符合优惠事项规定的条件，符合条件的可以按照《目录》列示的时间自行计算减免税额，并通过填报企业所得税纳税申报表享受税收优惠。同时，按照本办法的规定归集和留存相关资料备查。”

　　固定资产或购入软件等可以加速折旧或摊销，主要留存备查资料：1.固定资产的功能、预计使用年限短于规定计算折旧的最低年限的理由、证明资料及有关情况的说明；

　　答：根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）文件第十三条规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：(三)固定资产的大修理支出。

　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）文件第六十九条规定，企业所得税法第十三条第(三)项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：

　　综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。

　　我们公司会对出差的人员按照内部制定标准每天支付差旅费津贴，大概每天200人民币（会根据酒店是否包含早午晚饭以及是否过夜进行相应比例的扣除），这部分津贴会根据部门经理提交的出差信息，不需要提供实际，与实报实销部分一同发放（不与工资一同发放）。想请问一下这种形式的差旅费津贴是否属于工资、薪金所得？是否需要缴纳个人所得税？计税比例为多少？哈尔滨市是否与黑龙江省实行同样规定？

　　本人参考国税发〔1994〕89号文件，差旅费津贴不属于纳税人本人工资所得，不纳税。黑龙江省哈尔滨市是实行国家标准还是另有规定？

　　答：按照现行个人所得税法和有关政策规定，单位根据国家有关标准，凭出差人员实际发生的交通费作为公司费用予以报销，可以不作为个人所得征收个人所得税。但对于单位以差旅费名义发放的工资性质的津补贴，应纳入工资薪金所得缴纳个人所得税。答复依据中华人民共和国个人所得税法国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知国家税务总局关于印发《征收个人所得税若干问题的规定》的通知。

　　答：固定资产按政策一次性税前扣除后发生转让时税会有差异的，通过企业所得税年报在A105000表单中调整。