八月楼市继续艰难寻底 保交楼工作取得进展

　　9月16日，国家统计局发布8月份房地产相关数据，各指标表现虽稍有起色，但仍然难言乐观。在购房者预期偏弱及传统销售淡季等因素综合影响下，全国地产市场活跃度延续低迷态势，原本已经表现脆弱的房地产行业依然面临向下的压力。

　　好消息是，1-8月份销售跌幅收窄了，坏消息是，跌幅收窄是因为去年8月份房地产已经处于下行空间，所以基数低。

　　统计局数据显示，1-8月份，全国商品房销售面积跌幅（-23.0%）和销售金额跌幅（-27.9%）均比1-7月份微幅收窄，单月同比收窄趋势更明显，主要原因在于去年8月份同比跌幅较大，导致较低的基数。事实上，8月份30大城市新房成交同比下降18.7%，环比下降6.03%。

　　各区域来看，1-8月，仅东部地区商品房销售面积累计同比降幅收窄，中部、西部及东北地区市场销售规模累计同比降幅继续下探，市场情绪尚未修复。

　　对于销售表现不好的原因，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，7月份疫情在部分城市再次出现，8月份疫情进一步扩散，中高风险地区增加，包括一二线热点城市，管控力度加大，导致线下看房和交易受到影响。

　　此外，企业风险处置偏慢，出险名单持续拉长，导致市场对新房或期房的接受度下降，叠加疫情冲击扩大，居民预期进一步下降。

　　另外，新房和二手房价格下跌扩大，导致对未来地产的走势不乐观，买房的积极性下降。二手房价格下跌更明显，交易周期拉长，深圳二手房挂牌到交易的周期长达一年左右，对卖一买一的换房需求造成较大冲击，也阻碍了新房交易。

　　8月份，开发商到位资金降幅（-25.0%）比7月份（-25.4%）有所收窄。其中，国内收窄了1个百分点。

　　近期央行及国常会不断强调，要增强信贷有效投放，通过降低政策利率引导市场利率下降，支持合理融资需求。但是，整体来看，保交楼将金融债权后置，银行信托等金融机构对开发商投放比较谨慎。自筹资金跌幅继续扩大，意味着以开发商整体信用为依托的境内外债券发行仍旧受阻。定金预收款和按揭跌幅在收窄，主要是去年8月基数较低的结果。

　　李宇嘉认为，开发商外源融资仍旧处于冰冻状态，内源资金取决于销售端的复苏态势。在国企央企拿地强度下降的情况下，未来到位资金不容乐观。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，1-8月份，全国房地产开发企业到位资金同比增速为-25.0%。房企资金到位情况和外部金融环境存在略矛盾和不吻合的地方，说明当前要夯实既有政策，真正促进房企资金状况的改善。各地要高度重视此类问题，防范滋生出新的金融风险。

　　统计局数据显示，1-8月，交易市场情绪短期未有改善下，房地产开发投资额及新开工面积同比降幅均扩大，8月单月房地产开发投资额降幅达13.8%，房屋新开工面积同比降幅连续5个月超四成，降幅较7月分别扩大1.5和0.3个百分点，企业投资信心仍较弱。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，短期来看，随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，房地产开发投资有望边际修复，但整体调整压力仍较大；在交易市场低绪短期难改及企业资金持续承压下，企业开工意愿仍不足，新开工面积深度调整态势或将延续。

　　李宇嘉认为，拿地跌幅继续扩大，一方面是因为二批次后的空挡，另一方面开发商拿地积极性较低。保交楼方面，尽管纾困基金、专项借款来了，但仅限于资金平衡的项目，救项目、补救企业的姿态明显，鼓励资不抵债的破产，开发商拿地的积极性继续下降。同样，这种情绪也传导至开工端。1-8月份，新开工下降45.7%，比1-7月份的-45.4%，跌幅继续扩大。

　　1-8月份，竣工面积下降21.1%，比1-7月份的-23.3%收窄了2.2个百分点，单月竣工面积下跌2.5%，比7月份的-36%收窄更明显，意味着保交楼、促交付取得明显进展，

　　拿地、开工下降，直接冲击开发投资。1-8月份，开发投资下跌7.4%，跌幅比1-7扩大了整整一个百分点，其中住宅开发投资跌幅（-4.8%）也扩大了1个百分点，且跌幅大于全部房地产投资，彰显了住宅投资受到信用风险事件的影响更大。

　　展望未来，李宇嘉认为，保交楼和风险处置进入攻坚期，供给端冲击继续存在，房地产行业全链条下行的态势难以短期内扭转。不过供给端处置风险的力度明显加大，坏的企业开始出清，尽管拖累行业和市场，但能极大修复市场对于风险的担心，对于期房的不接受，这是迈向良性循环必经阶段。需求端，只要供给端的问题逐步解决，需求端对风险的担心下降，对期房的接受度提高，供需两端的良性循环才能实现。当然，疫情冲击及经济下行导致需求端支付能力下降的同时，预期明显弱化，而房价还在历史高位上，这是阻碍需求回升的主因。