新政“双响炮”

　　据济南日报报道，9月15日从济南市住房和城乡建设局获悉，为进一步支持刚性和改善性住房需求，济南市持续优化房地产政策措施，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，自9月16日起实施。

　　也就是说，济南楼市限购政策进一步调整，除继续对二环以内的历下区、市中区实施限购，区域不再限购。

　　同日，青岛市住房和城乡建设局发布《青岛动态完善房地产政策》。为进一步支持刚性和改善性住房需求，结合青岛房地产市场实际，青岛对现地产相关政策进行适度调整优化：

　　二、继续明确限购房源。对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套；另外，除了市南区、市北区（原四方区域除外），二手住房不再限购。

　　9月16日，国家统计局发布了2022年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。济南、青岛新房价格与上月相比略涨，二手房价格环比均下降。与去年同期相比，济南、青岛新房价格同比上涨，济南二手房价格于去年9月开始环比持续下跌，目前已连跌12个月，2022年8月同比下跌达3.6%。

　　从青岛方面来看，8月得益于改善盘开盘热销，平均去化率升至66%。但续销情况不甚理想，案场到访量环比增长约10%，其中主城区月均到访800-100组。渠道依赖度持续上升，渠道客户占比普遍超60%。认购量环比基本持平，多数项目月均成交10-40套，主城区热销盘月均成交60套，整体依旧维持在较低水平。

　　济南的表现更弱于青岛，CRIC数据显示，8月济南成交面积为54万平方米，环比下降15%，同比下降32%，前8月累计同比下降41%，降幅相对较高 。

　　由此看来，政策力度放松加码的初衷主要还是希望提振市场信心，逐步扭转市场下行预期。而青岛二手房放松限购“一日游”，政策核心诉求仍在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，应当避免热点城市过度宣传，“房住不炒”仍是政策主基调。

　　住建部近期也曾表示：坚持把房地产发展的落脚点放在民生上，稳妥实施房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　限购松绑后的首个周末，乐居新媒体走访了济南解除限购区域的多个楼盘，不少项目咨询量、成交量均有增长明显。有的项目单日来访近300组，有的项目8组新访客单天成交，堪比往日一周的成交量。对于放松限购，有的购房者担心政策被收回，赶在生效之日办理网签以求安心，也有部分购房者保持观望态度。

　　尽管限购松绑一定程度上提振了市场，但对新政的持续效应，各方仍持观望态度。“多个热销盘的单日来访创今年或者几个月内的记录，比如雪山万科城单日来访近300组、天鸿两天到访近260组，这是有业绩支撑的火爆。也有一些楼盘来访增多，但客户看热闹的多，尤其是主城外围的刚需盘这种现象可能更名下降，总有人想着来捡漏、抄底，这种只能去看特价房了，而且成交周期长。”一位业内人士说到。

　　随着限购政策调整，限贷政策也会随之调整。按照目前的政策，济南限购区域首套房认房不认贷，而非限购区域，目前只认贷不认房，有置业顾问告诉乐居新媒体，名下没有未结清的住房按揭，就是首套：“名下有房无贷，2成首付，首套利率4.1%；有房有贷，3成首付，二套利率4.9%。”

　　以青岛为例，新政后青岛的限购区域就只有市南区和老市北，市南土地开发饱和在售项目少，老市北区在售项目流速较快，市场层面较为积极，所以仍执行限购。李沧、老四方以及崂山区是青岛城市更新的重点片区、未来市场供应的重点，市场压力大，市场需要释放更多需求和信心。

　　再看济南，由于近两年济南出让的大部分住宅地块都在二环外，市场上的热门片区大部分不在限购范围内，而限购区域范围有限，且在售项目数量较少、体量较小，比如缘溪堂、城投瑞马禧悦、旭银翰林府、中电建国誉茂山等，都属于地缘性需求楼盘，几乎不受限购政策影响，一定程度上来说，济南城区几乎已全面放开限购。

　　业内人士认为，济南、青岛两市楼市调控政策调整，对于提振交易行情和引导市场预期等有积极的作用。此次趁着金九放松政策，两地相继推出放松新政，政策持续优化，政策面对楼市频繁释放积极信号，或能有效实现去存量。