房地产是否到头了最新中央政策透露出重大信息！

　　最近10年来房地产地野蛮生长，城镇化无疑是最大的推手，既然国家都认为城镇化还在快速发展，动力仍然较强，说明房地产的底层基础还是没有问题的，出问题的只是部分无序扩张，盲目投机的房企而已。

　　方案中还总结了“十三五”的城镇化成果：2020年末全国常住人口城镇化率达到63.89%，户籍人口城镇化率提高到 45.4%。实现了1 亿农业转移人口和其他常住人口落户城镇的目标。

　　“十四五” 实施以人为核心的新型城镇化战略，要实现多少农业及其他常住人口落户城镇没有指标量化，但是也给了“到2025年，全国常住人口城镇化率稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高”的模糊化设定。

　　其实，这个目标虽然是模糊化的，但是继续推进城镇化的路径是非常明确的，那就是：提升户籍人口城镇化率。

　　按照“七普”的人口普查，东莞常住人口是1048.36万人，但是户籍人口只有263.88万人，户籍人口仅占常住人口的22.6%。

　　东莞户籍人口之外的近800万人口是基本没有买房需求的，如果把户籍人口的城镇化率提高5个百分点，就是增加了50多万户籍人口。

　　既然入户了，当然就有潜在的买房需求了。50万人的潜在买房需求，我们按平均2个人去化一套房，就是五年需要25万套房。

　　我们为什么设计为2个人去化一套房？是因为根据“七普”数据显示，东莞的户均人口仅1.95人，还不到2人。

　　小编统计了2018-2021年东莞的新房网签数量是197280套，不到20万套，这其中还包含了火得一塌糊涂的2020年成交的62115套。所以，不管是往前加一年或往后加一年的新房成交量，最近五的新房成交量都不到25万套。

　　由此可见，东莞仅需提高5个百分点的户籍人口城镇化率，就可以再造一个五年的新房需求出来。其他城市可能有差异，但总体还是能制造 出需求的。

　　这就是国家继续推进城镇化大背景下，就算目前房地产看起来有些风雨飘摇了，但是底层基础还是比较稳健的，而且这种稳健既不是来自投资，更不是来自投机。

　　全面取消城区常住人口300 万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的 I 型大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。

　　其次，公共服务改革。在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民享有同等权利、履行同等义务。

　　在大家最关心的子女教育保障上，根据人口流动实际调整人口流入流出地区教师编制定额，加大人口集中流入城市义务教育阶段学位供给，让随迁子女在流入地享受到以公办学校为主的义务教育保障。

　　第一是解决了城镇化深化过程中进城农业人口的身份问题。提升户籍人口城镇化率，常住人口落户后，心态上就会发生变化，从原来的进城打工，变成进城安家。落户后就能享受到城市里更好的机会、待遇及资源，就更加坚定了农业人口和常住人口落户的决心。

　　第二是解决了人口城市落户后担心的问题。还是那句话，进城人口最关心的就是子女教育问题，这个问题已经造成了由来已久的留守儿童现象。

　　在以人为核心的新型城镇化当中，一旦房屋租售同权地享受公办学校教育的权利，就会消除农业和常住人口落户的担心，让落户落得安心，进城进得顺心。

　　《“十四五”新型城镇化实施方案》以提升户籍人口城镇化率为突破口，绝对不是着眼房地产的，但是客观上确实给房地产制造出持续发展需求。

　　至于目前的房地产乱象，可以理解成是野蛮生长后的市场进化过程。以市场为评判，淘汰冒进的、投机的、没有战略方向的房企，留下优质的房企，给市场造好房，才能给房地产行业一个正常的市场秩序。

　　透过国家发改委的《“十四五”新型城镇化实施方案》，房地产也许还有很远的路，很大的空间在前面！