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【重磅发布】最新房地产市场未来趋势预测!暨2022年全国房地产市场半年报出炉!

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  • 2022-10-23
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【重磅发布】最新房地产市场未来趋势预测!暨2022年全国房地产市场半年报出炉!

  2021年下半年以来我国宏观经济压力增大,经济增速持续下滑。尤其是2022年二季度,受本轮疫情蔓延影响,经济增长明显放缓,多个行业GDP同比下滑,其中房地产业GDP下滑幅度最大,受影响最明显。

  去年下半年以来,我国经济压力增大、疫情反复、金融融资环境紧张,对房地产市场的几大底层需求:刚性居住需求、资产配置需求和改善置换需求都造成了不同程度的冲击,居民购房需求明显下滑,今年上半年我国居民部门新增存款、的增长速度出现显著剪刀差,表明居民储蓄意愿加强,购房意愿显著下滑。

  2022年上半年,全国超过150个城市发布楼市调控放松的政策,调控放松涉及各个方面。从整体来看,三四线城市放松力度、覆盖群体范围远大于一二线城市。其中二线城市以针对特定人群及符合特定条件的边际放松政策为主,根据调控成效动态调整,而核心的限购政策调整依然谨慎,侧重发力人才引进、释放更多购房资格;但目前种种政策在市场端成效尚未显现,主要是由于市场底层需求处于低谷,市场负面效应尚未消散,边际调整政策难以见效。

  今年从顶层到地方陆续出台融资松动方面的政策,政策面出现积极信号,但实际融资结果却依旧不容乐观。2022年上半年房地产开发资金来源额度增速进入负增长阶段,降幅逐月增加,到6月份降幅达到-25%较前月有所收窄。从资金来源结构来看,国内和销售回款占比均持续下降,房企融资只能靠自筹资金,比如,股权融资、资产处置或者供应链融资。

  受三道红线年上半年房地产开发投资累计同比增长-5.4%,与固定资产投资6.1%的增速落差持续扩大。这一情况与2022年之前房地产投资增速始终高于固定资产投资增速情况相反,且房地产市场下行趋势日益显著。

  目前我国宏观经济增速放缓,区域发展“马太效应”明显,经济圈产业、人口聚集效应逐渐增强,长三角、珠三角、长江中游、京津冀四个经济圈涵盖了全国54.4%的GDP,45.5%的常住人口和60.3%的住宅销售金额,发展潜力相对更高,应作为投资重点关注区域,不同经济圈及不同能级城市经济发展模式分化,房地产市场也将长期分化。

  经济圈一般可细分为多个都市圈,如长三角可细分为上海都市圈、南京都市圈、杭州都市圈等,都市圈内城市关系一般存在三种类型:外溢性、吸附型和封闭型,不同类型都市圈和不同能级城市,吸引投资、人口的半径不同,房地产市场投资价值和投资机会也有不同。

  当前市场处于周期底部,土拍门槛低、地价相对合理,且土拍竞争较弱,而同时龙头民企在投资拿地上大幅收缩,正是资金相对安全的中小型民企逆势拿地的机会,拿地后慢周转开发等待市场回暖。

  “三道红线”、“集中度管理”等政策的目标是放缓行业周转速度、降低企业杠杆率。行业高负债的原因除了追求规模快速扩张的战略外,更主要的是受到间接融资模式的影响,股权融资类的直接融资是降低杠杆的有效途径。

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  • 编辑:崔雪莉
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