2021年中国房地产突破18万亿连线年经济将超预期房地产危险时刻已过？

　　2021年接近尾声，一年到头不知大家收获啦什么？最近很多人都在关注如何定调2022年的房地产市场：

　　姿态前所未有地积极。更重要的是，经济工作会议之后的一天，发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆说了这么一句话：

　　1—11月份，商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%；比2019年1—11月份增长6.2%，两年平均增长3.1%。其中，住宅销售面积增长4.4%，办公楼销售面积增长2.0%，商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额161667亿元，增长8.5%；比2019年1—11月份增长16.3%，两年平均增长7.8%。其中，住宅销售额增长9.3%，办公楼销售额下降3.0%，商业营业用房销售额下降2.2%。

　　1—11月份，东部地区商品房销售面积65044万平方米，同比增长5.8%；销售额92313亿元，增长11.8%。中部地区商品房销售面积44727万平方米，增长9.0%；销售额33218亿元，增长11.1%。西部地区商品房销售面积42515万平方米，增长1.2%；销售额31475亿元，增长0.7%。东北地区商品房销售面积5844万平方米，下降7.5%；销售额4660亿元，下降11.0%。

　　11月末，商品房待售面积50165万平方米，比10月末减少38万平方米。其中，住宅待售面积减少99万平方米，办公楼待售面积减少14万平方米，商业营业用房待售面积减少26万平方米。

　　预计2021年全年房地产市场销售额将刷新楼市历史记录的18万亿，但整体看，市场从3季度开始明显加速下行，连续多月出现了同比下调。

　　拆分单月数据可以看到，11月销售15090万平米，是最近6年来的同期最低值，和2021年10月一样，只高于2015年，可以说这是多年来市场全面速冻最明显的一次。

　　整体看，2021年楼市调控影响全面出现，市场连续5个月开始同比下调，代表了市场拐点全面出现了！

　　2021年全年房地产市场销售额超过18万亿创造历史记录的可能性非常大，但房地产调控抑制市场的影响开始逐渐出现。楼市在四季度继续下调已经成为市场趋势。

　　上半年信贷相对宽裕，但3季度全国性出现了放款难，特别是热点楼市城市，包括华东、华南，楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。

　　房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞。

　　经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”城市数量明显增多，包括鄂州、东阳、张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等。已经超过21个城市！

　　近两年来楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的“限价令”，很明显，房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌也同样不是稳定，也会影响波及金融系统。

　　最近全国多个城市新房的“限跌令”，表面是部分房企在负债高压下抢跑，背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。

　　整体看，2021年虽然下半年整体市场明显下调，但全面依然刷新了中国房地产市场的历史记录，创造了双18的数据，但从房地产健康平稳的发展趋势看，预计未来很可能这也是最高点，2022年继续创新的可能性越来越小。

　　回顾2021年，“不平凡”这三个字尤其体现在下半年，“双减政策”、“房地产违约”、“互联网巨头们争相裁员”、“元宇宙是明天的希望吗？”，这些话题显然已经从微观行业蔓延至全社会，每一个身处其中者，其命运颠沛流离影响巨大，诚如那句经典的话“时代的一粒沙，可能是个体的一座山”，哪怕是不受影响的旁观者，恐怕也或多或少能感知到社会情绪的变化，不少人仍在彷徨与挣扎。

　　里尔克在《给青年诗人的十封信》中写道：愿你自己有充分的忍耐去担当；有充分单纯的心去信仰；你将会越来越信任艰难的事务，和你在众人中间感到的寂寞。此外，让生活自然进展。请相信：无论如何，生活是合理的。

　　由此，即便下半年受相关行业波动，我们仍能欣喜看到，政策也在及时调整，比如近期的降准，以及高层对于稳经济的各项表态。

　　从门内看门外，还是从门外看门内，这是两种逻辑。从内看外，疫情下中国经济仍然是稳中向好，出口高速增长，近期财政部所公布的财政收支情况无论个税，还是企业所得税，都在高速增长，可见韧性之强。

　　从外看内，贝莱德、高盛等一批国际知名金融机构纷纷加码中国，无疑，他们作为全球风向标的作用与意义，代表着这里仍是全球投资者最青睐的绝佳之地。

　　2022年中国经济有哪些看点？可能有哪些故事？政策层面与现实生活的接驳点在哪？投资策略又该考虑哪些变量？《港湾商业观察》特别推出年终专题“连线”系列，我们试图以深度连线的形式，为读者呈现专家学者们的多元思考与判断，希望能为坚韧不拔的你提供部分参考。

　　随着12月15日降准落地，以及近期高层持续对2022年经济工作的方向定调，“稳”成为市场对于2022年我国宏观经济走势的共识看法。

　　“稳”市场预期至关重要。虽然2021年三季度、四季度受房地产等部分行业影响，宏观经济有所承压。但毫无疑问，无论是2021年经济增速，亦或是2022年增长态势与步伐，在全球疫情依然处于胶着状态下的世界经济而言，我国经济依然可称得上一枝独秀。

　　与此同时，降准所引发的宏观政策调整，也已然成为市场判断的重要标志。从调整到落实，宏观政策的“利好”也将为岁末年初的经济走势增添亮丽色彩。

　　如何看待2022年中国经济走势，《港湾商业观察》日前对话了著名经济学家、植信投资首席经济学家兼研究院院长连平。

　　作为宏观经济以及资本市场的资深研究者，连平在我国经济学界可谓耳熟能详。连平目前还担任中国首席经济学家论坛理事长，他此前长期担任交通银行首席经济学家，享受国务院政府特殊津贴。连平多次出席国务院总理主持召开的专家会议。经常出席财经委、发改委、财政部、人民银行、国务院研究室和参事室等有关宏观政策部门的专家咨询会议，为高层决策提供意见和建议。

　　谈及明年经济增速，在连平看来，明年GDP增速预计在5.5%-6%，政策层面制定的目标大概率落在5%-5.5%区间，即实际增长可能会稍高于目标增长。

　　他表示，2022年，中国经济增长动力来自确定性较高的基建投资、制造业投资、消费恢复和出口持续。四季度各地地方政府发债融资达成年度目标，2022年财政支出将会前置，同时项目审批已经提速，支撑基建投资发力。

　　制造业投资受政策支持中小企业、友好型融资政策和利润增长激励，将保持较高增长；尤其是对于中高端和战略支持方面的制造业投资，政策可能更大力度倾斜。

　　消费恢复程度主要取决于疫情情况，尽管2022年还存在一定的不确定性，但我国防疫能力较强，且政府可能加大公共消费支出力度，从而会促消费稳步回暖。预计到2022年底，消费增速将逐渐恢复至疫情前水平，为当年经济增长提供很大动力。

　　一方面，由于全球的疫情，世界经济仍面临压力。面对不断攀升的通胀，美联储货币政策已经转向收紧，加息周期可能提前开启，加息前后是否将对全球经济带来负面压力，达到何种程度，尚需高度关注，进一步研判。

　　另一方面，我国房地产正处于短周期下行阶段，再加上一系列因素和政策影响，未来仍存在一定不确定性和风险。

　　他解释称，最危险时刻是指面临系统性风险爆发，目前这一阶段已经过去，但房地产行业困难状态仍将持续一个阶段，仍需要时间来逐步缓解。“目前针对房地产部分企业的债务违约问题，既有地方政府作为主管部门处理，又有金融监管部门配合，因此对于有效控制局部风险形成联动效应，已经没有太大问题。”

　　“2022年，房地产投资增速将进入下行阶段。在坚持‘房住不炒’政策和房地产税试点推进的背景下，房地产行业景气度可能继续走低，对经济增长带来下行压力。国内房地产行业短周期跨度通常为三年多些，剔除2020年因疫情冲击带来的特殊年份，结合2012年、2015年以及2018年的情况来看，预计伴随着商品房销售增速放缓、土地购置较为低迷，以及融资环境边际小幅改善，预计2022年房地产开发投资同比增长4.2%，两年平均增速降至4.8%。” 连平指出。

　　关于外界较为关注的房产税，连平也强调，目前房产税更多是试点，短期内全局性实施条件仍不成熟，试点城市可能会增加，但内容会较为温和，推进节奏会较为平缓。

　　连平还指出，2022年PPI上行压力可能缓解，CPI下半年可能突破3%。基数效应将成为物价走势的重要因素。2022年国际大宗商品价格趋缓，PPI上行压力缓解，考虑到2021年全年PPI维持高位运行，2022年PPI或将走出前高后低的运行态势，四季度可能跌入负值。CPI受低基数叠加“猪油”共振周期上行影响，2022年一季度后将出现稳步回升态势，预计四个季度分别为1.1%、2.2%、3.2%、3.8%，全年平均增速约为2.6%，仍有可能处在可控水平。PPI下行结合CPI上行，PPI-CPI剪刀差大概率于年中逆转。

　　整体来看，连平认为，明年宏观经济层面，整体基调不会变，仍是稳健，但不同的是，2021年上半年属于稳健偏紧，2022年则是稳健偏松，存款准备金率仍有可能小幅度下调，市场利率水平也将有所回落，信贷和社融增速会提升，但并不会出现大幅度宽松的状况。

　　“2021年底至2022年上半年，央行仍有可能会小幅降准，继续释放利率市场化改革潜力，推动企业融资成本进一步降低；公开市场操作更具前瞻性，满足季节性、阶段性的流动性需求；通过支农、支小再再贴现政策、普惠金融政策、碳减排支持工具、煤炭清洁高效利用专项再等结构性工具继续扩大对重点领域、重点区域高质量发展的支持力度。”

　　连平表示，目前宏观政策已经转势。虽然货币政策总体基调不变，但整个宏观政策包括财政政策和货币政策，还包括科技政策、改革开放政策、结构政策、房地产政策、微观政策、社会政策等，都将朝着稳增长的方向谋划和实施，稳增长的政策支持因素会不断加强，最终可能推动经济实际增长适度高于政策目标水平。

　　“2022年财政支出重心放在上半年，帮助上半年经济平稳渡过压力较大时点。积极财政政策的重点可能会放在保市场主体、保收入和保就业上。因此，教育、社会保障与就业、医疗卫生等民生相关支出有望继续保持较高增速。地方政府专项债将重点支持新基建、生态环保和民生项目。在财政政策和金融的支持下，2022年基础设施建设投资步伐将明显加快。预计2022年财政赤字率将保持在3%以上，但应该不会恢复到2020年水平。新增地方政府专项债数量将小幅增长至3.8-4.0万亿元。”连平谈到。

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