业内​：重估2020年楼市走向 关于今年地产发展的三个预判

　　对于中国经济来说,始于2019年12月份的新冠病毒肺炎疫情绝对是最大的“黑天鹅”。受疫情影响,春节假期延长、各地延迟复工,各地规避大规模人口流动,部分社区主动采取隔离防范措施。

　　对于中国经济来说,始于2019年12月份的新冠病毒肺炎疫情绝对是最大的“黑天鹅”。受疫情影响,春节假期延长、各地延迟复工,各地规避大规模人口流动,部分社区主动采取隔离防范措施。去年年底、今年年初大多机构和专家对今年经济的预测,到如今都不得不再次修正。

　　从目前来看,全国范围内,除了关系国计民生的行业以及医疗卫生行业仍在正常开工外,大多行业都停工停产。以地产为例,房地产、基建投资短期基本停滞,截至目前,全国大部分省市要求在建项目停工,要求售楼中心、二手房交易门店等暂停营业,整个楼市基本陷入冰封期。

　　疫情对地产行业的影响是显而易见的,克而瑞数据显示,受到春节假期和疫情影响,全国房地产销售跌入低谷。2020年1月TOP100房企单月权益销售金额共计4262亿,同比下滑16.2%。其中,仅6家公司权益销售金额超过100亿,此外,百强房企入榜门槛仅9亿元,同比降低19.1%。我们对比一下,2019年1月份百强房企销售额合计为6647亿元,有10家房企单月权益销售金额超过100亿。

　　销量下降更明显的是二手房,贝壳研究院发布的数据显示,1月链家18城二手房成交量环比下降38%。去年包含春节因素的2月份二手房成交量环比降幅是29.8%。

　　可以预见的是,由于全国越来越严峻的战“疫”,较严重地区湖北之外如温州也开始采取最严格的城市管控,整个2020年2月份房地产销售将降入冰点,今年房企还将面临更多的不确定性。

　　1月31日,中指研究院发布的《沉着应对!从SARS经验看本次疫情对楼市的影响》研究报告指出,2003年SARS疫情曾令全国楼市短期运行放缓,但恢复迅速,随着疫情逐步缓和,房地产市场运行也进入加速发展通道。但两次疫情所处经济环境及楼市特征存在显著差异,新冠肺炎疫情对楼市的影响可能更大。

　　从2003年的非典时期来看,当时中国经济处于强势上升期,即使遇到疫情,当年经济所受影响仍在可控范围,数据显示,2003年GDP增速一季度为11.1%,二季度略有下降为9.1%,在SARS疫情得到控制后,2003年三季度GDP增长10.0%,最终实现全年增长10.0%,较2002年提升0.9个百分点,经济上行趋势未改。

　　与2003年相比,今天的房地产行业处于整体的调整通道,而且各地的调控力度与当年不可同日而语,2003年房地产行业正处于持续快速的扩张期,中指研究院数据显示,1999-2009年,商品房销售面积复合增速超20%,而今天中国房地产市场经历了起步、快速增长之后需求逐步释放,目前市场规模持续盘旋于历史高位。

　　中指研究院指出,从全国房地产市场的反应来看,2003年的“非典”疫情仅在快速蔓延的当期对地产行业造成了一定的影响,在4月份爆发高峰期之后,经过短暂休整,市场无论是投资还是销售都很快得到恢复,而且由于前几个月的消费被抑制,5月份的销售快速反弹并盘踞高位,房地产开发投资额同比增速在6月份达到疫情后的全年第二高位,新开工及施工面积也迅速回到全年平均增速之上。8月,国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,将房地产业定位为国民经济的支柱产业,从土地、信贷等方面全方位推动房地产行业的发展。这之后,国内楼市全面恢复,很多人都记忆犹新的温州炒房团就是在这个时候被外界关注的,2003年11月23日,温州购房团包三架飞机看房,开售当天包揽深圳新龙岗商业中心二期的上百套商铺。

　　从数据上看,“非典”对当年的地产行业影响甚微。根据国家统计局数据显示,2003年中国住宅投资达到10792.3亿元,历史上首次突破万亿大关。商品住宅房屋竣工面积33774.61万平方米,商品房屋销售额7955.7亿,相比2002年的6032.3亿,涨幅高达31.88%。

　　当然,与“非典”时期不同,当前中国经济处于新旧动能转换的关键期,2019年GDP增速下滑至6.1%,2020年的新冠肺炎疫情爆发,进一步加大了经济下行压力,经济短期企稳时间将延后,2020年GDP增速大概率破六。

　　不过,与2003年“非典”不同的是,这次疫情防控的及时性和力度明显强于2003年非典时期。从12月8日首发病例到1月20日中央领导指示相隔不到一个半月,相比之下,非典时期,从2002年11月16日首发病例到2003年4月17日局会议高度重视长达5个月时间;再加上目前中央已迅速出台应对举措,银保监会发布通知要加强银行业保险业金融服务,如对受疫情影响暂时失去收入来源的人群,要在信贷政策上予以适当倾斜,灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限等,对经济的及时恢复都有积极影响,也无需对疫情过分悲观。

　　按照恒大研究院任泽平的推算,如果防控及时得力,疫情持续时间较短,疫情高峰出现在2月中旬,3-4月就能结束,WHO解除PHEIC认定;如果防控不得力,疫情可能延续至二季度,最终于6月左右结束,WHO维持PHEIC判断至6月。在长达4-6个月的时间,房企不仅要错过返乡置业潮,往年抢争的开年“小阳春”也要大打折扣,今年的任务大部分还得压到下半年。

　　首先是中小房企压力剧增。疫情影响最大的,不是龙头房企,主要还是中小企业。从1月份的销售来看,恒大、万科、碧桂园、中海、融创、保利六家房企权益金额仍过百亿,万科甚至还能维持增长,碧桂园和恒大也基本与去年持平,反观TOP20以后的房企,不仅面临销售骤降的压力,如果线个月的疫情,还有资金回笼不及时、资金链紧张的压力,不少去年年底刚缓过劲来的房企,又很快陷入危机,房企之间的“大鱼吃大鱼”可能还将提前。某千亿房企人力总裁告诉笔者,今年上半年房企裁员潮将持续,他们公司已经在研究控成本的方案。

　　其次是疫情结束后楼市大概率将陆续松绑。尽管已经不再提刺激房地产行业发展,但疫情结束后,一方面是前期滞后的消费需求需要释放,另一方面是地方经济发展对土地财政的需要,制造业发展对房地产行业的依赖,地方政府只能通过放松调控、利好购房的方式刺激楼市的发展,以弥补前期楼市的低迷。因此今年楼市,从五六月开始将逐渐恢复,并迎来一波小;对购房者来说,下半年楼市将有不少入场机会。

　　第三是大多房企都将下调今年任务。对房企来说,与2019年类似,整个下半年都将是抢收的时间,但由于错过了时间窗口,再加上大多的购买力仍与国民收入以及国民的安全系数相关,下半年很难有大涨的行情。今年龙头房企可能仍将维持高达5000亿以上的收入目标,但多数房企可能都将下调全年目标。

　　最后要说的是,中国经济具有极大的韧性,中国的房地产行业体量庞大,具有随时调整的能力,疫情的突袭在短时期内让行业措手不及,但要看到的是,像有些房企已经在尝试线上销售,通过APP、电商平台和线上广告来抵消线下的影响,而且从长期来看,中国经济向好的局面并未改变,这是中国房地产行业发展最大的支撑。