实锤！房地产市场迎来三大利好！

　　与此同时，中央局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，

　　此前12月3日，银保监会发声维稳房贷，明确提出“要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发、并购，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展”。

　　第一件大事，中央召开的重要会议提出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

　　虽然降准释放的资金一部分用于对冲即将到来的MLF，实际释放的长期资金只有数千亿，但此举在关键时刻释放了一定的宽松信号。

　　而存款准备金是指，银行要将存款的一定比例交给银行来保管，作为准备金，而存款准备金占银行存款总额的比例就是存款准备金率。

　　举个例子，降准前，我国金融机构的准备金率为20%，那么银行每收进100元存款，就要上交20元给央行作为存款准备金，剩下的80元才能去放贷。如今，存款准备金率下调0.5个百分点后，那么银行可以放贷的金额就可以变为80.5元了。

　　给市场释放更多的流动性资金，并不是直接作用于房地产市场，只是在一定程度上会给楼市带来积极的影响。

　　对楼市而言，政策加大对经济大环境的扶持，会对房地产周边有所利好，进而提振楼市信心，但其本质并不是为了放松楼市调控，对楼市的利好影响也会表现得比较温和。

　　对购房者而言，降准释放的资金会让银行的资金面变得充裕，购房者按揭的话也能够相对获得平稳的信贷价格，或者刺激银行给购房者一些购房利率优惠。

　　同日（12月6日），中央局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

　　作为年销售规模高达17万亿的超级行业，房地产与上下游产业链深度，与居民财富深度关联，这个行业未来即使要收缩，但也不会消失。

　　毕竟，房地产背后的就业人群数以千万计，而我国居民家庭财富超过7成都集中在房子上，所以谁都经受不起硬着陆的冲击。

　　这一切的关键，是让房地产回归常态，回归作为民生行业的公共属性，逐步消解背后的金融泡沫风险，而非遏制整个行业的发展。

　　积极推动房地产业“软着陆”，既要防止土地拍卖频繁流标、热点城市供地不足导致后期房价暴涨，又要防止四、五线城市房价过快下跌引发连带风险。

　　今年以来，由于信贷政策锁紧，按揭放款时间普遍较长，这次银保监会就明确表示支持刚需和改善置业的需求。

　　对此易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是今年金融系统首次提及对改善性住房的信贷支持，具有非常强的信号意义。对于改善性的购房需求，接下来将面临较好的市场机会。

　　从12月3日银保监会就房贷的发声内容来看，市场普遍认为其重点在于满足首套和改善性住房按揭需求，尤其值得关注的是，这是首次提出改善性住房需求。

　　11月19日银保监会发言人披露的数据显示，截至10月末，银行业金融机构房地产同比增长8.2%，整体保持稳定。而个人住房中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的同比增长61.5%。

　　某股份行相关业务人士指出，首套房比例占据9成以上，一方面显示了今年以来严格遵循“房住不炒”，保证刚需的调控成果；另一方面，今年以来因严查首付款来源，限制消费贷、经营贷、信用等资金进入楼市，并严控房贷增速，导致房贷放款周期普遍较长，严监管下难免存在“误伤”，对一些资金紧张的改善型客户不太友好，某些刚性换房需求也受到了抑制。

　　多位华南地区置换购房者告诉21世纪经济报道，今年下半年银贷放款周期普遍在半年左右，导致其所售房产已经过户完毕仍未放款，因资金问题，下一步置换计划也一再推迟。

　　某股份行总行相关业务负责人告诉21世纪经济报道记者，放款周期长主要系监管对额度、放款节奏、增速等一系列的宏观调控要求，与银行本身红线触达或额度情况无关，即便是自身额度充裕的银行，在监管调控要求下，也要按照节奏放款，放款周期长也实属无奈。

　　前述股份行相关业务人士进一步指出，此次明确提出重点满足刚需首套、改善型住房按揭需求，可以视作对以往政策表述的合理补充与修正，其政策方向并未改变，目的还是更好的保证刚需，稳定房地产市场，尤其对改善型购房需求者来说是一个利好消息。

　　前述股份行总行相关业务负责人表示，近期政策上虽然没有接到新的指示，利率、认房认贷等方面尚未有新的调整，但是额度方面确实宽松了一些。

　　广发银行广州分行相关业务负责人对21世纪经济报道记者表示，其按广州限购限贷政策执贷审批。目前总行按月度对广州分行进行额度管控，预计12月房贷额度保持稳定，平均放款等待时间（递件之日起）为1至2个月。

　　招商银行广州分行相关业务负责人对记者指出，其按揭额度依照监管要求及总行统筹进行分配，对已接单的业务合理、有序的安排投放，目前放款周期在2个月左右，认房认贷标准按广州监管要求执行。

　　从今年以来房贷调控最严格的广州情况来看，今年以来房贷利率已经五次提价，最近一次是8月份。但之后广州地区主流商业银行一直维持首二套房贷利率分别不低于5.85%和6.05%。到目前为止，广州房贷利率整体并未出现下调。但银行普遍都有按揭额度，且审批加快，放款周期较之前明显缩短，有银行最快一个月就可放款。

　　而在房贷松绑迹象之下，房市也出现一定回温迹象，据网易房产监控数据显示，11月广州一手住宅网签成交9268套，环比上涨29.44%；二手住宅的市场活跃度也高于10月，据广州市房地产中介协会统计，11月广州二手住宅共网签6044套和58.76万平方米，环比分别增长15.06%和15.58%。

　　而在降准进一步利好消息下，房贷是否有望进一步松绑的可能？市场普遍认为，降准的主要目的依然在于支持中小微企业，一定程度缓解银行的惜贷情绪，同时对房地产基本面起到进一步稳定作用。从房贷层面看，购房者“难”问题或将得到缓解。降准过后，银行环境相对宽松、可用于放贷的金额增加，有可能推动中短期房贷利率走低。

　　但一位股份行对公业务相关业务负责人同时指出，对房地产不可过分乐观，如今的政策是保交房，维稳而非放水，房住不炒的政策导向不变，困于的刚需购房者可以留意接下来的窗口期，但在当前房贷政策下，投机者的空间依然很有限。

　　本群是《房地产导刊》房导俱乐部成员交流专用群，成员来自全国各地的《房地产导刊》热心读者，房地产和配套企业从业人士、专家、学者，高端投资置业人群，以及对房地产政策、市场，感兴趣的人士。

　　在这里，我们将分享、交流中国房地产政策、市场、项目及城市运营、产业经济、特色小镇等信息，不定期组织热心读者、房地产及其上下游产业链之间的交流互动沙龙等。