西安二手房租售市场分析

　　大家都知道，二手房市场向来都是楼市的晴雨表，真实反映楼市现状。稍微有一点风吹草动，都能影响房价的涨跌幅度。回顾2021年二手房市场，上半年一片火热，下半年在二手房指导价的出台下，让本该火热的二手房市场开始“一蹶不振”，紧接着从四季度开始，政策端、金融端、市场端的三重持续态度紧缩，使得买卖双方观望情绪加重。进入2022年后，随着各地楼市政策陆续开始松绑、高层不断出声助暖楼市下，各类市场预期开始回暖，二手房市场也有所好转。今天咱们来看看目前西安二手房市场各区域的出售、出租情况。

　　2022年以来，西安二手房市场持续转暖，金融信贷各方面放松，激活了2021年持续低迷的二手房市场。在今年5月28日楼市新政中提出，二手房市场买卖原本限售“满5满5”调整为“满3满2”，缩短了持有年限。紧接着7月份西安住建在回复关于“二手房成交参考价格是否已取消？”的消息时给出的回复是：“可尊重卖房意愿，也可参照成交参考价挂牌。”细品之下，这句话虽间接确认指导价取消，但也似乎留有余地。再加上利率、首付比例、限购松绑，以及二手房参考价的取消等利好政策共同作用下，激活了改善置业者出手置换、刚需捡漏的机会。咱们一起来看看二手房市场究竟如何？

　　从各月的成交量和成交价的走势来看，二手房经历过山车般的触底反弹后，开始逐渐稳定。去年8月—11月二手房触底，主要是因为在去年7—12月份，连续3批次指导价的出台，加上10月份高层喊话房地产税出台，导致二手房市场价格一路下跌。进入2022年2月，二手房的成交量、成交价格开始回暖，6月二手房成交达到3353套，成交均价为16142元/㎡。

　　从上图我们可以看出，西安二手房同比、环比在慢慢收窄，刚刚过去的5月环比下降0.4%，同比上涨0.4%，环比降幅进一步扩大。其主要原因是在528新政后，西安二手房市场的热度相比之前有所提升，一些优质小区的价格亦有所抬头，但成交依旧不理想。二手房市场想要“翻盘”尚需要时间。

　　从目前二手房市场在售房源可以看出，优质的二手房价格受学校、区域、配套影响较大，一些配套好、地段优的二手房价格相对坚挺；而那些没有核心资源的二手房会持续低价或降价。接下来咱们来看看各区域目前二手房均价涨幅情况，因为7月二手房成交均价仅到15日，所以接下来小编以6月各区域均价为基础做一分析。

　　从上图我们可以看出，6月份，18个区域中，其中有8个区域二手房均价环比上涨；6个区域均价环比下降；另有4个区域房价持平没有变化。

　　涨幅方面：经开的房价涨幅最高，比5月上涨533元/㎡，环比涨幅达到3.97%。莲湖、雁塔、碑林、新城、未央、临潼、高陵等区域6月二手房成交均价也有小幅上涨，除碑林区上涨1.17%外，其余涨幅均在1%以内。

　　降幅方面：秦汉新城6月二手房均价下降6.53%，降幅最大。此外，高新、鄠邑、长安、曲江、浐灞二手房均价也有不同程度下降。

　　整体来看：西安二手房市场两级分化比较严重。配套较差的二手房区域成交均价有所下降，但周边环境，配套设施齐全的区域二手房成交价在不断上涨。小编从目前贝壳对外公布的二手房在售107470套房源来看，去化周期达到32个月，虽然目前去化周期较长，但对于刚需和部分特殊需求的购房者（如工作需求、孩子上学需求等等）而言，目前有大量房源可供挑选，捡捡漏也是不错的选择。在房住不炒的核心思想作用下，大家无需过度担心今年下半年二手房市场暴涨，因为从目前的二手房去化周期来看，成交均价很大程度上不会出现大幅度上涨情况。

　　在每个区域二手房在售均价涨幅不同的情况下，大家尽量根据自己的需求选择适合自己的区域置业；咱们了解完二手房在售情况后，再来看看目前二手房市场的出租情况。

　　随着近两年西安城镇化进程不断加快、人口的不断增长，西安的租赁住房市场也迎来了全新的发展。尤其是随着暑期到来，租房市场也日渐红火起来，咱们一起来看看详细情况。

　　从各户型租金变化情况来看，近一年里，一室和四室变化幅度较大，但近期价格都有所下跌；而二室、三室出租均价相对来说比较平稳；从中我们可以看出，因为二室、三室比较大众化，刚毕业的大学生、以及外来务工的家庭均可以选择入住，在人群相对大众化的情况下，出租均价也比较平稳；而一室、四室相对来说针对人群比较单一，所以出租价格会跟着租客的多少进行比较大的调整。接下来咱们来看看目前市场上出租户行的占比情况。

　　从上图我们可以看出，西安总出租套数达到86030套。目前二室、三室对外出租套数占绝对优势，其中三室最多，达到了29828套房源，占比35%；其次是二室的27145套，占比31%；在两大主力户型占比达到66%的情况下，咱们再来看看各租金段的房源情况。

　　从上图我们可以看出，目前，西安套均月租金在1000元/月以下、1000—1500元/月、1500—2000元/月、2000—2500元/月、2500—3000元/月、3000—5000元/月、5000元/月以上的占比依次为7.2%、11.3%、18.5%、22.3%、18.3%、17.4%和4.8%；2000—2500元/月的价格段占比最高，与目前出租的三室均价2699元/月比较接近，因此，接下来小编以出租的三室房源情况为例，咱们来看看各区域的租赁均价情况。

　　从上图我们可以看出，6月份，13个区域中，其中有4个区域租赁均价环比上涨；5个区域租赁均价环比下降；另有4个区域租赁均价持平没有变化。

　　涨幅方面：高新的租赁均价涨幅最高，比5月上涨152元/月，环比涨幅达到4.29%。雁塔、曲江、经开等区域6月租赁均价也有小幅上涨，除曲江、经开上涨4.02%、2.32%外，雁塔区仅上涨0.69%。

　　降幅方面：鄠邑6月租赁均价下降1.92%，降幅最大。此外，浐灞、碑林、未央、临潼二手房出租均价也有不同程度下降。

　　总的来说：进入7月份随着人口的持续流入和大学生就业带来的住房增量，使得西安的租赁市场成交量会进一步上涨；目前西安租房市场供应量相对充足，一些卖不掉的房源又返回租赁市场上，加之最近也有不少新房陆续交房，这些房源量进入市场后，使得二手房的市场存量比较充足，因此最近两个月很大程度上价格基本与目前持平，但在就业季热度过去后，二手房租赁市场将会进入淡季。

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