2022年三季度中国房地产市场总结与趋势展望

　　2022年三季度，在“房住不炒”的政策底线下，中央继续支持地方优化房地产政策，7月28日，中央局会议提出“因城施策用足用好工具箱，……压实地方政府责任，保交楼、稳民生”；8月底以来，国常会多次提出允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求；9月底，央行、银保监会、财政部等部委频繁释放利好政策，稳市场、稳预期。地方层面，进入9月，各地因城施策节奏有所加快，部分重点一二线城市政策跟进，进一步稳定市场预期。根据中指监测，三季度已有约200省市出台政策超300条，但受传统销售淡季、“断供”事件发酵和高温天气等因素的影响，房地产市场供需两端均未出现明显恢复，传统“金九”表现不及预期，整体政策效果尚不明显。

　　四季度，预计伴随着宏观经济稳定恢复、“保交楼”持续推进以及降低房贷利率、减免税费等相关举措持续落地，购房者置业情绪将会有所修复，房地产市场亦有望底部企稳，但预期偏弱以及疫情的不确定性仍是影响市场修复的关键因素，房企投资拿地预计将继续保持谨慎，土地市场或将延续低迷态势。对于企业来说，主动把握政策和市场窗口期，积极营销回款，同时把握“保交楼”时机，夯实自身品牌，至关重要。

　　百城新建住宅方面，2022年三季度百城新建住宅价格累计下跌0.03%，房价走势疲弱。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年前三季度百城新建住宅价格累计上涨0.12%，为2015年以来同期最低水平；其中三季度价格累计下跌0.03%。9月百城新建住宅均价16200元/平方米，环比下跌0.02%，已连续3个月下跌。

　　从涨跌城市个数看，2022年以来，百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量整体维持在高位水平。9月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为56个，较2021年同期增加23个。

　　百城二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年前三季度百城二手住宅价格累计下跌0.18%，其中三季度下跌0.35%，跌幅较二季度扩大0.34个百分点。受经济下行压力加大、多地疫情反复等因素影响，市场预期逐步走弱，5月以来百城二手住宅价格月度环比持续下跌，且跌幅逐步扩大，9月百城二手住宅均价为15970元/平方米，环比下跌0.13%。

　　从涨跌城市个数看，2022年以来，百城二手住宅价格月度环比下跌城市数量整体呈上升态势。2-8月，百城二手住宅价格环比下跌城市数量由45个逐渐增至74个，9月下跌城市数量为71个，较2021年同期增加28个。

　　(二)成交规模：三季度重点城市商品住宅成交活跃度不足，9月成交面积同比降幅仍超20%，“金九”成色欠佳

　　在购房者预期偏弱及传统销售淡季等因素综合影响下，全国房地产市场活跃度延续低迷态势。根据国家统计局数据，2022年1-8月，全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降23.0%，商品房销售额为8.6万亿元，同比下降27.9%。其中商品住宅销售面积同比下降26.8%，销售额同比下降30.3%。8月，受低基数影响，商品房销售面积和金额单月同比降幅均在两成左右，较7月分别收窄了6.3和8.3个百分点。

　　三季度，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近三成，成交规模为2015年以来同期最低水平，市场调整态势未改。根据中指初步统计，2022年前三季度，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3143万平方米，同比下降38.1%，市场情绪整体偏低。三季度，市场成交活跃度未出现明显好转，重点城市商品住宅月均成交面积3277万平方米，为近几年同期最低水平，同比下降27.9%，环比小幅增长2.9%。其中，7月受传统销售淡季、供应放缓、“断供”事件等因素影响，市场活跃度明显下降，商品住宅成交面积同比下降超三成，环比由增转降。8月市场情绪延续低迷态势，重点城市商品住宅成交面积同环比均降，但低基数下降幅相较于7月均收窄。进入9月，据初步统计，重点100城成交面积环比略有增长，同比降幅仍超两成，“金九”表现不及预期。

　　各梯队城市来看，前三季度，一线城市商品住宅成交面积同比下降24.4%，二线代表城市商品住宅成交面积同比下降39.0%，三四线代表城市商品住宅成交面积同比下降39.2%。

　　三季度，各线代表城市商品住宅成交面积同比均下降，其中一线%，降幅较二季度收窄了超30个百分点，9月同比转增；二线代表城市同比降幅最大，为33.5%，主要由于二线城市中市场规模较大的重庆、郑州、武汉、天津等地同比降幅均偏大，其中重庆同比降幅超六成；三四线%。

　　分区域来看，三季度，长三角、珠三角成交规模整体保持低位，其中长三角代表城市商品住宅成交面积同比降幅近三成，绝对规模居近几年同期低位。常州、无锡和芜湖等城市市场活跃度明显不足，商品住宅成交面积同比降幅在五成以上；上海市场持续恢复，三季度商品住宅成交面积同比增长约五成。珠三角代表城市三季度商品住宅成交面积同比下降16.1%，珠海同比降幅超五成；肇庆、深圳和惠州等城市同比降幅也均超20%；东莞在政策带动下，7月以来市场活跃度有所提升，三季度成交面积同比增长22.4%。

　　二手住宅方面，三季度市场情绪略有修复，低基数下，8月重点城市成交面积同比转增。2022年1-8月，15个代表城市二手住宅累计成交面积为6829万平方米，同比下降34.9%。各月来看，7月重点城市二手房活跃度延续回升态势，单月成交面积约1095万平方米，为今年以来的最高值，同比降幅收窄超10个百分点。8月，15个代表城市二手房成交1049万平方米，环比小幅下降4.2%，受低基数影响，同比由降转增2.9%。其中北京、广州、大连和青岛等地二手住宅成交量环比均出现回升，市场活跃度有所提升。近期热点城市二手房活跃度提升，一方面受益于各地优化政策的带动，另一方面，“断供”事件影响下，购房者对二手住宅的偏好度亦有所提升。

　　房屋新开工面积同比降幅扩大，竣工面积同比降幅收窄，短期现边际改善。在交易市场延续低绪及企业资金持续承压下，企业开工意愿仍不足。2022年1-8月，全国房屋新开工面积为8.5亿平方米，同比下降37.2%。8月房屋新开工面积同比下降45.7%，同比降幅已连续5个月超四成。1-8月，全国房屋施工面积为86.9亿平方米，同比下降4.5%。全国房屋竣工面积为3.7亿平方米，同比下降21.1%，8月房屋竣工面积同比下降2.5%，降幅较7月收窄了33.5个百分点，随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，房企竣工进程改善，竣工出现边际修复。

　　受市场情绪低迷和疫情管控等因素影响，三季度重点城市供应节奏改善不明显，新批上市面积同比降幅超四成。据初步统计，2022年前三季度，重点50城商品住宅月均新批上市面积1763万平方米，同比下降45.1%。其中三季度房企推盘力度较弱，50个代表城市商品住宅月均新批上市面积1889万平方米，处近几年同期最低水平，同比下降47.7%，环比下降6.3%。具体来看，7月企业推盘节奏明显放缓，代表城市新批上市面积约1610万平方米，环比由增转降，同比下降51.0%。8月以来，市场供应略有好转，9月，供应规模环比继续增长，但在高基数下，50个代表城市新批上市面积同比下降近五成。

　　从销供比来看，三季度重点50城整体表现供小于求。据初步统计，2022年前三季度，50个代表城市商品住宅销供比为1.16，其中三季度，房企推盘意愿不足，供应端的明显缩量导致短期市场供小于求，商品住宅销供比为1.10。

　　短期库存来看，重点城市供需两端偏弱，可售库存稳定在相对高位，出清周期在15个月以上。截至8月末，50个代表城市商品住宅可售面积37216万平方米，处于2017年以来的相对高位，整体规模较二季度末下降0.8%。出清周期方面，截至8月末，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为17.5个月，较二季度末缩短1.1个月。其中一线个月，短期库存尚处于合理区间，三四线个月，市场库存去化压力较大。

　　在房地产市场下行态势未见明显改善、房企资金承压下，三季度地方政府推地力度继续放缓。根据中指数据，2022年前三季度，全国300城住宅用地共推出4.7亿平方米，同比下降41.9%，其中三季度推出1.8亿平方米，同比下降40.9%，绝对规模处于2011年以来同期最低位。成交方面，2022年前三季度，全国300城住宅用地成交3.3亿平方米，同比下降44.7%，土地出让金2.1万亿元，同比下降39.0%，其中三季度成交面积同比下降20.3%，土地出让金同比止跌。

　　楼面价方面，三季度地方政府持续加大优质地块供应力度，住宅用地成交楼面价结构性上涨，但多数城市土拍表现仍较低迷，溢价率处于低位。2022年前三季度，全国300城住宅用地成交楼面价6441元/平方米，同比上涨10.3%，其中三季度成交楼面价7072元/平方米，同比上涨32.6%。溢价率方面，去年下半年以来溢价率持续在低位，三季度全国300城住宅用地成交溢价率3.2%，较二季度下降1.1个百分点，较去年同期下降4.4个百分点。

　　各线来看，三季度住宅用地供求面积同比均下降，一二线成交楼面价结构性上涨。2022年前三季度，各线城市住宅用地供求较去年同期均明显缩量，推出面积同比降幅均在四成左右；成交端，二线、三四线城市土拍市场持续低温，同时受土地推出力度减弱影响，成交面积同比降幅均近五成，一线城市同比降幅亦近两成。三季度，各地政府推地意愿仍不足，各线城市住宅用地推出面积同比降幅均在三成以上；成交方面，一线城市成交面积同比增长，二线城市同比小幅下降，三四线城市同比降幅超三成。价格方面，一二线城市加大优质地块供应力度，三季度住宅用地成交楼面价分别结构性上涨63.1%和21.1%，而三四线城市市场持续调整，市场下行期土地市场回暖动力不足，成交楼面价同比下跌仍在两成以上。

　　从两集中土拍情况来看，三季度22城均完成2022年二批次土拍，且过半数已推出三批次地块。整体来看，二批次供地节奏继续放缓，整体推出面积与首批次基本持平，与去年二批次相比，22城供地规模整体下降58%。具体城市来看，南京、青岛二批次供地规模较首批次增幅均超100%，无锡、深圳、重庆增幅亦超50%，而其余城市推出面积多为下降，济南、广州、上海、天津降幅在五成左右。整体来看，22城中首批次土拍表现相对较好的城市供地信心更强，如深圳、厦门、长沙二批次供地均上调规模，而首批次低温运行的城市中，除青岛外，天津、济南供地规模均大幅缩量。另外，截至9月30日，22城中有17城发布三批次公告，较去年三批次整体缩量，但降幅收窄；较二批次推出面积有所增长，其中武汉、合肥、上海增幅在50%以上。

　　成交方面，22城集中供地二批次成交面积较首批次小幅增长，城市市场热度分化明显。截至9月末，22城均已完成二批次竞拍，成交面积较首批次小幅增长8%，较去年二批次降幅超三成，部分城市市场情绪略有修复，整体流拍撤牌率好于首批次。三批次中，北京、杭州、合肥、青岛、厦门、无锡等12城完成土地出让，其中杭州19宗地中8宗竞拍至地价上限，北京18宗地全部成交无流拍，4宗竞拍至地价上限，热点城市热点地块竞拍热度仍在；青岛推出33宗地，流拍3宗，28宗底价成交，无锡全部底价成交，土拍情绪仍较低。

　　此外，从两集中土拍政策来看，二批次中，青岛调整供地结构，提高土地质量，同时取消配建产权型人才公寓，提高房企参拍积极性；上海、广州增加核心区土地供应，杭州提高部分地块销售限价，武汉优化租赁配建方式，优化住宅用地内配建的商业办公比重。三批次中，土拍规则宽松趋势延续，武汉调整地块保证金比例，南京不设毛坯限价等。另外，多城市增加供地批次，如无锡、苏州目前已发布四批次土地公告，武汉9-11月计划集中供地四批次、五批次、六批次。

　　全国房地产开发投资同比下降，8月单月投资额同比降幅超13%。2022年1-8月，全国房地产开发投资额为9.1万亿元，同比下降7.4%。其中，1-8月住宅开发投资额为6.9万亿元，同比下降6.9%，占房地产开发投资比重为75.8%。进入三季度，开发投资额降幅明显扩大，7月单月同比降幅为12.3%，8月同比下降13.8%，降幅较7月扩大了1.5个百分点，企业投资信心仍较弱。

　　房企到位资金同比下降。2022年1-8月，房地产开发企业到位资金为10.1万亿元，同比下降25.0%。各项资金来源中，仅利用外资同比保持增长，国内、定金及预收款和个人按揭同比降幅有所收窄。

　　(一)经济环境：稳经济政策效能有望继续释放，GDP预计延续恢复态势，四季度宏观政策仍存改善空间

　　今年以来，我国宏观经济面临较大风险挑战，二季度GDP增长0.4%，上半年仅增长2.5%。三季度，全球经济增速放缓，滞胀风险上升，外部不确定因素持续增多，叠加国内多地疫情散发，我国经济运行下行压力不减。三季度稳经济一揽子政策持续落地，中央继续加大稳健的货币政策实施力度，8月央行再次降息，进一步降低企业及居民的融资成本。三季度国民经济略有恢复，8月在低基数下，消费、投资、工业生产的经济指标整体有所改善，其中固定资产投资受基建投资带动稳中有升，但房地产开发投资持续下降，对国民经济的恢复形成一定拖累；同时受外需缩减影响，8月出口数据较前期明显回落。整体来看，当前经济延续了恢复发展态势，但恢复势头较为缓慢，经济稳步运行的基础尚不牢固。

　　短期来看，前期出台的稳经济一揽子政策将逐渐落地见效，叠加去年同期较低基数，四季度宏观经济整体将延续恢复态势，增速或有所加快，但受国外需求走弱影响，四季度出口面临较大压力，增速或延续回落态势，内需整体亦偏弱，宏观政策仍需持续发力，央行继续推进利率市场化改革，助力经济企稳恢复。

　　(二)政策环境：“房住不炒”底线月底中央持续发布重大利好政策，四季度各地因城施策力度将继续加大

　　2022年三季度，中央坚持“房住不炒”定位不变，7月28日，中央局会议为房地产政策定调，“稳定房地产市场”成为下半年政策优化的重要方向。各部委积极响应中央要求，加速落地稳定市场的相关举措，央行再次下调5年期以上LPR，住建部、银保监会、央行通过政策性银行专项借款方式保障特定项目交付；监管部门通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为房企提供流动性支持；央行与银保监会宣布实施阶段性调整差别化住房信贷政策，部分城市可下调或取消首套房贷利率下限，同时下调首套个人住房公积金利率0.15个百分点；财政部、税务总局支持居民改善住房条件，给予符合条件的纳税人个人所得税退税优惠。

　　与此同时，中央多次强调“因城施策”“一城一策”优化房地产政策，赋予地方政府更多自主权。根据中指监测，三季度已有约200省市出台政策超300条，其中7-8月各地因城施策频率稍缓，9月政策优化节奏再次加快。从城市类型来看，三季度热点城市加大政策优化力度，北上广深均有涉及；二线城市则从多个角度优化调控措施，循序渐进改善房地产市场政策环境。政策涉及内容除了优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面外，部分城市亦持续完善政策工具箱，如多孩家庭住房扶持政策、“一人购房全家帮”的公积金购房政策、租赁破限购、二手房带押过户、支持集中购房等。具体来看：

　　1.多城继续放松限购政策，并向热点城市延伸。8月底，上海对临港新片区非户籍人才放松购房门槛，9月二线城市限购政策出台频率和力度明显增加，天津、苏州、济南等近十城相继出台相关政策，主要涵盖放松限购区域范围、放松购房套数认定标准、购买非限购区住房无需进行资格核验等方面。值得注意的是，苏州、青岛等城市部分放松限购政策被撤回，“房住不炒”依然是政策底线.部分城市优化“认房认贷”标准，降低首付比例，降低房贷利率。

　　三季度，重庆、天津等城市对公积金首付比例进行优化，徐州、泰州等城市对公积金最高额度进行调整，银川、石家庄等城市支持公积金“一人购房全家帮”。另外，福州、洛阳等城市对“商转公”予以支持，有利于减少已购房家庭利息支出，减轻还贷压力，预计未来支持“商转公”政策的城市将进一步扩围。

　　三季度广州一房一价由原来按楼栋均价上下浮动6%调整为可上浮10%、下浮20%。巴中市、高县等部分地区则颁布限跌令，对预售或成交价格下限提出要求。各地房地产市场环境不同导致对于限价要求有所区别，但整体来看，此前部分城市执行的限价政策已不再适应当前市场形势，恢复市场化定价或更有利于实现“三稳”目标。

　　6.今年以来，中央多次强调“保交楼、稳民生”，“保交楼”已经成为当前稳定房地产市场的关键内容

　　，高级别会议定调后，各地政府相关举措及配套资金已在加快落实，8月下旬，专项用于“保交楼”2000亿元专项借款启动，9月，国家开发银行已向沈阳支付相关资金，郑州第一批专项借款50亿元也已下达。9月，多地召开“保交楼”专项会议，结合当地实际情况，实质推动“保交楼”举措落地，修复购房者置业信心。

　　9月，国务院专题会议继续强调“因城施策运用政策工具箱中多项工具”，预计短期各地需求端政策仍将继续改善，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。四季度，各地政策放松的前提仍将坚持“房住不炒”定位，预计一二线热点城市限购或以“优先放松郊区限购”的方式渐进式放松，限贷政策或将进一步优化，特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放，而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。随着央行和银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，四季度将有更多城市结合自身实际情况调整首套房贷利率下限，有利于促进观望需求及时入市，带动四季度市场活跃度提升。

　　同时，四季度仍是“保交楼”的关键节点，此前央行第三季度例会再度强调“推动‘保交楼’专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度”，国务院会议明确“实施好保交楼政策”，随着专项借款进一步落位，各地针对停工项目的解决措施亦将不断落实，“保交楼”工作有望取得更多实质性进展。此外，各地二手房相关政策已经陆续跟进，旨在提高流程效率，打通交易链条，便民提效促进刚需和改善性住房需求释放，短期二手房相关优化政策或进一步扩围。

　　当前房地产市场需求端偏弱，究其原因，既有中长期因素影响，亦有短期因素叠加效应。中长期因素来看，我国住房需求释放动能减弱：第一，居民基本住房需求得到满足。

　　第二，疫情防控、此前的高温天气等导致购房需求释放受阻；第三，多地“断供”事件频现，项目交付问题导致购房者置业信心进一步减弱；第四，各地因城施策发力，但热点城市高频小步优化政策成为今年政策端一大特点，购房者对未来政策放松仍有预期，导致购房观望情绪较重，叠加部分城市政策撤回亦对市场情绪产生了不利影响。除此之外，8月以来，企业加大营销力度，多地降价促销、以价换量，进一步加重了购房者的观望情绪。中长期住房需求释放动能减弱，导致当前房地产行业的修复需要更多有利因素叠加带动，短期来看，房地产市场的走势仍依赖于宏观经济的修复、调控政策的优化力度、疫情防控举措的调整方向、“保交楼”措施的落地情况等。

　　四季度，预计宏观经济修复将好于三季度、热点城市政策优化节奏和力度或进一步加大、各地“保交楼”举措亦有望实质落地和显效，同时，9月底，中央接连释放重大利好政策，有望带动市场预期好转，因此四季度市场情绪或有所修复，在不发生超预期因素的情况下，房地产市场销售规模有望逐渐见底企稳，主要表现为销售价格下跌态势趋缓、销售面积同比降幅收窄。但值得注意的是，当前行业信心仍处于低位，疫情防控举措延续的情况下，市场信心短期内难以出现根本性扭转，预计四季度全国商品房销售面积同比降幅或仍在15%左右，全年同比降幅或在20%左右。

　　一线城市中北京、上海延续恢复态势，广州政策发力后市场或逐渐企稳，深圳新房成交规模缓慢回升，但同比下降态势或仍较明显。二线城市中，随着热点二线城市政策进一步优化放松，这部分城市市场活跃度有望提升，如杭州、成都、西安、苏州、合肥等城市，对于大多数二线城市来说，市场信心修复仍需时间。三四线城市市场整体调整压力仍较大，东部热点区域的三四线城市市场情绪或逐渐好转，如佛山、东莞等城市。受销售端整体延续调整态势影响，企业开工意愿不足，叠加土地缩量明显、企业资金压力较大等因素，预计全年新开工面积同比降幅接近40%。另外，“保交楼”要求下，竣工有望持续修复，一定程度带动投资边际改善，但难改全年投资下行态势。

　　三季度，房企按不同项目类型及市场变化灵活制定不同销售策略，8月以来企业加大营销力度、以价换量现象频现，但整体效果并不明显。

　　2022年前三季度，TOP100房企销售额均值为540.8亿元，同比下降45.1%，降幅较上月收窄1.1个百分点；其中销售额超千亿房企15家，较去年同期减少12家；超百亿房企100家，较去年同期减少48家。TOP100房企权益销售额均值为386.8亿元，权益销售面积均值为253.6万平方米，同比分别下降46.9%和50.5%。

　　受监管支持增信发债影响，本月多家民企成功发行中期票据，同时由中债增信提供不可撤销连带责任担保，共融资47亿元。另有多家房企在与中债增积极沟通，未来第二批房企有望发行中债增担保中票。

　　当前阶段，房地产市场整体仍处于深度调整期，但伴随着9月底中央多项重大利好政策出台，房地产政策环境得到明显改善，随着楼市传统“银十”的到来，热点城市政策优化或带动当地市场逐渐修复，企业应把握政策和市场窗口期，积极营销促回款。在投资布局上，企业需继续深耕有价值的城市和板块，把握结构性机会，同时，行业已进入“交付力”比拼时代，企业需把握“保交楼”时机，提升品牌影响力，实现高质量发展。