房地产领域巨变之年：2020房资十大重要事件

　　2020年对中国房地产行业而言是极其不平凡的一年：一季度，疫情突发，全国楼市按下暂停键；二季度，楼市重启，复工复产，行业加速回暖；三季度，调控趋严，各地新政频出落地；四季度，房企纷纷去杠杆，降负债，抓住一切机遇促销售、促回款，努力完成年初KPI。

　　金融界上市公司研究院从资本市场角度观察，以时间为轴，提炼了2020年房地产领域十大热门事件。

　　2020年初，一场突如其来的新冠疫情突袭，在全国各个行业掀起了一场全民抗疫行动。这其中，房地产企业积极行动起来，纷纷捐款捐物，同时组织对业主进租减免和延期，较好地履行了企业的社会责任。此外，许多物业管理公司也承担起在疫情期间的社会责任，帮助业主做好消杀、网购、医疗等增值服务。据媒体不完全统计，截至2月19日，全国房地产企业抗疫捐赠财物等共计18亿元。

　　2020年3月开始，多家房地产企业相继暴出债务违约等一系列丑闻。基本原因在于部分房企过于依赖负债经营以追求规模的快速增长。由于房地产行业关联上下业数量众多，一家房企出问题，将连环触发债务违约、项目停工、农民工欠薪、逾期交付等一系列问题，极易导致系统性风险爆发，这就是所谓的“灰犀牛”事件。银保监会主席郭树清在下半年的一次金融工作会上警告，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要严格防止“灰犀牛”事件的出现。目前，上述企业都在积极引入债务重组的战略合作方。也正是这一系列暴雷事件，促使“三道红线”担当主旋律的金融审慎监管政策在下半年正式出台。

　　2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着呼吁多年的中国版公募REITs终于以基础设施先行先试的方式正式启动。2020年8月，发改委和证监会又相继就REITs试点申报发布了通知，对试点项目的要求和申报材料做了进一步细化。目前，有媒体报道称，首批公募REITs已经答辩结束，公募REITs产品有望在明年一季度落地。公募REITs的政策呼声一直很高，特别是今年疫情冲击经济的背景下，很多市场人士认为从以往SARS经验看，在经济低迷期开放这一投资领域能够有效帮助疫后经济复苏。

　　为应对2020年疫情给经济带来的较大冲击，国家在货币供应端整体偏宽松，导致部分城市地价房价上涨过快，2020年8月20日，住建部与央行联合召开座谈会，约谈12家房企，并在会上提出了“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，即将房地产企业负债水平与融资约束相绑定的“345”政策——三条红线％增幅限制，首次将房企的负债水平与融资许可进行挂钩。此后央行曾表态，重点房企资金监管试点将进一步扩大。尽管对何时正式实施这一政策尚无定论，但是该政策无疑是影响2020年全年与未来三年到五年房地产市场、融资、土地市场最深的政策。

　　2020年，房企拆分物业上市热潮贯穿全年，特别是下半年物业管理企业、代建工程公司等纷纷从传统房地产母公司剥离，掀起了一股上市热潮。自10月底起，这股热潮攀至新峰值。据金融界上市公司研究院统计，已经挂牌物业管理企业有41家，已经通过聆讯的有3家，已经递表等待的有2家。这意味着，在地产存量时代，房地产企业需要在存量房产中持续挖掘增长点，而物业服务本身的轻资产、持续回报等特点，颇受资本市场追捧，

　　在今年疫情的影响下，第二曲线成为不少房企的热词。根据金融界上市公司研究院的统计，转型分为两种，一种是在保持原有地产业务之外探索第二曲线，如养老、文旅、科技等，一般多为大型综合房企；另一种是彻底退出房地产行业，转做其他行业，多为中小级别的上市房企。主要原因是2018年以来，以“房住不炒”为基调的调控政策毫不松懈，加之今年疫情影响，市场需求的增速放缓，行业利润越发趋薄，规模房企竞争加剧，房企格局持续分化。与传统地产开发模式相比，多元地产具有更强的产业效率和更高的单位产值，但资产的开发与运营也将会更加分散，给房企带来更多挑战。

　　老旧小区普遍存在房屋破旧、设施老化等脏乱差问题是城市管理的难点。国务院总理李克强在今年政府工作报告中指出：“今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个。”今年中央经济工作会议再度提出，要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。2020年前11月，全国累计新开工改造城镇老旧小区3.97万个，惠及居民近725万户。在双循环背景下，城市更新与旧改、社区服务、大健康及养老等都属于房地产行业消费新场景、新领域，将为房企转型升级指引方向。

　　自从2016年中央经济工作会首提“房住不炒”之后，这一政策就成为贯穿5年来房地产行业的调控主基调，由此提出将建设房地产长效机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。尽管年初疫情冲击之下，不少地方政府纷纷出台松绑政策，但都被紧急叫停。7月24日国务院10城房地产工作座谈会，8月26日，住建部再度约谈多个房价上涨过快的城市，要求高度重视当前房地产市场存在的突出问题，始终绷紧房地产市场调控这根弦，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。就在7月以来，杭州、宁波、深圳、南京、东莞多地楼市政策陆续升级加码，近期丽水、昆明等城市调控升级的情况下，11月19日，哈尔滨出台相关政策，鼓励房企打折销售消化内存，并对公积金松绑。体现了不同城市在执行具体地方房产政策的“因城施策”。

　　2020年11月，年初才在纽交所上市的蛋壳公寓北京总部聚集数百人维权，包含租户、供应商、保洁、维修人员，现场发生肢体冲突。事件发生后，多地政府及企业分别出台了一些解决方法和扶植政策，如11月19日北京住建委针对蛋壳公寓成立专办小组、自如发布“暖冬守护”计划、南京宣布为蛋壳租户提供免费过渡房源等。据媒体统计，2018年至今，长租公寓已陆续“爆雷”超过170家，其损失几乎全部由房东和租客承担。联系今年中央经济工作会议提出的“解决大城市住房突出问题”，此事件暴露出住房租赁市场监管制度建设漏洞，尤其是资金监管方面，目前已经有多地政府提出要严控高进低处、长收短付、租金贷等市场乱象。

　　2020年11月25日，刘鹤副总理在《人民日报》发文提及“房地产业影响投资和消费，事关民生和发展，坚持租购并举”；11月27日，前央行行长周小川发表文章--《拓展通货膨胀的概念与度量》，认为资产价格应该纳入通胀，这在我国基本等同于房价纳入通胀。在2020年末召开的中央经济工作会议上，从中央工作会议层面首次提出了“解决好大城市住房突出问题，住房问题关系民生福祉”，并明确指出这个问题的解决方案在于“以租赁代销售”来解决住房保障问题，来抑制房价过快上涨。至此可以明确，将住房问题与民生联系起来，通过鼓励租房解决房价过快问题，就是要落实“稳地价稳房价稳预期”。