国外房地产市场发展的基本状况和政策调控

　　二十一世纪中国的房地产市场是个充满想象力和有待开拓的新领域，但不可讳言的是，这个有待开拓的领域也充满了许多的风险和挑战，同时也存在着咨询与法律方面的欠缺。2005年我国房地产业的重要特点之一就是开始走向国际化。

　　2006年我国房地产开发及营销模式国际化的趋势将更加明显。包括房地产融资理念，项目运作，营销模式，营销理念和资本运作。更多的境外企业和基金将关注介入我国的房地产市场，而国内房地产区域发展的不平衡性也带来了房地产发展的新的契机和平台。为了使我国“十一五”期间房地产业的发展能够快速纳入健康和持续的轨道，该文专门就国外房地产市场发展基本状况和政策调控进行了专题调查和比较研究，现将部分研究成果展现给读者，供有识之士参考和共享。

　　日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，经过二次世界大战结束至今的半个多世纪的潮起潮落，房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。目前在被人称为亚洲金融中心的东京市中心，相当于上海的静安寺的中心区域内，买一套新建的40层高的公寓单元，实用面积90平方米，两间朝南，带停车位的房子，价格不过4000多万日元，要算建筑面积达120平方米，合人民币360万元，按建筑面积算每平方米3万元人民币，与此同时日本白领收入相当于上海的五倍，可想而知上海静安寺的房价相比较就显得偏高。日本提供出售的住宅都是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴室带空调和液晶电视，厨房也是带全自动洗碗和烘干机，基本家用电器和家具一应俱全。

　　然而，日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产上涨速度飞快，短时期内涨价，幅度巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。在日本当年的房地产热中，最大投机者是财力雄厚的企业，它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时，也拉抬了住宅房产的价格。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补损失，促使日本的和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。直到二十一世纪日本的和房市才得以恢复，进入新一轮的增长周期。

　　日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控，其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，其三是避免受高涨的房地产市场的和吸引，动用高利和高额来购买或投资房地产。

　　日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程中，推出了三大符合市场发展规律的改革措施：一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值，二是放宽限制，为了刺激经济，日本开始放松对金融行业的诸多限制，它帮助投资者建立了房产投资信托，主要用于设立商业地产投资的互助基金。三是政府还调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发，比如高度限制，并缩短了建筑方案的审批时间，并鼓励节能建材的大量使用。实践证明：这些改革措施的实施为日本的房地产市场注入了资金，增强了活力，减少了再开发的难度，降低了市民进入房地产的门槛，使日本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期。

　　美国的房地产业二十世纪80年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范，然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期，随着美国经过近年来的稳步增长，美国的住宅价格更是让人不可理解地快速上涨，目前已有越来越多的美国经济界人士认为：美国的房地产泡沫已经出现，政府必须采取果断的措施来应对和抑制日益攀升的房地产价格。美国新上任的美联储主席本伯南克在防止和解决美国经济过热和房地产升温的主要方法是对美元再行加息，进行金融创新和进一步放宽限制，希望以此来确保美国经济的快速、持续发展和美国房地产业的理性、健康发展。

　　美国作为世界最发达的国家，是世界上二十世纪最先解决居民住宅的国家，美国绝大部分居民是居住在2至3层的别墅和单套面积达200平方米以上的住房里。美国的统计资料都是以单元住宅来计算房屋的价格，而不是按平方米来计算住房。目前美国平均房价折算成每平方米价格约在一万元人民币，同我国目前一线城市市区高档住房价格相当。美国人当今崇尚的居住品位和我国的住宅观念大相径庭。不但单位住宅没有公共面积一项的干扰，而且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积必须是经过建筑材料如地板，地毯之类铺设后的地面和楼面。因此一般室内的走廊，地下室，阁楼和院子都不在销售总价范围之内。同时，按照美国建筑行业的指导，室内层高低与五英尺的部分不作计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积不计房价。

　　虽然美国是最先进入居住现代化的国家，但进入二十一世纪后随着人民的生活水平的不断提高和人口的自然增长，改善住房环境和投资商品住房的行为近年来较为普遍，这就进一步促使了美国房地产价格的一路走高。面对房地产业的财富效应，一些原先选择租房居住的家庭也开始改变观念选择购房居住，从而进一步加强了人们对房地产的需求。与此同时，伴随着美国大都市房地产价格的快速上升，使得这些地区的一些精明的居民开始出售他们手中的升值和高价房屋，一些工薪阶层更是将快速增值的自住商品房出售后搬迁至低价房价的二三线年房地产价格平均上涨幅度接近15%，这是该国自二十世纪80年代以来房价涨幅最大的一年，目前仍没有迹象表明房价已经升到顶点。与房价快速上涨不同的是非住房产品和消费类产品指数仅仅上涨3%。从地区上看，美国太平洋地区增长速度最快，西南中部地区则增长速度较慢。二十世纪80年代，在西好莱坞市，一套面积1000平方英尺的住房售价30万美元，现在的售价则高达180万美元，而且价格还在上涨。美国加州的房价近三年平均升幅达到40%，美国联邦房屋企业监督办公室认为：美国房价持续上涨受多种因素影响，其中按揭利率低，投机性投资和人们对房价上涨的预期是主要原因。虽然无论从上涨幅度和地域广度看，房价的增长都很惊人，但考虑到通胀率，收入增长和其他因素，这种增长能否持续下去成了人们关注的焦点。美国经济学家在2003年就开始发出了房地产过热的警告，2006年更提出了美国房地产出现泡沫的忠告，目前美国政府正打算通过提高利率，增长税收和调节市场来稳定房价和平抑市场，避免美国房价的大起大落，以促使美国房地产业的发展和美国经济的发展以及人们收入增长的水平同步。

　　俄罗斯在进入二十一世纪后，随着其国内私有化和市场化步伐的不断加快，计划经济体制下形成的住房制度和土地制度与俄罗斯社会经济发展的现实越来越不相适应。由于缺乏相关的法律约束和完善的市场次序，使房地产企业和房地产市场的发育一度较为混乱。为了规范俄罗斯的房地产市场，加强对现房销售和房屋预售的管理，俄罗斯国家杜马2005年通过了该国新的《房地产法》。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方案后，才可与消费者鉴定房屋销售合同。另外，开发商必须承担房屋建设期间的风险。这项法律还对开发商的认证资格进行了严格规定：开发商如逾期不交房，单方修改或违反合同将被处以重罚：一旦今后建成的房子与合同不符，消费者有权退房并要求赔偿。

　　俄罗斯新实施的房地产法虽然得到了各方肯定，但在推出后的短时期内也加剧了俄罗斯房地产市场的供需矛盾，加快了房价上涨的速度。调查表明：在该项法律出台之前，俄罗斯20%的商品房在建造之初并没有任何许可证，往往是提前出售和申请审批手续同步进行的。但是新法律出台后，这种未获国家批准即自行预售房屋的行为就成为违法行为了。因此，新法律的实施使得那些实力雄厚的大开发商才有能力进地产开发，房地产企业纷纷面临开发资金短缺的危机。这就促使许多在建商品房项目推迟上市，而计划建设的房地产项目又被暂时搁置。统计表明：俄罗斯房地产业与该项新法律出台前相比，目前新房供应量下降了近30%，房市供求矛盾进一步加剧。当然，随着时间的延长该新法律出台后的正效益会逐步显现出来。

　　目前，全俄罗斯已经基本取消了由单位向职工无偿提供住房的做法。除国家机关外，只有一些效益好的大型能源公司还在为职工提供住房或住房补贴。据统计，俄罗斯2005年500万国家公务员等准备购买政府提供的公房，另有4000万国民需要改善住房条件。虽然俄罗斯的人均住房面积二十世纪70年代就进入小康水平并且一直缓慢增长，但至今也仅为人均22平方米。国民经济的发展和人们可支配收入的增加，促使俄罗斯人对住宅的要求量不断增加，而供需矛盾突出则导致了房价以非理性上升。

　　俄罗斯房地产价格的涨幅近年来始终大大高于居民收入提高的水平。并且大大高于周边的欧亚国家。近三年该国房价的平均涨幅达到30%，一线城市房价涨幅尤其惊人，莫斯科平均房价折合人民币已达每平方米1.7万元，中心城区已达到每平方米2.5万元。莫斯科郊区和莫斯科州的房价近年来也水涨船高，个别新建设的地区的房价涨幅甚至已超过了市区，除了改善居住环境外人们还将购买住宅作为是个人投资或财产保值的手段，这种现象的蔓延也加剧了住房供求的紧张局面。

　　进入二十一世纪的俄罗斯房地产价格的不断上涨已引起政府的高度重视和警觉，因房地产价格的快速增长造成了吸引外资的减少和银行集中使得风险加大，国外投资者因俄罗斯的投资成本增高而转投其他欧，亚国家。莫斯科目前的房价已高于许多欧洲发达国家，已经达到消费者所能承受的极限，因此俄罗斯联邦将在近期推出一系列新政，以求解决房价过高和规范房地产市场，政府日前已向全国人民承诺继续扩大房屋建设的规模，控制房价上涨的势头，切实解决百姓的安居乐业。

　　新加坡是一个地少人多的城市国家。新加坡城市很小，又是岛国，对外发展的空间很小，几乎没有任何资源，但是人口在不断增长，人们在收入增长的同时对改善住宅的要求也不断增长，国家经济发展对资源的要求也不断增长，有限的资源与持续发展之间的平衡是最大的挑战。新加坡政府经过多年科学的决策，理性的规划和有序地发展很好地解决了这一问题，使得该国在经济高速发展的同时，房地产业得以有序和同步的发展。新加坡的中央政府在公共管理事务中起着主导的作用，国家发展部主管形态发展和规划，具体的职能部门是城市重建局，地区政府不具有规划职能。规划法授权国家发展部门部长行使与规划有关的各种职责，包括制定规划法的实施条例和细则以及任命规划机构的主管官员，审批总体规划等。城市重建局除了各个职能部门外还设置了两个委员会，分别是总体规划委员会和开发控制委员会。总体规划委员会包括主要公共建设部门的代表，其作用是协调各项公共建设计划的用地要求，使之尽快得以落实。开发控制委员会的成员包括有关专业组织和公用事业局、环境部等政府部门的代表，专门负责非公共部门的重大开发项目。

　　作为举世闻名的世界花园城市，新加坡的城市规划分为概念规划蓝图和总规划蓝图两个层面。概念规划蓝图主要制定土地和交通的规划蓝图，这个蓝图让人们可以幻想未来30至50年后城市的样子。以此为总纲，再制定总体规划蓝图和控制性详规的法定文件。在这个蓝图当中，人口密集与非密集区域相关公共配套设施，交通网络，产业布局都有明晰的标记和详细的预算，蓝图垂直性考虑每一区域每年会发展到什么程度，在每个细分的小块，连容积率都有详细的规定。这个规划每五年会进行一次修改，届时将进行公示，专家和市民都可以提出自己的修改意见。在规划中，人口增长是必须考虑的，同时，新加坡政府部门特别关注一个小区域内，人口密集与非密集地块之间布局和平衡。

　　新加坡的土地资源非常有限，该国的一项基层措施就是推行合理的土地供应机制来维护土地的可持续发展。新加坡88%的土地都属国有，对土地使用的控制相当严格，全国的所有土地划分为近千个小区，每一小区内都有详细土地规划。按照功能划分，土地使用分为5类：第一类是工业用地，工业用地通常以招标的形式供应；第二类是空白用地，空白用地主要指区域内居民的休闲活动空间；第三类是居住用地，居住用地通过规划将居民集中到不同区域后在区域内建立完整的配套措施，同时推行微型居住区计划，以尽量减少单一居住区规模，以控制区域内建筑的类型和密度；第四类是交通用地，交通用地以城市地下铁路系统用地为优先考虑；第五类是中心商业区用地，中心商业区用地以优先发展金融和商业为主，鼓励建筑高楼以促进土地资源的高度利用。目前新加坡工业用地的价格控制主要是通过调节土地的供应时间和供应量，最关键的是新加坡政府拥有土地的定价权。

　　新加坡高昂的土地成长必然带来高额的房价，而政府们重点将注意力放在了合理解决普通收入者的居住问题上。在新加坡，由建屋发展商负责住房供应。这个部门隶属于国家发展部，它的职能之一就是根据不同居民的收入水平设计不同的住宅，以解决各个层次居民的住房。供给普通收入者的经济适用房以高层住宅为主，居民可以通过公积金购买住房。该国对低收入者政府会提供更多的补贴。一般而言，一对无房的新婚夫妇第一次购房，如为二手房，政府会给予折合人民币15万元的经济一次性补贴；如购新房，政府会以低于市场价的折扣价格出售。这些住宅五年内不得转让，如果需要五年内出售的，必须通过政府机构，不能直接在市场上出售。对于新加坡高收入的居民，国家不包其住房，购置住宅完全实行商品化，虽然新加坡的房价较高，但由于新加坡人均年收入为2万美元，所以有钱一族对高额的房价也完全可以接受。

　　新加坡在城市建设中一向很重视基础设施建设，这些基础设施建设的资金来源主要是二个方面，一是财政拨款，二是通过招标由投资者出资。例如，在开发工业园区时，园区内的基础设施就由项目开发商投资建设，公共设施建成后移交给有关的政府机构去管理。另外，在各国房地产开发过程中，动拆迁成本的不断上升助推了房价的上升，而新加坡在动拆迁方面有很多可供接见的对策和措施。具体而言，新加坡政府搞好动拆迁有两方面成功的因素：其一是人们搬到新的地方，必须要比他们以前居住的地方好；其二是动拆迁的同时在老地方保留人们的一些记忆在那里，不完全毁坏它。当市民看到自己生活的环境在不断变好，而已有的往日记忆没有消失的时候，即使伤感也会支持政府因为规划而导致的动拆迁行动，从而确保了新加坡房地产的健康和有续发展。