2022年三季度中国房地产总结与展望（上篇）

　　7月停工断贷事件爆发以来，购房者置业信心再度受挫，房地产市场二次探底，为此，中央及地方出台一系列“保交楼”举措。

　　中央层面，“保交楼”上升至局会议高度并与稳民生并列，2000亿元政策性银行专项借款启用。7月中下旬，银保监会多次表态，要协同地方政府，千方百计推动“保交楼”。

　　7月28日，中央局会议强调要“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，保交楼首次被写入局会议文件并与稳民生相并列，足见中央高度重视。

　　8月，住建、财政、央行等多部委联推政策性银行专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，专项借款初期规模达到2000亿元，中央财政会根据实际借款金额予以1%的贴息。

　　第一，南宁、湖北等省市设立专项纾困基金。例如南宁，已设立平稳房地产基金，首期规模30亿元，聚焦于住房类房地产问题项目。又如湖北，湖北省资管与浙商资管联合设立50亿元纾困基金，加大对全省不良资产的收购、处置力度。

　　第二，重庆等派遣工作组或建立一对一挂联帮扶，督促项目尽早复工。例如苏州，问题项目所在区域的街道办事处与区级职能部门联合成立工作组入驻项目现场，督促项目尽早复工，并监督项目工程质量，全面落实“一楼一策一专班”。又如重庆，成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理。

　　第三，返还未动工项目土地款。例如赣州，经开区政府决定收购绿地部分未动工地块，根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。

　　第四，天津、南京等宽严并济、优化预售资金监管，对出险企业、问题项目实施差异化管理。例如天津，符合条件的项目可以超节点提前拨付预售监管资金，并区分项目风险与企业集团风险，将风险企业的优质项目与企业本身分离。又如南京，对于出现资金矛盾苗头的，设立区政府专用强制资金账户，已对36个楼盘约80亿资金进行强制监管。再比如湖州，允许同一出险房企项目资金在本地区统筹使用。再比如济宁，针对诚信房企和问题房企分别设定差异化的监管比例和拨付标准。

　　解决资金缺口问题是保交楼的关键，从落地效果来看，专项纾困基金和政策银行专项借款或许更加直接有效，譬如南宁平稳基金托管蓝光雍锦澜湾项目后，将先行垫付后续新增工程款，同时项目外资产开始对外销售，销售回款用于支付垫付工程款，目前该项目一期已全面复工。

　　三季度，受疫情反复和外部环境影响，中国经济依然承压。7月经济近乎全面放缓，消费、投资等走弱青年失业率创新高仅出口增长超预期，8月经济维持弱复苏，考虑到去年同期低基数，生产、消费等实际修复程度有限。为此，中央多次部署稳经济接续政策，稳地产也是稳住经济大盘的题中之义。

　　7月28日，中央局会议定调，稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。关于房地产政策的表述较4月局会议更加积极，因城施策空间进一步打开。

　　三季度，国常会4次部署房地产，从“合理支持”到“支持”，从“因城施策”到“灵活运用政策”，整体政策基调向宽松积极渐进。7月22日，国常会强调因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。7月29日，支持刚性和改善性住房需求。8月24日，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。8月31日，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

　　中央各部委围绕稳地产积极表态。7月14日，银保监会表示，会积极加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进‘保交楼、保民生、保稳定’工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。

　　8月10日，央行二季度货币政策执行报告指出，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环。

　　9月2日，银保监会周亮强调，完善大型企业债务监测风险监测和处置，保障房地产融资平稳有序，支持地方保交楼稳民生，促进房地产市场平稳健康发展。

　　9月14日，住建部表态，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位是做好房地产工作的根本遵循，要健全住房市场、住房保障两个体系，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱。

　　三季度，121省市累计出台148次放松政策，主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松公积金、税费减免、购房补贴、调降土拍门槛。具体来说：

　　第一，12城放松限购，涵盖上海、济南、西安等9个核心一二线日，调降非户籍家庭购房所需社保年限，由连续缴纳1年改为累计缴纳6个月，大专及以上学历累计3个月即可；9月15日，进一步放松限购，除继续对二环以内的历下区、市中区实施限购，区域不再限购。又比如西安、成都，居民将自有住房用于保障性租赁住房后，可在限购区内取得新增购买一套住房资格。

　　第二，33城放松限贷，其中不乏厦门、苏州、福州、天津等强二线城市。例如厦门，同时下调首套、二套首付比例，无房家庭购买首套房最低首付比例降至30%，购买二套、已结清的最低首付40%，未结清最低首付比例50%。此外， 长春等21城首套房最低首付比例已降至2成，连云港等10城实行认贷不认房。

　　第三，广州、西安等3城放松限价。例如广州，已对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超项目核定线均价。又如西安，暂停发布二手房指导价，二手房挂牌价格可尊重卖房意愿。

　　第四，青岛、廊坊等4城放松限售。例如青岛，新房限售由取得不动产权证书满5年变为合同网签备案满5年，二手房限售时限则由5年改为2年。又譬如廊坊，对北三县和雄安新区等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

　　第五，深圳、长沙等79省市放松公积金。例如长沙，7月22日，提高公积金最高额度由60万至70万，三孩家庭最高可贷80万，下调公积金最低首付比例，由60%降至40%，阶段性实行首套房可提可贷政策。9月15日，公积金政策再松绑，离异带小孩的单身职工，购二套房也能申请公积金。又如深圳，公积金“一人购房全家帮”， 明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人。

　　第六，58城财税托市，长沙、南通等减免房地产交易税费，石家庄、徐州等实行购房补贴。例如长沙，购买二套房的契税税率由4%下调为1%（90平及以下）、2%（90平以上）。又比如石家庄，引进人才在市域内购买首套自用商品房和存量房的，市财政分别给予博士30万元、硕士10万元、学士5万元的一次性购房补贴。

　　第七，天津、衡阳等20城调降土拍门槛。例如天津，实施阶段性土地出让支持政策，支持新出让的经营性房地产用地按合同约定分期缴纳出让金。再比如衡阳，土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，允许分期缴纳土地出让金、可容缺办理建设用地规划许可证等审批手续。

　　9月以来，新一轮政策救市潮来袭，以宁波、济南、青岛、天津为代表的强二线城市政策松绑力度进一步加大，其中，宁波更是在执行层面全面取消限购。

　　不过，苏州、南京、青岛等松绑政策“一日游”，反映强二线需求端的强力刺激政策落地仍然面临一定阻力。8月12日，南京松绑限贷，二套房且已还清最低首付比例由50%降至30%，未还清最低首付比例由80%降至60%，但随即限贷新政被叫停。9月15日，市场传言非苏州本地户籍居民无需提供社保缴纳证明可直接购买首套房，16日，苏州恢复原有限购政策。与此同时，青岛二手住房不再限购的相关政策内容也在一日内被撤回。

　　暴雷房企过多，所牵连的城市及项目覆盖面广，即便是优质项目，也会由于企业暴雷陷入停工状态。其二，项目销售及回款困难，无法匹配建设资金需求，致使开发环节陷入僵局。不少项目更是因违规提取预售监管资金，现已陷入资不抵债的窘境。其三，资金缺口庞大，地方财政资金难以有效填补，致使保交楼行动整体滞后。

　　而在严守保交楼政策底线的情况下，各城市政府将抓紧落实各项保交楼政策措施，全面实现问题项目有序复工，保证停工项目都能顺利交付，维护购房者合法权益，维护社会稳定大局，主要涉及以下三方面的政策内容：

　　底线原则是救项目而不是救企业。各城市政府将通过一系列必要的政策措施，督促问题项目有序复工，但严格区分项目风险与企业集团风险，救助项目将实行封闭运行、专款专用。而在实际执行层面或将秉持先易后难的基本原则，优先救助资产质量较好的优质项目，资不抵债的问题项目或将采用破产重组、托管代建等方式，意味着短期内较难达成立竿见影的政策效果。

　　保交楼将从局部城市试点到全面执行过渡。全国保交楼行动或将分两步走：先在局部城市试点解决方案，总结相关工作经验，进而形成系统性的解决方案，随后在全国层面全面推广。而从试点城市来看，设立房地产纾困基金、政策性银行专项借款或许是更加有效的解决方案，未来有望在全国层面全面推广。

　　政策性银行专项借款撬动叠加商业银行跟进，破解保交楼资金困境。以政策性银行专项借款为杠杆，撬动更多商业银行跟进，以期缓解保交楼资金困境，支持已售、逾期、难交付住宅项目建设交付。对于涉险房企，或将采取事后追责的方式，待停工项目交付问题解决后再追溯停工企业的法律责任。

　　新一轮地方救市政策来袭，并将在需求端加码救市政策力度，直至弱二线及三四线城市全面取消“四限”，但由于政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，全国性重磅政策较难落地。

　　一线城市调控政策仍需从紧执行，但也存在局部放松的可能性。例如进一步调降人才落户门槛，支持各类人才购房消费。又如适度放松限价，逐步实现预售价格市场化，既让价格信号不再失灵，又减缓市场投资炒作氛围。

　　杭州、南京、成都等强二线城市或将分区域执行调控政策，主城区需求坚挺市场热度不减，短期内调控政策难言松绑，尤其是放松限购及限贷这类刺激性政策较难落地；外围区域成交去化普遍承压，需求端政策有望继续加码，不排除率先取消限购的可能性。

　　南宁、昆明等弱二线及三四线城市则有望全面取消“四限”，为了减缓市场下行压力，弱二线及三四线城市还需用足用好政策工具箱，并有望全面取消各项限制性政策措施，以便支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场回稳。

　　兰州、惠州等压力城市更将加码购房补贴、税费减免等刺激性政策，受困于库存高企及房价预期转跌，压力城市还是要在需求端予以刺激，加快落地购房补贴、税费减免等各项刺激性政策，以便提升市场信心及置业情绪，加快房地产去库存。

　　未来或将适度把控房企去杠杆节奏，房企整体融资环境有望边际改善，并在企业乃至项目层面做好类别区分。

　　继续支持房企合理的融资需求，尤其要加大优质民企融资支持力度。基于支持房企合理的融资需求，从信用保护工具到中债增全额担保，极大程度提升优质房企债券发行规模及成功率，优质民企有望逐渐恢复境内融资功能，在一定程度上缓解流动性困境。

　　问题房企仍需去杠杆，并将负债率逐步调降至相对合理的水平。在项目层面要做好区分，即便是出险房企，也有一些销售及回款能力较好的优质项目，仍需给予必要的融资支持，并通过优质项目销售回款，间接改善出险企业资金面。

　　2022年三季度全国销售和投资仍在“二次探底”的过程中。7-8月全国销售和投资规模分别同比下降26%和13%，房屋新开工面积和土地购置面积上双双双缩量至历史新低。另一方面房地产市场出现一定向好表现，东部地区商品房销售面积同比降幅逐渐收窄，“保交楼”政策下续建项目加快交付工期促进房屋竣工规模快速上升。

　　进一步分地区来看，东部地区和中部地区1-8月房地产开发投资额分别同比惜艾昂6%和4%，高于全国整体水平，其中东部地区累计完成投资额49002亿元。二者是当前全国房地产投资的主要大力点和支撑点。而开发企业逐渐从西部和东北地区撤离，二者延续投资疲弱走势，1-8月投资规模分别同比下降13%和25%.

　　房屋新开工方面，四季度仍将延续规模和增速双低位。一方面当前民营房开企业投资活力有限，新开工项目计划一再延期；另一方面当前市场下行环境下，受新房销售传到而来的压力影响，宅地新开工后将形成新增库存加剧销售压力；最后由于2021年下半年起土地市场连续下行，宅地成交规模已降至历史低位，未来可用于新开工的项目有限。

　　2022年三季度，土地市场成交量价出现环比回落，溢价率指标也较上半年出现下滑。但是从同比变化来看，由于基期成交规模回落，成交建面、金额的同比指标均较上半年有所收窄。市场热度方面，虽然溢价率指标仍在持续下探，市场信心仍未见明显好转势头，但在流拍率指标方面，得益于各地供地策略适时调整，在更有针对性的供地选择和宽松的拍地门槛之下，三季度流拍率延续了年中的低位水平。

　　1）上年基数减少之下，成交规模同比降幅出现收窄。2022年三季度，重点城市进一步调整土拍规则和提升土地出让的质量、数量，全国土地市场成交同比降幅较二季度明显趋缓。截止9月20日，第三季度经营性土地成交建面达到2.5亿平方米，同比下降42%，成交金额8496亿元，同比下降33%，同比降幅较二季度分别收窄了3.9和17.5个百分点。价格方面，因三四线成交占比上升，土地成交均价为3353元/平方米，较二季度下滑了10%。

　　2）各能级溢价率维持下滑，三四线年行业融资、需求侧利好持续释放，土拍门槛也一再降低，但是由于销售端未见实质性好转，导致企业经营策略仍多以保守为主。在此背景之下，虽然三季度仍然只有杭州等少数城市土拍出现了较高热度，大多数城市土拍仍以平淡收场。前三季度整体溢价率进一步下探至4.2%，因2021年同期市场热度回落，溢价率的降幅较2022年上半年有所收窄，但与去年同期溢价率的差距仍然达到了10.4个百分点。

　　从重点监测的城市来看，2022年三季度土地流拍率持续低位徘徊，持续维持在20%以下的水平。聚焦到作为地市风向标的集中供地城市来看，得益于供地策略的调整，不少二线城市的流拍率均较上半年出现了明显好转。典型如天津和济南，在三季度举行的第二轮土拍中，天津流拍率由第一轮的 83%降至18%，济南更是从47%降至 0%。

　　万科、金茂拿地金额同比降幅超过60%，货值也较同期下降56%和73%。中交、保利等拿地金额也几近腰斩。相较之下越秀、华润等金额、货值同比降幅较小，主要是在核心城市拿地较多，总价、货值均较高所致。如华润1-8月在北京、深圳新增土地货值占比超过50%，而越秀拿地也几乎围绕上海、深圳、广州、杭州等一线、准一线城市进行。

　　对比各轮次集中供地中，城投类公司底价拿地和溢价拿地金额的占比情况来看，可以看出：首先，底价拿地金额的比例远高于溢价拿地。五轮集中供地后，平台类公司底价拿地金额达7076.5亿元，而溢价拿地金额仅有1838.6亿元，占比分别为79%和21%，可见托底确实是大部分平台公司拿地的主要目的。

　　其次，底价拿地金额比例的变化趋势与平台类公司拿地金额占总金额的走势一致。在2021年第三批集中供地中，平台公司底价拿地金额为2760亿元，而溢价拿地的金额仅有325亿元，占比分别为89%和11%，也是两者占比差距最为悬殊的一次。而进入2022年，随着平台类公司拿地总金额的下降，底价拿地的金额占比也在下降，可见平台公司“托底”的意愿确有下调，而还在继续拿地的城投公司以项目开发运营为目的的比例提升。

　　即使7-8月份集中供地较少，但百强房企投资金额中仍有83%集中于22城，与上半年22城吸金占比基本持平，预计更多城市开启第四轮集中供地后，百强在22城投资金额的占比还会回升。核心城市以外，百强房企主要投资集中于佛山、东莞、西安等经济基本面较好的城市。

　　从能级和区域角度来看，百强的投资也同样呈现“固化”趋势：由于深圳集中供地成交金额高达339亿元，一线城市在百强投资金额中占比上升至38%，而二线城市近期集中供地较少，金额占比下降至49%，三四线%左右，相对稳定。从分布也能看出，当前三四线城市对于百强投资几乎毫无吸引力。

　　区域方面，长三角依旧是百强投资的绝对主要区域，截止8月末投资占比达到49%，投资TOP10城市中长三角占据一半，分别为杭州、上海、宁波、南京及合肥，另外珠三角的广州、深圳和厦门也上榜，环渤海和中西部则各自只有北京、成都进入拿地金额前10。

　　2022年第三季度，在“停工”、“断贷”等影响下，市场恢复速度再次放缓，行业信心也进一步下降。为了减少流拍，促进土地成交，多个城市在土地供应端释放利好，包括降低土拍保证金比例、延缓土地价款缴纳期限、降低配建要求等减少房企拿地压力。但由于多数城市的楼市表现在政策一松再松的刺激下并未出现实质性转好，企业拿地态度也保持谨慎，地方城投仍在持续托底。因此，更多城市土地供应采取了“少而优”的供应方式，供地以楼市表现较好、库存偏低的热点区域为主，比如北京、上海、杭州等城市第三轮供地均是如此，预计接下来这一趋势还将会在四季度持续。

　　而在供地量大幅减少的影响下，土地市场前三季度累计成交规模仅约上一年全年的三分之一。考虑到房企拿地信心仍在低位，即使年末土地市场翘尾如期而至，但也难以扭转土地成交规模下行的趋势，预计全年降幅将会超过三成。市场热度方面，若楼市销售仍未转好，多数城市的土地出让将会更加“艰难”，地方平台仍会是拿地主力，地市热度也会延续低位运行。

　　2022年，大部分城市在前三季度都完成了第三轮集中土拍，从效果来看，即便土拍政策“一松再松”，政府不断通过“让利”、增加优质供应等手段维稳土拍，但整体土地市场仍难有起色，房企参与度几乎处在历年的低谷。结合三季度以来的市场走势和政策宽松，以及部分企业的投资表态，我们认为接下来拿地会有三个方面的趋势与展望。

　　源于当前市场并未出现明显的企稳信号，并且房企现金流压力仍是当前“生存下去”的重要一环，因此，对于绝大多数企业而言，暂缓拿地、加快销售是度过危机的首要目标，即便是核心城市不断宽松土拍政策、不断让利也难以实质性解决当前投资低迷的问题。第二，

　　从土拍供应的角度来看，四季度无疑是集中供地城市的“窗口期”，地块“让利大”、位置好，的确能够吸引部分财力充沛的国央企竞争。但对于三四线而言，需求透支、房价透支、供应透支等不利因素下，短期市场信心跌入谷底，已不再是企业投资的主要方向。诸如华发、旭辉、金茂、华润等规模房企均在半年度业绩会上强调未来进一步聚焦一二线城市，聚焦好的项目。第三，

　　从此前的集中供地来看，现金流充裕的规模化的央企、地方性的国企始终是集中供地的主力军，更倾向于在现阶段土地市场低点不断“捡漏”纳储来优化整体土储结构，资金的优势和维稳土拍两方面作用下，未来国央企仍是土地市场的中坚力量。而城投平台公司虽然仍会承担“托底”任务，在市场难有起色、托底任务中、开发难度等因素下，托底意愿会逐步减弱，部分城投公司的债务同样是企业发展的隐患之一。排版丨土木

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