清雅小居：2022年洛阳楼市年终盘点及对2023年洛阳楼市的看法

　　2022洛阳楼市开启静默模式。楼市全国性匍匐于低谷，疫情管控、静默，购房者坐井观天。据权威媒体披露：今年一线品牌房企销售额同比下跌40%+，本土中小公司，预计在60%档。2021年洛阳市场销售面积320万平方米，预计今年只有五成、160万平方米。那么如何看待明年洛阳的房地产呢？我只想说，明年洛阳楼市的发展情况，一定会比今年好！

　　每到年底辞旧迎新的时刻，人们总是不免追忆往昔，想要从岁月沉积中为现实的困惑找寻答案，在历史角落里为当下的故事搜罗“彩蛋”。只可惜，时间无法言语，那些“请回答+年份”中所渴求的，不过是我们“自问自答”的回应。

　　回首2022年，风云诡谲，纷繁复杂。虽然经济数据总体稳步向前发展，甚至增长喜人，但是，从每个人的切身感受来看，这应是历史上最差的一年，没有之一。

　　尤其是房地产，前年可以说是阵阵冷风，去年可以说是寒意逼人，今年已经没有词语可以形容，因为环顾四周，很多房企和从业者已经被“冻死了”。

　　鲁迅曾说，为了忘却的纪念。值此年终之际，言之有屋特推出年2022年楼市总结，不求以史为鉴，勘破迷雾，只求悟以往之不谏，知来者之可追。

　　2022 世界局势风云突变。春节刚过，俄乌战争开打，持续至今。北约提供源源不断战备物资，与身单力孤的北极熊平分秋色，再持续下去，俄罗斯孤木难支。

　　2022 国内疫情席卷全国。春节后返工潮，上海疫情肆虐数月，精准防控威名落得一地鸡毛。国庆后刚开完大会，为展示疫情基本扑灭，一线城市健康向上英姿，主要城市纷纷举办国际城市马拉松大赛，赛后越来越多地区开始沦陷：

　　这一波疫情传染面比以往历次都广，医疗、大白、快递部门整建制的团灭，但危害性不大。偶有诸如北京上报的两位百、九十岁老人感染故去，其他城市死亡病例鲜有报道。因防控教条，拒绝入院治疗死去的各类患者，频频出现在各地自媒体、抖音平台，有图有，官方媒体也未辟谣，捡了芝麻丢了西瓜。

　　各地接连不断的全员核酸，造成严重传染；张核子、姗姗公司“积年累月”造假，竟无有效惩处；方舱有奖拉人，假阳充数；官方媒体“集体失声”，自退公信力。仿佛穿越回过去，不敢相信看到的是。

　　忽如一夜春风来，十二月初，广州打响放开疫情管控第一枪，全国各地积极跟进，一切来的太突然：一堆等候上市的核算检测公司作鸟兽散、各地方舱拆除下马、核酸小屋消匿于街头、小羊人队伍爆裂式壮大、、、，在许多城市，居民还来不及欢呼，就被迅速蔓延的疫情笼罩：北京、武汉、重庆、成都、石家庄、洛阳榜上有名。国家防控指宣布：12月13日，全国废除行程码使用，一个时代的结束。

　　2022河南防疫突围出圈。上半年为上门债主赋红码，国庆后，富士康三次处理不当防疫事件霸屏热搜，社区刘忙于防疫，错过女儿十八岁礼，泪洒发布会，举国哗然！

　　2022洛阳楼市开启静默模式。楼市全国性匍匐于低谷，疫情管控、静默，购房者坐井观天。据权威媒体披露：今年一线品牌房企销售额同比下跌40%+，本土中小公司，预计在60%档。2021年洛阳市场销售面积320万平方米，预计今年只有五成、160万平方米。

　　春节刚过还在正月里，河南一哥、“浓眉大眼”的建业就挥舞大刀、削枝剪叶，五大集团合并为一，管理层消减五分之四，业界哗然；随后卖掉足球、只有河南、电影小镇文旅项目，引进河南铁投执掌大股东帅印；国庆节后裁员7000人，一哥壮士断腕的决心业界无人能比，不愧打造出“只有河南”IP。

　　建业延迟交付项目引发业主多次维权声讨，代表项目龙城东望、定鼎府。还有12亿拿下王城大道桥头堡洛神广场项目一直趴窝，每月一辆劳斯莱斯的利息已经开了一年多，豪气冲天！今年累计兑付5亿美元债务，就搞得断臂、断腿求生，明、后年有近20亿美元债要兑付，届时拿什么来断？看明后年地产市场形势也不会有明显转机。

　　年底传出旭辉老板逃往国外消息，虽已辟谣，但12月13日，旭辉发布出让旗下最良性的资产，旭辉永升服务全部股权，只有这家当能引起投资者的兴趣。本年度已累计偿还15亿美元债务，尚有4亿+美元债无力兑付。

　　融创、中梁、建业暴雷，旭辉、绿都、碧桂园掉链，地产行业进入从未有过的寒冬。某知名经济观察人评论中肯：金融16条后，夜壶来了，尿没了！

　　十一月，频于救市的2022，在当年一系列救市政策无效后，出“金融十六条”集束炸弹，看似火力强大，其实难以落实：

　　民企支持：政策是面向国有银行、金融机构的指导意见，但房企大部分融资都来自市场金融信托、企业战投或境外债券，能从国有银行贷大额款项的寥寥，除购房者的按揭贷，不属于开发商层面的借贷。政府积极推出的“保交楼”其实是在保购房者不断贷，防楼盘烂尾，其实是在保自己。

　　债务延期一年：市场金融机构债主都是靠天吃饭，不同于国有银行，延期对他们也是雪上加霜，自己饿着怎么会有高风亮节给欠债的分食度日，新社会就有这样的黄世仁吗？

　　延期支付按揭：对这条没有明确政策，提到按揭银行与按揭人协商延期，没有硬性规定，金融机构不会针对每个“遇困”按揭人来一一沟通。

　　“十六条”后，金融主管部门又推出了：信贷、债券、股权三个融资渠道的组合政策，简称“三支箭”：

　　第一支箭：信贷融资，允许房企在银行融资。政策一出，万科、碧桂园等头部企业即宣布获得银行授信千亿+；郑州也向一、二十家房企授信两千余亿，有业内人士称是“表演式”授信，授信后就没了后续。其实以往政策一直允许银行信贷，但民企能在国有银行贷到的款项甚少，一般都是民间融资，年化在20%上下。

　　第二支箭：债券融资，允许房地产企业发行债券来融资。之前上市房企一直是这么做的，楼市下行，销售不畅，债券到期无法支付，造成企业暴雷。已有碧桂园、世茂等企业发布债券融资成果。

　　第三支箭：股权融资，11月28日发布。通俗讲是企业为实现重组，在市场上可以找接盘侠。其实政府已经在做这件事，恒大、融创（上海董家渡项目引入120亿）、世茂等暴雷企业，诸多资产已在重组、并购中。

　　这一轮楼市大滑坡，暴雷频频，就是房企过度使用金融杠杆，疯狂扩张的结果。上市连锁房企，高额的土地费用都是企业内部通过外部融资或从其他项目拆借，动则一块地十个八个亿（三线城市），如果销售一旦不畅，便无力还债，这是巨大的隐患。本轮调控继续放开房企融资渠道是又一轮地产狂奔的开始，这也是近些年二、三线城市城区本土房企被清退于土地市场之外的主要原因。土地都被上市房企垄断，政府组织竞标拍地，哄抬地价，催高房价、酝酿暴雷。

　　2022，全国土地市场一片哀嚎，流拍遍地。民企基本退出拿地主阵营，央企、国企成了市场主角。二、三线城市，当地城投等平台公几乎包揽所有挂牌土地，创造虚假繁荣，拉升土地财政收入。

　　十月，国土部门出台禁止各地城投摘地政策。上有政策，下有对策，城投有限制，就找建投、轨道公司，换汤不换药。国庆节前，洛阳市场有十块地左右摘牌，皆为城投与轨道公司所为。轨道公司一个市场项目都没开发过，却“替兄从军”，频频摘地，“城投变幻大王旗”。

　　2020年洛阳土地竞拍收入210亿，2021年120亿，今年减半，60亿左右。12月，还是那个轨道公司，表演式突击摘牌两大地块650亩28亿：红山地铁站东北角227亩地铁用地，项目开工有两年，有的楼栋主体已竣工，难道是之前没摘过牌吗？经开区刘富村427亩地块是去年流拍多次的开元壹号与旭辉置业合作整理出的土地，由于最终挂牌出让底价与当初约定相差甚远，旭辉愤然离场，前期垫付的几个亿土地整理资金不知结算没？

　　依据市场规律，行业有升有降，其实很正常，曾经的家电双娇苏宁、国美，在2022年度同时宣布破产重组。苏宁对恒大200亿战投，随着恒大的暴雷，灰飞烟灭；国美黄光裕去年春节后出狱，经过几番冲刺，未能解困宣布破产。12月初，有报道国美总部讨薪员工与黄首富发生肢体冲突，危难时刻还得靠江湖规则来解决，靠拳头打天下。

　　屋漏偏逢连夜雨，楼市低谷遭遇疫情反复，雪上加霜。四、五月疫情稍缓空挡，中弘卓越城、尊府等个别楼盘有四、五十套月销量，进入六月后，大多楼盘归于个位数。

　　年中，复工摆拍，延期交付成为市场关注点，主要楼盘展开表演式复工，旭辉、建业、碧桂园等为获奖剧组。道北旭辉项目表演最为充分，连续三天工地现场施工小视频、照片在自媒体、微信群流传，有网友指出圆领汗衫、小白鞋就不像施工人员，破绽百出，还有人晒出群演费用一天300元，果然几天后自导剧拍摄杀青，继续停工。部分业主聚集到房管局“跪谏”，某些国人的奴性百年未改。当年投入不过万元的“星空顶”地库，卷了众多同行，参观者云集，赢得不少购房者下单竞折腰，与上一年绿都“大黄鱼”事件有一拼；

　　向北进入孟津区域的建业大城小院，交房品质差，引发业主维权。原本开盘宣传是低密度洋房高档项目，交房成了经适房品质，售价重回一期开盘时的6000元-/平米；伊滨区中梁百悦府继续有8000元/平米特价房在售，媒体报道中梁已经暴雷，业内称“小碧桂园”、温州起家的狂飙快马，倒在了黎明前夜；保利大都会二期交房继续引发维权，去年一期交付因为品质问题维权不断。如果不是道南路扩宽工程（玄武门大街）建成通车，尚能遮盖一面原有杂乱的交通环境，观感差强人意，本是火车站附近刚需地段，包装为高端盘，不少购房者趋之若鹜、真的信了。保利在洛阳的几个项目，仅有首个项目新区香槟国际没有维权，品质央企怎么了？与前两年疯狂的市场不无关联，什么产品都能大卖，谁还关注品质。

　　“海澜之家，男人的衣柜”，曾经风靡大江南北。9月28日，总投资20亿元的海澜之家服装产业基地在伊滨佃庄镇开工，一期建筑面积27.3万平方米，全部建成后可直接提供2.8万个就业岗位，营收超过150亿元。据悉这是海澜集团首次走出江苏总部，在全国布局的第一个服装供应链产业基地。

　　这家靠代工模式扩张的服装连锁品牌已渐成昨日黄花，2018年已爆出库存超95亿、外债超165亿。这些年来自优衣库、HM等快时尚品牌的冲击，海澜之家只限于男士服装的单一产品线，已显得不合时宜，竞争力不从心。原有靠代工模式虽然能够快速发展，但也稀释了大量的利润，资金回收方面也容易出现问题。

　　本次走出总部江苏，高速度落地洛阳生产工厂，或许是海澜之家自建生产厂房、战略转型的第一站，期望能在洛阳落地开花，硕果累累，带动洛阳服装产业链完善、发展。

　　宁德中州新时代新能源电池产业园落地，占地两千余亩，有些出乎市场预料，原来是栾川钼业股份置换所得。宁王欲控股钼业在南美的电池锂矿资源，与政府达成落地新能源电池产业园项目。近年宁德在四川、福建、山东等地签了不少新能源电池产业园项目，大规模圈地，大有董小姐当年纵横四海、逐鹿中原的圈地速度。新区西丰李镇1.2万亩格力产业园大范围还是荒草丛生，一期工厂建成投产已有两年，也不知有多少产值，媒体鲜有报道。开发的高端地产项目格润小镇，遭遇疫情三年，也是凶多吉少。但愿宁德不要步其后尘，实实在在的投产，为洛阳新产业的转型起到领航者作用。

　　10月28日，宁德时工，计划投入140亿，建成后每年贡献1000亿产能，可带动上下游2000亿产业，一期工程计划三年内建成投产。

　　结语：12月6日，中央局工作会议，探讨2023年经济形势及实施政策，没有提及房地产行业，为近几年少见，连基本的“房住不炒”也不再提及。 或许是“金融十六条”、“三支响箭”刚发布过，招数已用尽，房地产不能成为金融化驱使的开路先锋，一旦金融化，下一个崩盘期还会到来。 下一步需要解决的不是“房住不炒”，而是“房需再建”，尽快出台征收“空置率税”（买了不住），加大品质安居房、人才房、取消一线城市现有买房落户制度等刺激房地产集中、过度消费政策，才能遏制无休止摊大饼式的一、二、三线城市新区扩张肌瘤滋生，调节房地产行业健康发展，不仅仅在地产行业内部，还在于调节金融输血行业、人才落户制度、子女上学政策等领域。

　　寒冬渐逝，春天还远吗？看时下市场行情走向，12月9日融创债务重组完成后，孙宏斌回答：预计明年中期逐步回到平稳轨道，这或许是站得住脚的专业答复。

　　12月14日，国务院发布《扩大内需战略纲要（2022-2035年）》指出：加强房地产预期引导，支持居民合理自主需求，遏制投资投机性需求，为下一步房地产行业的走向确定了调性。