干货丨掌握海外房产投资重点！让投资不再变得“盲目”！

　　＂先知先觉者大口吃肉，后知后觉者啃点骨头，不知不觉者则必须最后掏钱、割肉！这是风险投资市场永远颠扑不破的铁律！＂这是中国“股神”杨百万的＂名言＂。

　　这句话同样适合海外房产投资市场，即使美国也至少有30%的亿万富豪是从房地产中产生的，中国的比例至少翻番。不可否认，房地产是创造财富的最好办法之一。

　　住房信贷近几年逐渐收紧，开发更是严格。导致整个澳洲房地产市场资金短缺而新建项目寥寥无几。只有几个少数的开发商可以在这样的窗口期反其道进行，中国绿地集团就是其中的代表，也是给海外地产人最打气的开发商。澳洲地产市场有严重的滞后期，本身新项目供给率就很低，如果现在供给暂停，住房短缺雪上加霜，短期内看不出来影响，但移民人口不会停止，2-3年后租金会大幅增加，相应房价也会再次大涨。

　　房价是由市场的供需关系来决定，位置才是真正的稀缺资源。在当今地产市场复苏期中，我们该如何选择投资产品。

　　澳洲地产市场我们不应该过多关注土地的稀缺性，即便悉尼这样发展受限的城市，依然土地供给充沛，更别说墨尔本，西南方向短期内可无限扩张。位置的稀缺性才是所有投资的核心，你到所有资源的位置决定了你的价值，并且这些都是不可逆的资源。

　　关于全球资产配置，对于大多数人来说，已经不再是一个陌生的词汇了，通俗的讲，就是在全球范围内，购买并持有各种资产。“几点不要装在一个篮子里”，这一古老的中国智慧论也适用于当前资本的全球配置。数据显示，资产配置决定财富管理的成败，财富管理90%的绩效是由资产配置决定的。

　　莎士比亚的《威尼斯商人》中安东尼奥也有着这样相同的理念，他在剧中有这样一幕自白：“不，相信我 ，感谢的命运，我的买卖的成败并不完全寄托在一艘船上，更不是依赖着一处地方，我的全部财产，也不会因为这一年的盈亏而受到影响，所以我的货物并不使我忧愁。”

　　很多投资人把所有的资产都投资在国内，海外资产为零，一旦中国经济萧条，人民币贬值趋势形成，你所有的人民币资产都会贬值，风险处于不可控状态；如果你配置了海外资产，人民币贬值欧元升值，此消彼长，不管情况怎么变，你的资产损失都不大，这就是风险对冲。

　　由于国内过高的物业价格，中国房地产的租金回报显得有些微不足道，在这种环境下，热爱房产的中国人纷纷把目光投向了海外市场。

　　最近几年显示国内高净值人群都开始选择海外置业，随后手里有一些资金的人，也跟随着这些高净值人群的脚步，投身于投资海外房产的浪潮中。

　　价值投资顾名思义，就是买低于本身内在价值的投资品，但是在实际操作中，有时候可能会落入价值陷进。

　　如果你看到一个房子卖的特别便宜的时候，你的第一反应也是想问：为什么这个房子卖的这么便宜？只有搞清楚了这个房子便宜的真正原因，你才能判断这到底是不是价值投资的机会。如果你悟性够高，那么就会明白这里面最关键的一个因素就是“卖家行为”，这是价值投资机会的根本来源。

　　澳洲的开发越来越偏于社区化发展，单独一栋楼的项目在银行也更难拿到。既然是社区，对于开发商的实力就有所要求，例的绿地和商业配套相对投资回报比较低，对于开发商来说更希望多建公寓，楼层越高越好，住户越多越好。但对于买家来说，容积率高和绿化面积大以及商业配套齐全才有助提升居住舒适度。

　　既然是投资，那么符合自己投资能力的是必然考虑的，但是不代表为了投资去挑一个便宜的，就自认为是“性价比”！所谓性价比，必然是具备一定投资潜力，又符合一定的价格标的，这一类的投资标的，真的是不太多！

　　而我们可以选择的范围，必然是相对性价比合理，但是绝对不要因为便宜，而去选择一个几乎没有投资价值的房产项目。说到底了，不要被便宜的广告给轻易忽悠了，自古便宜无好货，好货自然不便宜，在海外投资市场，这几乎是一个铁律！

　　这或许是中国人购房的一个传统习惯，认为出门就是轨道交通或者餐厅、超市、大商场，这个楼盘一定具备升值潜力。事实真是这样吗？也许在中国是，但是在投资海外未必，不否认传统中国式买房思维，无论欧美，日本还是泰国，当地人也都喜欢交通便捷，出行便利的，但是区别在于，他们跟看重的是住宅区域死否私密？是否安静？是否人流不那么地杂乱？是否适合居住？在许多欧洲国家的富人区里，甚至于他们对于轨道交通几乎没有太大需求的，但是哪些高端住宅的涨幅潜力远远超过地铁隔壁的所谓“地铁房”。

　　请记住， 我们是投资海外，不是自住海外! 您的选择需要满足的是当地需求，而不是你的需求，你的需求是什么？是“投资潜力”！

　　“富人买房看地段和品质，考虑环境是否够档次”、“普通人买房看地铁价格，考虑超市和是否会烂尾”，这句话可以反映出成熟投资者心态和普通人的差异化，所以要学会改变传统中国式思维去投资海外，降低自己的风险，尽可能地寻觅到海外的潜力楼盘。

　　尽管房地产交易看起来很容易，但是最有利可图的机会却很难让人把握，你要学会善于发现和创造机会。

　　经济强劲，消费者信心旺盛，库存水平低，利率降低，这些宏观经济信号都是一个国家房地产获利的最佳时机。

　　消费者的信心和强劲的经济令购房者感觉现在是购买的黄金时机；低利率则促使买家购买更多的房屋；低库存水平可制造购房者的投标战争。

　　每个城市都又自己的产业发张规划，产业发展带动人口的流动，人口流动的方向就是城市发展的方向，要在房产投资中最大获益，跟着城市的产业和人口走，比在市中心的投资更易获益，市中心投资大家都看的懂，都会把未来预期加在房价上，而新城的潜力更大。

　　说麦当劳是餐饮公司，不如说它是房地产巨头，受益于当年精准的商业数据选址，麦当劳在美国消费升级、快餐业发展阻滞的大环境下，仍然是财富500强之一。

　　时间就是选准一个入市的时机，房地产价格波动是有周期的。如果在一个房地产周期的最高点入市的话，挣钱的可能性将非常小。

　　地点就是地段。至少十年内，无论在哪买房，地段为王，没有地段，一切空谈。位置就是一切。地段，这是房产未来升值的最重要保障。

　　产品就是房子的户型，是僻静的独栋别墅还是设施方便的小户型公寓，都要结合当地客户的购房需求来选择投资。

　　总之，要做到对各区各地坐落分布，房价区间心中有数，这样就没人能够忽悠你了，数据分析苟能在市场信号还晦暗不明的时候，对决策者的市场预判起到辅助作用；但是这样的辅助作用是建立在数据分析团队了解商业逻辑的基础上才有效。

　　如果一开始分析的逻辑就错了，所有的数据分析都是无用功，甚至有害；请记住，数据分析只是更快的刀，商业逻辑才是握刀的手。

　　投资海外房产的外籍人士除了自身要对房产和当地市场有一定了解之外，有时候也需要抓住买房者的心理，看准需求在下手；基于某些信息不对称或者经济学上的代理机制，投资者如遇到以下机遇，大可抓住买房者需求果断投资：

　　投资海外房产不可避免要加杠杆，但是在加杠杆的时候一定要谨记一点，小心驶得万年船，管理好自己的现金流量，杜绝资金链断裂的可能新。

　　不要盲目追求资本增值，在你的海外房产投资组合中除了需要配置升值空间较大的热门地区的独栋别墅之外，不妨同事考虑也加入一些能产生现金流量的房产产品，比如投资公寓获取租金；它可以源源不断的为你提供租金，不仅能在未来市场好的时候，可以用于购置新的投资产品，而且还能在二手房市场不景气的时候用于补贴现金流量差的独栋别墅。

　　通常来讲，房产盈利能力越强，房产价值越高，房产的盈利主要来自于房租，一般我们是通过房屋租售比率来衡量一个房子的盈利能力；租售比值越大，房产的盈利能力越强，

　　除此之外我们更应该关注该房产是否有潜力在不投入大量资本的前提下能够大幅度提高其现有的盈利能力；以下集中房产具备了大幅度提高房产现有盈利潜力的催化剂：

　　小编认为在做投资决策的时候，考虑要不要买某个房子，最好能够把自己往后退十年，假设现在在2029年，从2029年往回看，你 觉得这个房子值不值得买，如果是肯定的那就买，否则就别买；我们无法知道未来会怎么样，所有的判断都只能基于目前的信息来分析和猜测未来一个最大概率的可能性。

　　投资物业周围2公里范围内的人均收入才是更该关心的数据。悉尼人均收入6万澳币你的房租没影响，但是北区个别地区已高达12万澳币，多以科技类公司为主。这类新贵多单身，需要小户型但交通和配套均便捷的精品公寓，他们不会花时间去综合性大商场购物，对楼下的便利店更看重。高收入对租金的可负担性及购买物业的可承担性更强。稳定，低空置期及易售是投资者追求的终极目标。

　　大型公寓的选择更适合青年或者新移民群体，尤其是面对海外投资的时候，我们应该仅着降低风险和资产保值为目的，而非追求利益最大化。任何国家的地产投机性都不如中国，那么海外大的开发商对产品交付质量和完工时间有更高的要求，对银行估价也更有保证，对海外买家也是更理性的选择。若需了解更多海外留学就业信息和澳洲房产房源情况+移民服务也可以直接在线咨询或者留言哦~点击咨询更多房源信息：返回搜狐，查看更多