简单聊聊万科_地产

　　地产是现阶段一个比较有争议的行业，很多人觉得地产步入了夕阳，也有很多人认为地产过度低估充满了投资价值，那么我们今天就一起来梳理一下。

　　万科成立于 1984 年，1988 年改组股份有限公司。1991 年，万科成为深交所第二家上市公司，成为国内最早上市的房地产企业。1993 年，公司发行 B 股在深圳证券交易所上市。2014 年 6 月，公司 B 股转换上市地在港交所主板（H 股）上市。

　　最早时期的万科是“综合商社”的发展模式，形成进出口商贸、零售连锁商业、房地产开发、金融证券投资等十大行业布局。

　　2015 年7月，发生了我们熟知的万科股权之争，宝能系通过二级市场、连续举牌等方式持股万科，曾位列万科第一大股东。

　　2017 年1月和 6月，深圳地铁集团分别从华润股份和恒大集团手中受让 16.90 亿股和 15.53 亿股万科Ａ股，持股比例达到 29.38%，从此超越宝能系持股，一跃成为万科第一大股东。深圳地铁集团是深圳国资委直属的大型国有独资企业。

　　万科的主营业务很简单，除了占营业收入3.68%的物业服务，剩下主要是房地产及相关业务，那么对于万科来说决定未来业绩的就是，拿地价格以及位置，能卖出多少房，能以什么价格卖出去。

　　净利润，近11年其实万科的业绩增长并不差，2020年万科实现营业收入 4191亿元，同比增长 13.9%；实现归属于上市公司股东的净利润 415.2 亿元，同比增长 6.8%；房地产业务实现销售金额 7041.5 亿元，同比增长11.6%。

　　当然这个有一些滞后性。我们交了首付后，这个钱是不能直接计入营业收入的，而是会先记录在“合同负债”科目，等正式交房以后，这笔钱才能转化为营业收入。

　　一般情况下，从拿地到开工到最终竣工交房要3年左右的周期。也就是现在的利润很大程度上受到16、17年销售情况的影响。

　　其实不止万科很多房企的毛利率都有所下降，有一部分原因是2020年结算的房屋大多是17年左右房屋的结算，17年是近些年拿地均价最高的一年，下面是热心读者分享的统计数据：

　　截止2020年年报，万科持有货币资金 1,952.3亿元，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产） 18.1%， 货币资金对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为 2.4 倍。非常安全

　　前五的销售面积增速上除了去年疯狂打折促销的恒大，万科增速最高，销售均价万科第一，净负债率万科18.1%也是最低，恒大152.9%最高，融创第二96%，整体来说综合看下来万科还是最让人放心。

　　这个数据万科从14年开始大幅好转变的非常优秀，14年至今经营活动产生的现金流净额合计3120亿，净利润合计2700亿，收入质量非常不错。

　　我们在看看前五中的其他房企，恒大、碧桂园、保利、融创，除了保利地产14年之后数据也大幅好转之外，其他企业基本上看着红红火火，实际上却没赚到多少真金白银。

　　老唐曾这样点评房企：现金买地，然后建房卖掉换现金，拿卖回的现金再搭上一点借款去买入更贵的地，然后建房卖出换回现金，然后拿卖回的现金再搭上一点借款去买入更贵的地，周而复始，最终留给股东的，究竟会是一大堆现金，还是一荒地？

　　高杠杆高负债是以前房企迅速扩张的法宝，但是现在地产行业进入了一个总量增速下降的阶段，未来甚至有可能总量负增长，到了现在以往靠着高杠杆高风险换取高利润的企业随时都可能暴雷，就像我们投资一样加了高杠杆行情好的时候会获得更高的业绩看似春风得意，但是行情差的时候也随时可能崩盘。

　　看看最近债务崩盘的华夏幸福，最新数据未能偿还信托等债务形式的债务本息金额 51.01亿元。截至目前，公司累计未能如期偿还债务本息合计 420.63 亿元，这些年理智的房企都开始改变策略，华夏幸福按老方子吃老药，还是老一套，还是想高杠杆靠，干了这么多年欠了一债，简直是乌龟参加百米竞速，离谱。

　　当然这样的公司在地产行业一定不会仅此一家，未来随着行业增速下降还会有更多公司资金周转出现问题，如果未来行业要经历一个困难时期，活下来的肯定是万科这样最谨慎的企业。

　　先说观点，我认为一个不会消失且比较分散的行业如果经历一段较为困难的时期，对优秀的龙头企业是有益的。

　　上面我们看了万科的一些财务数据对比，如果行业寒冬来临，像万科这样现金储备充裕，资产结构优秀的房企，大概率会成为最后的赢家。

　　2020年分区域销售情况，上海最高占比26.75%，北方区域占比第二25.52%、中西北区域占比19.9%，南方占比17.85%，西北区域占比9.9%。合计销售面积4667万平方米。

　　南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉州、三亚、南宁、长沙、江门、柳州；

　　上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、宿迁、南通、镇江、常州、盐城、绍兴、 金华、 泰州、 台州；

　　北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、鞍山、石家庄、淄博、威海、包头、 临沂、潍坊、张家口、营口、盘锦、保定、廊坊；

　　中西部区域包括成都、南充、武汉、宜昌、郑州、重庆、贵阳、鄂州、昆明、玉溪、大理、西双版纳、眉山、周口、西昌；西北区域包括：西安、乌鲁木齐、兰州、银川、西宁、咸阳、渭南；

　　二、万科的的销售增速虽然高于全国水平，但趋势基本一致，未来全国需求继续下降必然会对万科造成一些影响。

　　我认为属于地产行业最困难的时期还没有结束，未来必然会有更多的企业在行业困境的时候被淘汰出局，三道红线实施以来，大部分企业都在忙着达标降杠杆，但是像万科这样保守的企业早早完成了指标，这个时候就有更多的精力和资源去抢占市场份额。

　　上面说过，我的观点是，一个不会消失且比较分散的行业如果经历一段较为困难的时期，对优秀的龙头企业是有益的。

　　就像100个人冲锋，即使你确定一定能有10个人活下来，并且活下来的人会获得丰厚的奖励，但是难点在于你不知道谁是活下来的人。

　　通过上面我们对万科的分析，从资产结构，经营理念上，万科可能不是最会赚钱的，但一定是最保守的房企之一，如果未来房地产行业仅剩下几十家龙头，我相信这里面一定有万科，在危险的时刻保持稳健和谨慎，一定是存活下来的最重要因素。

　　过去地产行业是个暴利行业，虾兵蟹将只要胆子大都能分一杯羹，对于未来，这个钱不是那么好赚了，但是通过我们上面的分析，万科在同行中至少算是优秀的，那么就有几种可能。

　　未来日子一般甚至不好过，但是这个行业肯定不会消失，万科大概率能成为活下来的企业，至少可以受益于行业集中度大幅提升。

　　以前这个行业太好赚钱，参与的企业也多，大大小小的地产公司上万家，行业空间大，但是吃饭的人也多，黑白常打的比方，以前有1000碗饭，但是有1000个人吃，饭多人也多，未来可能只有100碗饭，但是行业集中后可能只有70、80人还活着，每个人分到的饭反而有可能增加。

　　这个想预测短期趋势我认为是比较难的，因为他也会受到情绪面的影响。可能房价涨的时候有人想炒房，有人觉得不买还会更贵，短期需求就加大，但是大家有预期房价要下跌的时候就可能有相反的决定。

　　这个是目前大家不太看好房地产的原因，因为政策面上显然是不愿意看到房价大涨，也因此很多人担心以后房地产的销售价格会下降，利润大幅降低。

　　我的看法政策更多是稳房价，至少主要城市房价暴跌不会发生，如果房地产价格暴跌，一定会造成弃购，弃贷，银行坏账增加，从而影响金融行业，造成非常严重的连锁反应。

　　但是我们也不得不承认的客观条件是，房产的需求是在下降的，住宅销售面积增速大幅下降已经是这几年的事实。

　　但是我们也需要关注一些客观事实，现在农村有很多是老年人，进城市的需求不大，国内城市化率60%是平均水平，一线城市要更高一些，但是未来我认为10%的空间还是有的，至少可以支撑未来5~10年的平稳发展。

　　除了城市化，未来我认为人口依然会像一二线优秀城市集中，超大城市圈，基本上是城市发展的一个趋势，至于这个背后的经济规律，转载邓老师《规模》读书笔记中的一段内容：

　　城市有一股自驱力变得越来越大，因为收入、生活的丰富程度会比城市规模增大的速度更快，用物理学术语解释是：城市的工资、GDP、餐厅、专利等吸引人的事物随城市规模呈1.15倍指数超线性变化，换句话说，城市越大，社会活动越丰富，机会越多，工资越高。

　　这就是为什么发达国家经过城市化以后，往往没有停滞、更没有回乡村时代，而是进一步进入大都市化、超级都市化进程的原因，这也是为什么每个人都要放弃心中小城市幻想的原因。

　　大都市推动了人与人的互动，创造了活力和精神，成为创新的源泉，为经济发展做出巨大贡献，如果忽略了城市化的这些内涵，只把注意力集中在建筑和基础设施上，不免短视，甚至会招致灾难，好的房企都会牢记这一点。

　　无论是古罗马、中世纪城镇、希腊村庄还是21世纪的纽约，人们每天花费在通勤上的时间为近似一小时，更快的交通只是延展了我们的通勤距离，并没有减少通勤时间。 无论城市规模如何，大概每22人便会有一家企业，平均每家企业只有8名雇员。

　　生育率下降，人口减少是不是未来房价就会暴跌？生育率下降不仅仅是我们，欧美等发达国家十多年前就开始面临这个问题。

　　房价是决定出生率的一个因素，这个很好理解，住房价格上行意味着抚养孩子的成本上升，这会导致很多人延迟或取消生育计划。

　　但这一现象，并没有影响一线城市的房价，以伦敦为例，出生率和房价是相反的走势，2010-2018 年间，伦敦房价累计上涨 69%，而伦敦的整体生育率却下降近 14%。

　　截止2020年年报，万科基本上新增的项目都在比较优秀的城市，数据太长就不转载了，有兴趣的朋友直接打开2020年年报有详细数据。

　　退一步讲，行业增速放缓，同时也一定会造成大量的房地产企业被淘汰，未来万科至少会受益于行业集中度提升。

　　随着行业变差，小地产公司的资金链就是个大问题，当人们发现小地产公司的产品动不动就烂尾的时候，大品牌的吸引力会进一步体现。

　　合同负债和已售未结基本上可以体现房企未来几年的业绩，截止2020年年报万科的合同负债是6847亿 ，万科合并报表范围内有 4,918.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 6,981.5 亿元，较上年末分别增长 14.7%和 14.6%。

　　房地产行业我认为是低估的，当然这里面有些企业确实质量不高，在剩余优秀的企业中每个人选择的维度也不一样，我更看重企业的稳定和确定性，这样才能在未来行业不断集中的过程中有能力抢占更多份额。

　　2020年万科住宅物业服务收入100.52亿元，占比55.22%， 商业物业及设施服务 53.14亿元，占比 29.19%， 智慧城市服务 9.91亿元，占比 5.44%， 社区生活服务收入 9.85 亿元，占比 5.41%，万物成长收入 8.62 亿元，占比 4.74%。截至报告期末，万物云在管面积 5.66 亿平方米。

　　截至 2020 年底，万科营管理长租公寓 18.44 万间，累计开业 14.24 万间。报告期内，在深圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、 广州等 9 个重点城市新开业 3.3 万间长租公寓。2020 年，万科长租公寓营业收入 25.40 亿元，同比增长 72.33%。

　　物业服务、租赁服务这些占比还小，黑白就不讨论了，我分析企业的一贯观点是，未来可能的业务当成意外之喜，按当前确实赚钱的业务算低估我才去买。

　　对于地产这个行业确实基本面不如以前了，万科你说他不是地产公司吧，他确实是卖房子的，你说他是家地产公司吧，他的现金流，周转速度，谨慎态度以及业绩增速又不像地产公司。

　　稳定的ROE，不断提升的市占率，以及现金流负债结构等等，其实要远远好于大家对地产企业的刻板印象的。

　　在过去房地产高速增长的年代，万科保守的经营策略经常饱受诟病，如拿地谨慎，坚持快速周转，但在行业增速放缓的时候这恰恰成了万科的优势。

　　现在top100的房企中业绩还能稳定增长的就已经不多了，很多这两年业绩都开始下滑，万科是为数不多财务稳健业绩优秀的企业。

　　亦或着有一天一个个同行倒下了，人们被动的发现万科不但还活着，甚至活的还不错，在同行倒下的的同时还占领了更大的市场份额。

　　我们换个最愚钝的思路，以过去几年的销售数据看，未来几年万科的业绩不会太差至少可以保持一个稳定增长，如果市场对万科的看法一直不变，7PE的估值再低也低不到哪去了，至少我们可以赚到未来业绩增长的钱。

　　如果对万科的看法改变，即使按10PE来估值，未来不仅可以赚到业绩增长的钱，还能赚到少量估值回归的钱。

　　所以今早黑白买入了3%的万科，因为资金有限把隆基的观察仓卖了，几经考虑，在未来科技和“捡破烂”之间，最终我还是选择了自己熟悉的捡破烂，房地产是一个充满争议的行业，一篇文章近7000字也难免有思维漏洞，请大家谨慎参考