打新，拨开迷雾，看到真相！

打新，拨开迷雾，看到真相！阿里发布繁星计划 1 最近市场状态十分胶着，主要表现在： 1、投资客减少，置换客增多 原因很好理解，这轮行情已走到下半场，高位接盘需要极大勇气，涨的不多的担心入坑又不敢买。所以很多投资客都在观望，或者准备

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最近市场状态十分胶着，主要表现在：

1、投资客减少，置换客增多

原因很好理解，这轮行情已走到下半场，高位接盘需要极大勇气，涨的不多的担心入坑又不敢买。所以很多投资客都在观望，或者准备改投其他城市。

但硬币的另一面，有多少人买入就有多少人卖出，卖出的人手持数百万甚至上千万巨资，自然不会持币观望，卖了深圳房子的，不管是置换还是投资，绝大部分还是继续买深圳。

所以，虽然投资客变少了，但总体的购买力并没有减少，预算反而增强了，现在市场上1000万以上的房源供不应求就是证据。

2、打新与打假并行

润四的各种传言一直甚嚣尘上。

第一个传言是6月开盘；

第二个传言是开盘价从开始的11万，到12万，再到12+1万；

第三个传言是认筹已超过1万人；

第四个传言是认筹金500万；

第五个传言是摇号要分等级，两年内离婚原家庭有住房记录的不予摇号。

这些传言已经都被华润置地辟谣，统统为假，预售证还没拿到，开盘时间、开盘价都不确定，认筹人数、认筹金也全是谎言，一切等待政府审核。

惟一能确定的是首批推出房源只有503套。

为什么谣言这么多?因为关注度太高，等待的人太多，又迟迟不给明确的结果，这些条件都是滋生谣言的最佳土壤。

资金量高的客户盯着润四，实力一般的则盯着华强城、海岸城、金融街、电建洺悦府。

最近关于华强城开盘时间和开盘价的传言也开始陆续出笼了，我接到的消息有7月开盘的，有8月开盘的，开盘价有4万7，5万，5万3等多个版本。

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3、重出江湖的喝茶费

围绕着打新，江湖又有了茶水费的传说。

江湖流传，华润城茶水费150-200万不等，华强城茶水费40-80万不等。提供买茶的渠道很多，是个中介都敢拍着胸脯说包中包赢，包治百病，去掉喝茶费，你还有一百万到数百万的浮盈。

这杯茶，喝了怕烫嘴，不喝怕后悔，你到底是喝还是不喝?

针对越来越多的喝茶费传闻，宝安住建局发声，一是要求所有新盘必须委托公证公开抽签选房。

二是点名海岸城和华强城，不得内定房源捂盘惜售，如发现房地产商、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用，除了承担行政处罚，还要追究刑事责任。

响鼓还用重槌敲，已经很严厉了！

宝安住建局还对海岸城和华强城开发商负责人都进行了约谈，约谈之后，两家开发商都发布公告自证清白。

事情到了这一步，就算开发商有收喝茶费的心，也没有收喝茶费的胆，参照宝中海纳公馆、云玺几个盘被自媒体曝出喝茶费，被政府训诫之后，开发商都老实了，所有喝茶费房源都消失了。

这个敏感时期，政府高度监管，全深圳人民盯着，自媒体随时准备爆料，开发商不大可能为一套几十万的喝茶费冒这么大风险。

现在市面上各式各样的喝茶费基本都不靠谱，建议不要为之所动，还是老老实实去拼手气吧。

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说到这里，我想讲两个问题。

第一，政府为什么要时不时推出几个倒挂新盘引发万人打新?

比如润四，总价一千多万，已经和刚需无缘了。

倒挂几百万的新盘，除了让投资客转手得利，对控二手房价毫无意义，而且万人摇号的舆论影响其实很坏，为什么还要控的这么狠?

第二，既然要做新盘倒挂，为什么只做科技园、沙井、光明这几个最网红的片区，龙岗、坪山、盐田、龙华大量刚需新盘为何反而没有倒挂?

这两个疑问，从很多近期找我们沟通的客户中，我找到了答案。

近期来公司面谈的客户不少，有外地的，也有本地的。谈来谈去，最后都是一句话：现在高位买进实在不甘心，还是想打新碰碰运气。

如果华强城打不到，就等海岸城；海岸城打不到，就等金融街，毕竟抽奖机会有好几次。

用倒挂网红盘把相当一部分购买力先摁住，这应该才是政府想要的结果。

从去年8月到现在，转眼10个月过去了，大部分楼盘已涨了30-50%，却迟迟看不到楼市降温的转折点。

业主控盘打击了，首付贷抵押贷封死了，高价网签限制了，网红盘也下架了，能用的手段几乎用尽了，可是中部和东部仍在补涨，价格已经上天的西部还在滞涨。

怎么办?最后一招，用网红盘打新倒挂的机会，暂时转移一部分购买客的注意力，用五六百万的华强城海岸城拖住中位投资客，用一千多万的润四拖住高位投资客。吊几根貌似凭运气就可以吃到的胡萝卜，先把二手市场的热度降下来再说。

概率低?没关系的，人性就是这样，每个花2块钱买彩票的都认为自己中500万的机会很大，要不2块钱也不会花。

润四500套房子，就算有15000人摇号，也有3%的中签率，这可比中彩票的机会大多了。

为什么倒挂明显的盘多在网红片区，一是关注度更高，愿意等待的人更多，能把二手需求最大限度地短期抑制下去；二是这几个盘多在远郊，吸引的更多是投资客，能最大限度地压制投资需求。

也许你会说治标不治本，问题是有治本的好办法吗?

这让我想到深圳的安居房。

安居房最新轮候人数为151297人，每年的供应量不过2000多套，即使轮候人数不再增加，全部住上安居房也需要七十年，但人们毕竟有了盼头是不是?

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不出预料的话，这几个万众瞩目的打新盘都不会太快推出。

因为打新的价值在于预期，在于想象，包括对开盘时间的想象，对开盘价的想象。

对于买房人来说，只要还没开盘，价格还没确定，游戏就没结束，就值得继续等下去。

一旦开盘摇号尘埃落定，游戏就结束了，剩余的购买力一下子涌入二手市场，楼市会有失控的危险。

之前一直盛传润四6月初开盘，从华润置地开发商最新回应来看，预售证还在审批之中，现在已经5月底了，6月开盘的可能性越来越小。

换位思考一下，如果你是高层，好不容易靠润四的影响力锁定了一大批千万以上的购买力，会不会选择很快开盘?500个幸运儿产生后，剩下一万多准客户涌入二手市场，怎么控?

如果换我，第一个策略是拖，先把这批购买力拖上一段时间，拖久了事态总会有变化，也许市场就变冷了，购房需求就慢慢变淡了。

第二个策略是润四打完之后，要有其他同价位的替代盘可以跟上，比如宝中的盛意家园、泰华梧桐聚落，泰华海逸世家。

拖到七八月份润四开完后，马上预热宝中新盘，打不到润四怎么办?继续等宝中啊！用拖字诀，最终把二手房的热度慢慢打压下去。

刚需盘就更简单了，华强城、海岸城、金融街、电建一字排开，只要你敢等，拖到明年下半年没啥问题。

话说到这里了，打新到底等还是不等?

我的建议，如果是首套自住，资金实力又有限，没必要继续苦等。深圳房价现在看不到任何下行的希望，上行的概率至少有60%。

等待就意味着风险，用3%的中奖概率去搏60%的上涨风险，我认为是不明智的。对刚需来说，一旦涨幅超过资金承受能力，就意味着三房变两房，近郊变远郊。

如果是纯投资客户，对风险预期有充分心理准备，也有一定的调整预案，比如说打不到还有其他替代方案，也能接受相应的资金损失，就可以坚持等下去。

可以等待，但要明明白白地等待。