高和资本冯巍谈城市更新背景下的生物医药产业园投资

高和资本冯巍谈城市更新背景下的生物医药产业园投资雅克罗格 程璐洋 9月11日，在第十二届中国产业园商务区发展论坛上，高和资本投资管理部执行董事冯巍分享了高和对生物医药产业园区的思考和实践。 高和资本是商业地产私募股权基金，主要投资一线

程璐洋 9月11日，在第十二届中国产业园商务区发展论坛上，高和资本投资管理部执行董事冯巍分享了高和对生物医药产业园区的思考和实践。

高和资本是商业地产私募股权基金，主要投资一线城市和1.5线城市核心区的商业不动产。在商务产业园的细分赛道上，高和已经关注了两三年，除了高和背后有药企股东的原因外，冯巍解释，还有一个机遇是北京的城市疏解，一方面，核心区的企业向外围疏解，例如研发类企业从中关村核心区向望京、上地扩散趋势明显；另一方面，外围产业园里一些低端生产制造型企业向周围城市转移，例如大兴、亦庄、顺义有大量此类空间腾出。

在城市更新背景下，对这一资产类别，高和会延续此前的投资并购、资产证券化和产业创新投资的业务逻辑。

具体到产业创新环节，主要是指在特定空间内，植入匹配的业态以及相应的运营，在医药产业园细分市场，高和希望导入医疗器械、生物医药这类新的高精尖行业。

高和希望为此构筑三个桥梁：首先是产业与物业之间的桥梁；其次是资本与资产之间的桥梁，冯巍解释，高品质的业态孵化至少需要三年，这就要求资金的期限至少3年以上，需要私募基金介入成为资本与资产之间的桥梁；第三，要做金融资本与产业资本间的桥梁。高和在做的医药产业链投资，本质是把金融资本导入到医药产业，变为产业资本，做园区、做孵化，为实业服务。

在这个领域的实践中，冯巍介绍，高和在上海的一个产业园ATLATL创新研发中心是代表，该产业园位于上海张江高科技园区，创始人是哈佛大学医学院博士朱鹏程，高和于2017年收购，园区2.6万平方米，有标准写字楼、联合办公和实验室。

冯巍认为，在经历了疫情、上海市租赁市场大幅下滑后逆势招商，该园区目前能够实现70%的出租率实属难得。

园区的特色是它的一个核心实验室——飞镖加速器（ATLATL），它在生物医药行业的硬件层面、业务推广、报审等环节都能提供专业化服务，是所谓“敏捷办公”在生物医药行业的应用。

“我们园区的写字楼，可以比旁边的写字楼高出50%”，冯巍认为这是ATLATL平台价值外溢效应带来的租金溢价。

对京沪两地的生物医药产业园，冯巍做过比较研究，两地各有优势和缺环，北京的生物医药强调基础性科研，科研院所和科研机构聚集了最多的医疗人才，还有一些相关要素，比如说临床资源，一个新药出来需要做一二三期临床试验，没有足够多病人做不了，北京具备数量庞大的三甲医院和基础设施，科研能力最强。而其缺环是科研与产业脱节、投资与税收脱节；

上海的优势是跨国企业多，他们的下游汇集了很多小型科研单位，CMO（合同生产组织，提供生产研发服务）、CRO（合同研究组织，提供药品临床试验及注册申报技术服务），产业链完整、先进。但上海的缺环是不像北京具备原发性科研优势。

在北京做生物医药产业，高和资本归纳了三个主要区域，分别是昌平生命科学园、亦庄生物医药园、大兴生物医药基地，因为有政策空间，比如排放、环评指标。

具体到生物医药企业的选址，冯巍介绍，特点跟标准办公完全相反。比如对建筑空间的需求，甲级写字楼追求的小进深、好采光，做研发的生物医药企业逻辑则完全相反，需要大平层，甚至有些不需要采光，因为一些特殊的工艺和环节要把窗户堵住、密封住，需要有“三大”，大平层、大层高、大荷载。