恒大物业立规模与利润军令状：年新增3.6亿平方米在管面积

恒大物业立规模与利润军令状：年新增3.6亿平方米在管面积吾名鲲鹏 陈博短短一天，恒大物业（06666.HK）不仅让股价登上历史巅峰，总市值也终于冲破1600亿港元。 1月18日，恒大物业以13.30港元/股大幅高开，尔后一路上涨至最高15.98港元/股；截至当日收盘，恒大物业报收1

陈博短短一天，恒大物业（06666.HK）不仅让股价登上历史巅峰，总市值也终于冲破1600亿港元。

1月18日，恒大物业以13.30港元/股大幅高开，尔后一路上涨至最高15.98港元/股；截至当日收盘，恒大物业报收15.50港元/股，涨幅达26.22%。

与之相应的是，经过一天的“资本狂欢”，这支物业新股总市值早已远远跨越上市首日不足千亿的低谷，冲高至1676亿港元，静态市盈率也涨至161.14。

这是一场由恒大物业亲手促成的市值推高盛会——一天之前，恒大集团董事局主席许家印刚刚亲自召开恒大物业内部的“军令状誓师大会”。

大会连续下发两份“军令状”，第一份剑指2021年的投资拓展目标：从1月1日起，以各地区公司为考核对象，恒大物业每个月必须新增拓展在管面积3000万平方米；如果换算成年度目标，相当于全年新增拓展在管面积3.6亿平方米。

恒大物业为此制定了详细的奖罚办法，以完成率50%为界线，当月完成率50%时，奖励考核对象月度核定综合奖总额的30%；完成率每超1个百分点，再奖励考核对象月度核定综合奖总额的5%。当月完成率低于50%时，完成率每低1个百分点，扣罚考核对象月度核定综合奖总额的5%。

恒大物业对于规模的追求早有迹可循。此前执行董事兼总经理胡亮就曾表示，上市之后将会持续加大第三方对外拓展及相应的收并购力度。可供对比的另一组数据是，去年6月份，恒大物业正式在内部成立投资拓展团队，此后花费了三个月时间完成5家区域性独立第三方物业公司的收并购工作，不过新增在管面积仅约772万平方米。

“物业公司每年会制定年度规模指标，但主要与经营业绩增长需求息息相关，3000万平方米/月这个拓展量挺大的。”一位港股上市物业公司人员直言。

据了解，物业第一股彩生活，当初刚上市一段时间内，年规模增长目标也放在1亿平方米/年左右。但到了一定阶段之后，他们转而更关注规模增长的性价比，即获得相应面积的成本。

一家港股上市物企的负责人说，一个社区，体量达到20万平方米已经足够大了，若用恒大的拓展目标来估算，一个月至少要拓展150个社区。哪怕再算上地产母公司的交付面积，这个拓展量也几乎不可能实现。

“我们制定拓展计划时，基本不会把量级定得这么大，也不会将年度任务平均分解到月度。毕竟实操中，投资拓展还需要根据淡旺季来区分。”该港股上市物企负责人举了个例子，公共物业通常年底到期比较多，住宅楼盘的交付也更多集中在下半年。

“而且，不是物业公司想拓展，市场上就有足够的在管面积。”该港股上市物企负责人告诉，新增拓展最主要的方式是收并购，但经过前几年的收并购之后，现在市场上体量大、好的标的已经陆续被其他物业企业收入囊中了，恒大物业不一定能遇到足够合适的标的。

事实上，就连恒大物业自己，也知道这个目标之宏大，其在对外口径中提到，目前规模最大的碧桂园服务，截至去年上半年在管面积为3.2亿平方米，恒大物业要用一年时间，再造一个比碧桂园服务更大的巨无霸。

不过，恒大物业背后更大的野心在于规模赶超。截至2020年6月30日，恒大物业的总在管面积达到2.54亿平方米。在一众已上市的物业公司里面，这个管理规模仅次于彩生活、雅生活、碧桂园服务、保利物业，这四家的在管面积均超过3亿平方米。

而在恒大物业的预期中，如若上述投资拓展目标如期顺利实现，那么到了今年年末，在管面积将超过6亿平方米，成为全球规模最大的物业公司几无悬念。

第二份“军令状”则聚焦在2021年的利润增长率上。恒大物业今年每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上，换言之，今年年度净利润要较去年增长50%以上。

1月7日，恒大物业发布了一则正面盈利预告，预期截至2020年，股东应分配利润约26亿元。以此计算，2021年，恒大物业的净利润目标将超过39亿元。

“相比投资拓展目标，年利润增长率目标更大概率可以实现。”上述港股上市物企负责人表示，背靠地产母公司的物业公司，凭借母公司的业务“输血”，大幅增长利润是件比较容易的事情。

与恒大物业拥有类似母公司背景的碧桂园服务便是典型案例。查阅发现，上市之后，2018及2019两年碧桂园服务的净利润增幅就都超过80%；2020年中期，碧桂园服务的净利润增幅约61.6%。

无论是规模，还是利润，恒大物业的这两大考核目标，最终落脚点还是在估值上。去年12月2日登陆港股的恒大物业，原本前后两次引入了两轮覆盖互联网科技、人工智能、投资、房地产等多个领域的投资者提振资本市场信心，但上市首日却遭遇破发，随后又持续了一个多月的低迷时期，直至1月8日，恒大物业股价终于从8.8港元/股的发行价跃过10港元/股门槛。

在此次“军令状”公开之前，中国恒大曾在去年12月28日-31日、今年1月15日多次出手，耗资18.41亿港元增持约1.966亿股恒大物业股份。1月15日，恒大物业收盘价进一步上涨至12.28港元/股。

从恒大物业的公开口径亦可以追寻到他们对于低估值不满的蛛丝马迹——“以39亿净利润估算，恒大物业市盈率仅28倍。对于一家高增长的龙头物业公司而言，无疑是严重低估。”

“释放这两个考核目标最大的目的就是市值管理需要。”上述港股上市物企负责人说，资本市场对于物业公司估值的判断逻辑，还是会聚焦到规模与盈利层面。投资者一看在管面积，二看合同储备面积，结合长短期规模对物业公司进行评估。

截至2020年上半年，恒大物业的总签约面积约5.13亿平方米，这意味着，他们自身还有2.59亿平方米面积储备。“这个时候，除了恒大大量的竣工项目继续提供之外，如果恒大物业自己在规模还有更多的追求，投资者的预期自然就更高一点。”该港股上市物企负责人指出。