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西四环楼市的独立性人格

  • 来源:互联网
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  • 2020-05-20
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上周孩子有点不舒服,找了在医院工作的同学父亲拿了点药,楼下抽烟的时候,他跟我说,觉得家里房子不够住了,最近考虑想换套房,问问我有没有什么好建议。

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换房的要求很简单,但也很典型:

▷地缘性置换很坚决,即离原居住地越近越好;

▷报答型升级,随新中国奋斗几十年,换个大房子补偿家人;

▷资产需求,倾其所有置换,希望给子女留下稳定资产;

▷情怀愿望,怀念当初在大院的生活。

这是一个很好的样本,仔细研究过后,发现京西楼市的独立性“人格”。

 

 

西贵之地,卧虎藏龙

一般意义的北京,脱口而出的就是胡同标签,南锣鼓巷,烟袋斜街,百花深处,街头巷尾,往来叫卖。除此以外,还有不被广为认知的神秘文化,便是随新中国成长的,代表“新老北京”特色的大院文化。

 

因此北京西部的人,带有以下几个明显的特征,也带有和其他区县明显不同的标签性:

1)无法复制的政治密度。京西四环底层基础便是部队文化圈层。

2)无比稳定的居住环境。不管外边的世界如何发展,他们都不会轻易“挪窝”,因为这里有熟悉的环境,有挥之不去的回忆。

3)低调的人物性格。京西人的性格不同于京东,来源于根深蒂固的军人性格,谨慎且务实,邻里关系融洽,“爱管闲事”,乐于助人。

4)改善临界点。大院子女多为60后人群,年龄基本也在50岁上下,希望辛苦半辈子后可以改善居住环境,有天有院儿也是关键的需求之一。

因此,京西四环演绎出了独特的4个居住人格。总结来说,希望在熟悉的位置,熟悉的社交圈内,换一套舒适的大房子。

 

风云变化,稳字当头

叠加西四环的居住人格,检索区域各个板块的成交特征,找到地缘性最适合置换的位置。

置业区域的选择,一方面要看成交价格的走势,另一方面要关注成交量的水平,毕竟有成交量,价格才有意义,楼市普涨的时候,楼盘价值会隐藏在火热的市场中,当市场震荡的时候,谁稳得住,便更值得关注。

 

鲁谷版块,一直是京西四环的定海神针,疫情之下更为显而易见,以著名的远洋山水举例来看,盘点近三年小区价格和区域版块价格,始终在价格端跑在区域市场之前, 从成交活跃度来看,近30天,成交16套房源,平均每2天成交1套房源,成交房源多为120㎡以上户型,在北京整个二手房市场上,均排名前列,坚挺的成交价格及活跃的成交量是验证价值的重要表现。

 

 

纠其原因,鲁谷版块位于西四环城市核心版块,区域具有天然优势,2000年后,住宅社区定位为有稳定工作的中青年人群,分布在区域内工作的国家机关、军队机构以及西长安街地铁沿线企事业管理人员及技术人员,居民素质高,圈层环境高端。经过20年左右时间,第一批住户已到中年,活跃的改善置业需求显现,而他们的置换需求便流入以下2个方向。

1)本地二手房升级,在本区域内,寻求更大的平层二手房进行置换。

2)外区域升级,在西部郊区,比如门头沟、房山选择新房别墅产品进行置换。

 

很明显可以看出,还有第三种需求无法释放,就是在地缘性置换低密改善产品,这种需求的客户,要不就退而求其次,依旧换一套大的平层,或是继续观望等待合适的房源出现。

内城叠院,恰如其分

由此可见,西四环鲁谷区域+低密改善产品+高品质新房,是目前区域市场改善需求最为迫切的置换产品,有需求就代表有价值,检索区域一手和二手房列表,挖掘出了这个项目-国风长安·云棠。

 

位于西四环区域,莲石东路旁,远洋山水南侧,是部队大院主要分布区内,距离长安街约1.3公里,距离西四环约3公里,周边配套为永辉超市、万达广场、十一学校、五一小学,301医院,处于城市核心区域满足地缘性置业需求特点。

项目是近10年来少有的新房产品,规划为市场主流叠拼产品,共计84户,即便在市区,也可以过滤城市嘈杂,是区域不可多得的世外花园。

门前院落规划,推门便是诗意生活,全家人便有了自得其乐的空间,顽皮的小孩,家中的宠物也有了撒欢的地方。

产品为四居户型,并规划多个功能性空间,可打造衣帽间、茶室、品酒区、西厨区、影音室、工作室等,满足全家庭个性化需求。每一个家庭成员既住在一起,也有独立的私密空间,即便是隔离在家,无论老人侍弄花草、还是孩子的兴趣释放,一家三代均能在这里收获快乐时光。

我把这个项目推荐给了朋友的母亲,我们回顾下她的要求:

1. 位置:这个项目位于西四环旁,距离她现在居住的位置大概2公里,区位的要求可以满足。

2. 资产需求:这个项目所处鲁谷版块,相比周边其他版块活跃度较高,价格坚挺,属于优质型资产。

3. 产品:满足四代居住条件,满足多年龄段功能居住要求,满足院落情怀。

朋友很认同,五一期间要去项目了解一下,我让她快一点,这个项目卖的很好,再等等就真没房了。

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