对话鸿坤地产李卫锋： 持续深耕下沉市场，打造多中心协同布局

对话鸿坤地产李卫锋： 持续深耕下沉市场，打造多中心协同布局1基金 鸿坤地产集团北京公司总经理李卫锋 中房报记者 唐珊珊丨北京报道 猝不及防的疫情、收紧的金融监管、降杠杆、降负债、抓销售促回款........这些带着压迫感的关键词构成了地产人的2020年。

鸿坤地产集团北京公司总经理李卫锋

中房报记者 唐珊珊丨北京报道

猝不及防的疫情、收紧的金融监管、降杠杆、降负债、抓销售促回款........这些带着压迫感的关键词构成了地产人的2020年。

面对这样特殊的一年，鸿坤地产集团（以下简称“鸿坤地产”）北京公司总经理李卫锋却并不想用“难易”一词去简单描述。

“任何时候做企业都是不容易的。形势好的时候，股东和市场期待值更高，业绩指标压力大；形势不好的时候，压力更大。房地产行业这几年都很难，但经历过2018年和2019年以后，现在的我们更加清醒地认识到，企业应该做什么，能做什么，能做多大的事情。”李卫锋在接受中国房地产报记者采访时表示。

从2002年7月一举夺下200万平方米的西红门地块开始，鸿坤地产以“深耕”的姿态开启了一段长达数十年的地产征程。从拆迁、修路、市政、水电等基础环节到城市运营；从建设商品房、高端住宅到引入幼儿园、打造相关市政设施与购物、休闲商业配套，18年的“深耕”，西红门从荒凉的“农村”，变成如今产城融合的新城，随着宜家购物中心、CDD创意港开业，西红门商圈随之火热。西红门板块也成为集金融商贸、购物休闲、生产性服务业于一体的现代城市经济发展中枢。与此同时，鸿坤也进一步明确了企业自身的发展战略，即：深耕区域，如：京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及海南城市群；做“创新型城市运营商”。

深耕也为鸿坤带来意想不到的收获。“未来我们可能会下沉到一些城市，为这些城市带来一些改变，带来一些进步，作出一些贡献。”

中国房地产报：2020年是特殊的一年，这一年你有何感想？你对2021年的房地产市场是否有信心？

李卫锋：我对未来是有信心的。房地产行业仍然扮演着“压舱石”的角色，是经济的支撑。虽然近两年的调控让企业感到压力，但从更长远的角度来看，目前所有的调控措施，都是为了让这个行业更健康、更长远的发展下去。企业要做的是，在短期的阵痛中，调整企业发展的节奏，遇到困难突破困难，适应环境才能走得更为稳健。

中国的房地产行业还有着很大的发展空间。我一直认为中国的房地产行业仍处初级阶段，相比发达国家，我们的开发能力和产品未来还有很大的提升空间。另外，房地产的金融属性还没有完全发挥出来，资本对于房地产还有很高的预期。同时，城市更新城市升级刚刚开始，我国存在着总规模达200万亿平方米的老旧资产在等待改造升级，围绕这些城市升级提供运营服务，未来企业会有更多的发展的新机遇。

中国房地产报：目前来看运营企业什么是最难的？业绩、降负债还是管理问题？

李卫锋：相比之下，提高利润是最难的。负债可以通过出售项目、地块来调整；规模可以通过牺牲利润，加速推盘来实现。但利润却无法通过单一指标来调整，它是一个综合因素的体现。一个企业的利润不仅取决于企业的能力和管理体系，也取决于市场行情。比如，一些企业在市场好的时候拿过价格较高的地，但突然遭遇限购、限价政策等情况，影响到利润，这些都是不可预测的因素。

中国房地产报：为应对市场新变化，在组织架构上有什么具体调整？在新业务与区域布局方面会有什么新的计划与举措？

李卫锋：2020的疫情对城市化进程与房地产市场都有一定影响，万科曾提出中国开始呈现出多中心、多层级、多节点的网络型城市群结构的理论。我认为，未来企业布局的中心不一定集中北京、上海，人口较多的地级市、县级市、甚至镇，都有可能成为一个中心。

鸿坤曾在2012年制定了“大七环战略”，持续布局天津、承德、蓟州、廊坊、怀柔、张家口、涿州等城市。2017年，在深耕京津冀的同时积极布局长三角、珠三角。分别进入北京、上海、天津、河北、江苏、安徽、广东、海南等城市和区域。

2020年3月中旬，我们进入唐山等地，在这些下沉的市场中，我们取得了较好的成绩。2019年，廊坊开发区项目，我们在最难的时期全年销售25亿元，回款22亿元，夺得廊坊2019年销冠。唐山项目2019年首进之后，以半年销售11亿元夺得唐山销冠。未来我们会围绕大本营，继续走下沉的路线，形成多中心的战略布局。

2021年，我们的重要工作方向有三点：一、集团总部和城市公司总部的下沉；二、搭建更高效的平台机制和工作机制，提高各城市之间的协同工作效率；三、可能会调整一些战略区域。

在业务结构方面，未来我们可能会加大代建业务的比例。鸿坤2015年开始有做商业代建的想法，2019年开始规模化落地。做这项业务出于两点考虑：一、提升企业自身的市场竞争力；二、扩大品牌影响力，加速规模提升。

中国房地产报：“三道红线”对企业有何影响？

李卫锋：“三道红线”对我们的影响并不大，民营企业本身杠杆可发挥的空间就小。2019年，融资收紧时，民营企业最早体会到寒意，大多提前集中还款，积极调整负债结构，所以2020年反而没有压力。从财务指标来看，截至目前，鸿坤资产负债率和净资产负债率都在红线以下。

中国房地产报：鸿坤对规模增长的规划是怎样的？2021年是否会加大拿地力度？

李卫锋：2021年对于鸿坤来说，是甩掉重负加油干的一年。经历过2019年和2020年，在解决掉一些困难后，未来我们会在规模增长上持续发力。我们计划是保持每年30%～50%的增长。所以，2021年的拿地力度也会超过2020年，我们北京公司计划拿地100亿元，围绕我们重点布局区域华北、华东、华南，以及长三角、珠三角的一些城市，未来我们会围绕这些区域打造多中心协同，在这些城市，进一步深耕。我们要做的不仅是建一座房子，我们更希望能为城市带来全新的改变。