越秀房产信托基金：收购上海项目提升收益率信托基金收益

我们采用股利贴现模型估值,考虑到收购的增厚作用,将目标价上调3.6%至5.15港币。目前,15年基金收益率在7.2%左右。考虑到稳健的入住率和租金增长率以及财务成本的改善,我们认为这一估值具有吸引力。

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我们预测交易完成后总负债率将由32%上升至37.6%,还有进一步上升的空间。

支撑评级的主要因素

该物业是一栋甲级写字楼,建筑面积62,139平方米,位于浦东的竹园CBD地区,靠近陆家嘴金融贸易中心(参见图5)。

评级面临的主要风险

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估值

越秀房产信托基金宣布将收购上海陆家嘴地区的一个甲级写字楼宏嘉大厦,这标志着越秀房托第一次走出了广州。由于此次收购将主要通过境外债务融资完成,境外债务融资占债务总额的比例将从66%提高至72%,即使假设未来国内不会进一步降息,这也将有助于将整体融资成本降至4%以下。考虑到收购带来的收益增厚,我们将2015年和16年每基金单位分别提高0.4%和3.3%。考虑到此次收购为越秀房托带来的增长前景和风险分散,我们对该股维持买入评级,上调目标价至5.15港币。

预计美元加息将导致境外融资成本上升。

标的价格26.27亿人民币,较评估价值24.4亿人民币溢价5.2%。根据其收入我们预测,标的资产价格的无杠杆收益率为4.9%。

我们预计这栋靠近陆家嘴的甲级写字楼续租和出租率表现都会表现出色。15年6月期间写字楼平均租金为7.68元/平米/日,据我们了解周边地区的现货租金达到9元/平米/日。另外截至15年6月入住率高达99.29%。

此次收购将通过境外债务融资3.94亿美元。另外境内银行融资3亿元人民币,主要用于项目现有银行贷款。合计债务约为27亿人民币,15年和16年预计总体融资成本为2.8-2.9%(参见图表3)。根据成本收益率4.9%计算,预计此项收购净增厚15年和16年预期每基金单位0.4%和3.3%(参见图表4)。