谢逸枫：告诉你深圳房价暴涨6868%中国购买两房债券

11月深圳共成交9694套二手住宅,成交面积78.4万平方米,环比分别上涨42.49%和43.33%,同比分别上涨53.11%和47.10%。特别是在环比连续下跌三个月后，深圳房价在11月突然飙涨，历史性地突破了4万元/平方米关口，同今年1月26691元/平方米相比，上涨了67.7%，同比环比涨幅分别为68.7%、33.2%。在区域中，福田和南山继续领涨，双双突破7万元/平方米。房信网数据显示，其中，涨幅最大的是南山区，成交均价为70913元/平方米，环比上涨33.0%，同比大涨66.8%;其次是福田区，成交均价为77214元/平方米，位居全市各片区之首，环比上涨32.3%，同比大涨78.5%。

7.深圳房地产市场住房供应与产品供应体系比例形成剪刀差，大户型逐年增加，二手房占市场比例上升，形成“高价产品市场”。限购管不住房价，管得房价越紧，刺激政策越多，报复性反弹越大，形成“房价政策市”。9.深圳房价存在暴涨的风险，预计要超过2009年最高峰时期的涨幅，2020年深圳房价超是可能的。10.没有人会跟理财过不去，赚钱的人永远是会理财的人。房地产是中国最保值、增值的产品，没有任何产品可比房地产的价值，并且永久性的。事实上证明，我的经济与楼市判断是符合市场发展趋势的，也是客观的。深圳市规划和国土资源委员会2015年12月1日公布的数据显示,数据显示,11月深圳共成交5668套新建商品住房,环比上涨1.49%,同比下跌2.06%;成交面积达58.4万平方米,环比上涨7.74%,同比上涨1.63%。销售量稳定的情况下,成交均价却大幅上扬,达到44761元/平方米,环比上涨33.22%,同比上涨68.68%。

2015年9、10月两个月深圳共成交新房9645套，同比上涨22.2%;成交均价34846元/平，同比大涨55%。10月底，随着“降准降息”和二胎全面放开政策出台，进一步促进需求入市。深圳楼市经历了“330”新政后的大涨，6月到达顶峰，7月份逐渐回落。 进入10月底，新房市场呈现上行趋势，但涨幅都比较缓和。来自深圳中原研究中心数据显示，10月全市共成交新房5585套，环比增加37.6%，同比增加16.8%。而新房成交均价33599元/平，环比下跌7.2%，同比大涨51.4%，这是在历经了5连涨后的首度下跌。 今年的“金九银十”深圳共成交9645套房源，比去年同期的7896套多出1749套，同比上涨了22.2%;成交均价34846元/平，同比大涨55%。虽说“金九银十”相较去年表现不俗，但与前几月相比，深圳楼市却迎来了年内“小低谷”，新盘开盘销售率开始大幅走低。7月以来深圳新房成交量月同比涨幅虽可观，但月环比增速呈现明显下跌态势。

记得2014年12月与2015年1月应一家上市房企、银行与深圳部门的三次邀请，参加房企与银行自己组织的经济与楼市形势讲坐及部门的2015年深圳市房地产市场发展趋势研讨会，研判2014年全国经济与深圳房地产市场形势与2016年走势的企业内部论坛、专家小型会议，我在论坛、会议上特别提到五个经济观点：1.深圳的未来经济增长新动力、引擎器是、金融、服务、科技创新、互联网+、人才。2.深圳的产业结构比例已调整到趋于合理水平，服务业占比不断增加。3.深圳的经济发展潜力巨大，具备持续性的中高增长空间。4.深圳与应该是共同发展、共同扶持，不是是共同竞争、共同。5.深圳的创新、已经走到全国前面，可以向世界看齐，发展创新产品、重点是金融、制度、科技、土地、户籍五大方面的。

据搜房网数据中心显示,2015年11月份深圳新房成交5668套，环比1.5%，同比下跌2.1%；成交面积为583997.83平方米，环比上涨7.7%，同比上涨1.6%；成交均价44761元/平，环比上涨33.2%，同比上涨68.7%。从环比数据来看，上月深圳新房成交量价齐升，成交均价创下今年新高（此前年内最高价出现在9月的36191元/平）。成交量来看，上月6大区成交量皆上百套，从各区来看，宝安区依靠成交2163套，占全市成交量38%，居六区首位。另外，环比来看，关外两区（宝安、龙岗）下跌，跌幅分别为12%、18%，而关内罗湖区环比上涨3454.5%（10月成交11套，11月成交391套），增幅最大。整体来看，深圳11月成交主要为2~3房，占比全市73%。成交均价方面，11月深圳新房均价再刷新高，而六区之中，仅罗湖环比下跌0.4%，其余几区不论同比环比都呈增长趋势。环比来看，南山涨幅最大，为33%，同比来看，福田涨幅最大为78%，最低涨幅为罗湖（25%）。

2015年即将收关，在11月份楼市也出现了成交量回暖的迹象。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，深圳11月存量房共成交10737套，成交面积94.93万平方米，其中新建商品住房每平方米成交均价突破4万元大关，达到44761元/平方米，创历史新高。随着深圳新房的豪宅趋于白热化，11月成交新盘来看，前十榜单中5万/平以上的楼盘占半壁江山，由于豪宅的入市，这两个区域新房均价环比涨幅都在3成以上。罗湖区在10月打破了前期平淡的局面，单月入市项目也高达5个之多，且均价基本都在5万/平以上，罗湖因旧改新项目的入市，区域均价也在持续攀升，11月新房均价高达5.6万/平。今年10月深圳住房平均租金为73.07元/平方米/月，达到一年以来的峰值。然而11月深圳住房平均租金为70.51元/平方米/月，环比下降了3.5%。11月深圳住房租金高位回落主要是因为临近年底，出租房屋的空置期变长，导致深圳租赁市场需求减少，业主的涨租预期也随之减弱。

“地少人多”与“人多房少”及“钱多房赚”、“房价政策市”、豪宅化与大户型化的产品结构性问题才是深圳房价暴涨的，这才是房地产投资的。如果你把钱投资与放在这几个地方，也许你运气好时可以赚几个钱，基本上都是收入少，大部分是收回投资本钱，许多人都是连本带利的不见了。1.把钱存银行就是给富人缴纳汽油费。负利率时代，钱在银行就是睡，贬值。2.银行理财产品就是给发行单位送钱，通货膨胀与流动性差，让你收入的部分非常少。3.股票与基金是你想赚别人的钱，你能比别人聪明吗？并且波动大，风险高。4.P2P理财是在火中取钱，你赚别人的高利息，别想你的本钱。公司一破产，面临本钱利息收不回来。5.黄金是大妈们的私房钱投资，亏损的人多于赚钱的。6.债券是给富人钱赚钱，即使有稳定是收益，依然敌不过通货膨胀。7.古懂、字画、钱币是十个九个骗。8.创业是死的企业概率高达99%，只有1%的才会成功。

文/谢逸枫 著名楼评专家

深圳房价已在“追赶”。平均房价每平方英尺售价达到1416美元，换算过来就是约97000元/平方米，称霸全球。而上周深圳一手房成交均价为4.7万元/平方米，二手住宅成交均价为4.08万元/平方米，如果考虑到是按照套内面积卖房，而内地是按照建筑面积卖房，的房价还要打个8折，即约77000元/平方米。就中产阶层的需求和购买力而言，市民获得一套50-60平方米的房屋，总价约500万人民币，在深圳市区买一套80-90平方米的两房，也要500万左右，两地的差距已经很小。然而，作为被比较标的，房价的畸高、港人的居住条件之差，也一直被有关人士诟病。统计数据显示，私人住宅超过一半的实用面积小于50平方米，人均居住面积只有约16平方米，大幅落后于新加坡及内地，与国际大都市、发达经济体(人均生产总值约4万美元)的地位很不相称。

老谢说的没有错吧，靠谱吧、对吧。特别是今年“330”新政策后,深圳楼市价格快速上涨，深圳新建商品住房每平方米成交均价于2015年6月首次突破3万元。到11月深圳新建商品住房每平方米成交均价突破4万元大关,创历史新高。一是产品大户型化、豪宅化的产品结构性上涨，其中高价盘成交占比36%，成主要助涨因素。11月入市的新房项目中,单价5万元/平方米以上的超过七成。深圳12月入市的项目仍然达20个之多,推盘面积和套数均创下年内新高,单月有逾8000套住宅入市。二是深圳房价一高歌猛进的背后，一方面是深圳只有略多于6个月的库存，相比其他城市9~12个月的库存量，深圳的房子对于买房者而言显得更为紧俏;但另一方面，面对深圳楼市涨价潮，开发商的态度却显得更为谨慎。在一线城市中(北上广深)，深圳今年的土地成交额最少，截至11月18日，深圳土地成交只有308亿元，与2014年全年相比(654亿元)，只完成去年的47%，在一线城市中排名最后。同时，深圳土地成交的楼面价格也较去年下降3400元/平米，降幅28.81%，土地成交溢价率更是大跌近30个百分点。

另外是针对深圳房地产市场提出十个观点：1.深圳可以建设商品房用地逐年下降，市区内的存量可建商品房用地越来越少，形成“土地存量少于企业土地储备”。2.深圳房地产市场最的问题就是一直以来住宅用地供小于求，导致市场供求不平，形成“地少人多”。3.城市更新用地缓慢且价格与土地基准价及开发成本不断创新高，推高房价总体水平，形成“面粉贵过面包”。4.城市居住人口膨胀速度超过商品房新增供应量，形成“人多房少”。5.城市投资渠道狭窄与利润发展不平，资金流动性与股市资金选择房地产投资比例逐年增加，投资性需求旺盛，形成“房地产吸铁石效应”。6.深圳城市的新城不断挖掘出来，资源与人口及产业发展极不平衡，形成“资源配置不平”。

谢逸枫：告诉你深圳房价暴涨68.68%

深圳房价暴涨了吧！报复性上涨反弹了吧！骂我是的房地产专家、开发商的、人民的公敌的人，请睁大你的眼睛看看，我的预测与分析是不是八道，是不是一厢情愿。2015年12月1日，根据深圳市数据统计显示：11月深圳市新房成交均价高涨近4.5万每平，环比10月上涨33.2%，同比去年同期飞涨68.68%。是的，你没有看错，是整个市的平均成交价格。不仅深圳关内房价依然坚挺，关外住房价格、深圳周边楼盘逐渐开始飞涨。无论是价格、还是涨幅的速度都妥妥的刷新全国楼市记录。而对于房地产投资的，我的是不是靠谱，是不是合理的，相信买了房与投资赚钱了的人一定会感谢我当初给他们的是完全正确的。特别是北上广深的大城市房子，不管是100年还是200年之后，房子永远是最值钱的，并且有条件有资金就该买房子，没条件没资金就是砸锅卖铁都要买房子。因为你这一辈子不买，下一辈子更加买不起。

金九银十”期间，深圳共有38个项目获批预售，近万套楼盘入市推售。虽然迎来推盘高峰，但是开盘项目销量却出现明显分化，不像之前项目开盘有销售9成，甚至“日光”，而目前，一些项目销售率仅6成，少数项目甚至只有4成。其中，据深圳市规划和国土资源委员会数据统计，9月深圳新房成交量为4060套，成交面积为40.91万平米，环比减少29.1%。 进入第四季度，楼市方面的相关政策除了央行的准息双降就是新出的二胎放开消息，受政策利好影响，市场氛围小幅改善。随着11月的到来，深圳楼市推盘量将进入”恒温模式“。11月或将有25盘入市推售。其中，宝安或将有5开盘加推，盐田有2盘开盘，龙岗再次成为推盘大户，8盘或将入市，龙华这次仅有3盘，南山主要针对改善置业人群，有4盘或将入市，福田和罗湖各有1盘入市。